Итоговый обзор рынка стрит-ритейла Санкт-Петербурга за 2017 год

Весь 2017 год в сегменте стрит-ритейла отмечен позитивной динамикой по сравнению с 2015-2016 гг. Его можно охарактеризовать как активный период, в течение которого спрос на аренду и покупку торговых помещений со стороны игроков рынка коммерческой недвижимости планомерно повышался.

ОСНОВНЫЕ ТЕНДЕНЦИИ Отсутствие в 2017г. негативных изменений в политической и экономической ситуации оказало позитивное влияние на темпы стабилизации и развития рынка коммерческой недвижимости, принимаемые решения и планы многих арендаторов/покупателей. Предприятия сферы общественного питания – рестораны, кофейни и пекарни, фас-фуды, бургерные, стрит-фуды – по итогам года стали наиболее активными арендаторами. Продуктовый ритейл сократил в течение года темпы развития, уступив лидирующую позицию предприятиям сферы общественного питания. Возросло количество московских, региональных и иностранных операторов на рынке коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга. В основном данные игроки представлены в сегментах общественного питания (рестораны) и в fashion-индустрии. Снизился процент вакансии в основных торговых коридорах Санкт-Петербурга, что подтверждается появлением локаций, достигших 100% заполняемости к концу года.

Второе полугодие 2017 года было отмечено коррекцией планов развития многих активных игроков. Наблюдалось изменение форматов присутствия, бюджетов и количества новых филиалов. Сетевые операторы, начавшие свою деятельность свыше 10 лет назад, находясь в условиях высокой конкуренции, для сохранения успешного бизнеса пришли к необходимости ребрендинга, модернизации и обновления своих давно функционирующих заведений. Большая часть заключаемых договоров аренды в 2017 году были долгосрочными, на период от 3 до 10 лет, что обусловлено лицензируемой деятельностью многих активных арендаторов.

По действующим договорам, предусматривающим ежегодное увеличение арендной ставки, арендодатели стали применять данное условие для дальнейших расчетов. В 2015-2016 гг. условие индексации арендной ставки на практике применялось нечасто. Арендаторы и покупатели коммерческой недвижимости, представленные в Санкт-Петербурге, активно рассматривают застраивающиеся пригороды и окраины города, такие как Парнас, Мурино, Бургы и др. При этом их интересуют как строящиеся объекты, так и введенные в эксплуатацию. Арендаторами в этих зонах выступают операторы различных направлений сегмента «средний», «средний минус». При покупке коммерческих помещений спрос стабильно превышает предложение.

В первую очередь это касается объектов, расположенных в основных торговых коридорах в непосредственной близости от станций метрополитена. В случае с подобными помещениями цены продажи в 2017 году превысили 10-летний срок окупаемости. В остальных случаях окупаемость составляет 9-10 лет. Некоторые активные игроки увеличивали свою долю рынка за счет поглощения или слияния с более слабыми сетями (сеть аптек «Озерки», супермаркеты SPAR, Х5 Ритейл Групп и др.). Наибольший объем предложения встроенных коммерческих помещений, как в аренду, так и на продажу, приходится на активно застраиваемые спальные районы Санкт-Петербурга и новые локации в пригородах. Реализация большинства помещений в жилых комплексах (купля-продажа по ДДУ и предварительные договоры аренды) начинается задолго до окончания строительства и ввода объекта в эксплуатацию. В сформированных городских районах и в основных торговых коридорах, где исторически ощущается дефицит вакантных ликвидных площадей, у арендодателей в 2017 г. вновь появилась возможность выбора арендатора.

Срок экспозиции наиболее ликвидных объектов не превышал двух месяцев и, зачастую, помещение сдавалось в аренду на новый срок еще до момента окончания договора у прежнего арендатора. Основными заказчиками аренды торговых помещений в 2017 г. выступили: Предприятия сферы общественного питания Продуктовые ритейлеры Аптеки Fashion-операторы Косметика и парфюмерия Алкогольные магазины Семейные универмаги смешанной группы товаров уровня «средний»/ «средний минус».

Банки Часть из вышеперечисленных групп клиентов имела на 2016 г. точечную адресную программу и развивались исключительно в рамках обозначенных приоритетных для них зон. Но в 2017 г. некоторые сети сняли эти ограничения для расширения присутствия на рынке стрит-ритейла Санкт-Петербурга. Активными игроками в сегменте «Продуктовый ритейл» в 2017 году являлись X5 Retail Group, «Азбука Вкуса», «Магнит», «Фермерские продукты», магазины здорового питания и проч. Представители данного направления, обозначившие в начале 2017 г. значительные планы развития, частично подтвердили их, однако в течение года внесли изменения, сократив темпы или изменив форматы развития.

Так, сеть универсамов «Пятерочка» по настоянию ФАС была вынуждена свернуть свое развитие в Санкт-Петербурге и Ленинградской области в ближайшие полтора года. Вместе с тем, такие сети как «Магнит», «Дикси» и проч. продолжают анонсировать планы развития, но подходят к поиску объектов выборочно, так как в городе есть нехватка вакантных помещений, подходящих под их формат или бюджет.

Предприятия сферы общественного питания в 2017 г. как и в прошлом году развивались в нескольких форматах: рестораны полного цикла, стрит-фуд, фаст-фуд, бургерные, столовые, кафе, пекарни и кондитерские, и выражали интерес к развитию как в исторической центральной части Петербурга, так и в основных торговых коридорах города и спальных районах. Ставки аренды при этом составляли минимум 1500-2500 руб./кв.м./месяц, максимум 3500-6000 руб./кв.м./месяц. Для предприятий общественного питания по-прежнему приоритетны помещения, ранее использовавшиеся под ресторан и уже оборудованные частью необходимых коммуникаций.

В силу высокого насыщения рынка Петербурга заведениями общественного питания, многие рестораторы открывали не шаблонные сетевые заведения, уже широко известные потребителю, а создавали новые интересные проекты (как один из примеров: ресторан грузинской кухни «ЧЕМИ» на Московском пр. 200). Основными игроками в сегменте общественного питания в 2017 г. являлись ItalyGroup, Delmar, ReCaGroup, GinzaProject, ГК Аркадия Новикова, KFC, Burger King, Буше, «Север Метрополь», и проч. Также в течение года значительно вырос спрос со стороны fashion-операторов на помещения премиального уровня.

Однако часть операторов, не увеличивая количество магазинов, меняла локацию на более выигрышную. Fashion-арендаторов интересовали площади, в первую очередь, на Старо-Невском пр., который активно возвращает себе утраченные в 2008-2009 гг. позиции одной из основных бутиковых зон Петербурга. Старо-Невский пр. выгодно отличается от Невского пр. и Б. Конюшенной улицы размером арендных ставок и большим выбором качественных площадей, хотя с учетом повышения интереса к этой локации объем вакантных площадей здесь в последние месяцы значительно сократился. Из значительных сделок на Б. Конюшенной улице можно выделить лишь открытие флагманского магазина Fabiana Fillipi на Большой Конюшенной ул., 13, в то время как на Старо-Невском пр. число новых магазинов значительно выросло: Невский 170 – флагманский салон компании LENA, Невский137 – мультибрендовый бутик украшений Gold Union jewelry house, первый фирменный магазин российского ювелирного холдинга «РИНГО» в Петербурге, также планируют свое открытие бутики Escada и Dior. Ставки аренды на Старо-Невском пр. составляли 2500-6500 руб./кв.м./месяц. Также в течение года сохранялся высокий спрос на Невский пр., стабильно превышая количество ликвидных предложений.

Основными интересантами как и в 2015г. выступили предприятия общественного питания, сувенирные и ювелирные магазины. Среднерыночные ставки на Невском пр. составляли 6000-15000 руб. кв.м./мес. для всех профилей арендаторов. Вакансия в течение года в среднем не превышала 2,5-3,0% от общего объема ликвидных коммерческих площадей на Невском пр. Купля-продажа торговых помещений.

В целом по Санкт-Петербургу ликвидные помещения в основных торговых коридорах выставлялись на продажу нечасто. При этом собственники, рассматривающие возможность продажи недвижимости, но не имеющие в этом острой необходимости, обозначали заведомо завышенную стоимость объектов. Так, на Невском пр. на продажу было выставлено менее 10 помещений. Цены, обозначенные продавцами, находились в диапазоне 630 000 – 2 000 000 руб./кв.м. Половина продаваемых объектов сменили своего владельца, окупаемость при этом составила до 17 лет. С учетом дефицита предложения на рынке, большинство сделок по купле-продаже коммерческих площадей проходили с бюджетом, рассчитанным исходя из 10 лет окупаемости объекта по актуальным арендным ставкам.

В IV квартале 2017 года срок окупаемости по наиболее качественным помещениям вырос до 11-12,5 лет. Большинство таких предложений реализовывались в течение 2-4 месяцев с начала экспозиции. Спрос со стороны инвесторов и конечных потребителей значительно превысил предложение. Бюджеты покупателей значительно отличались и составляли в среднем от 20 000 000 до 200 000 000 руб. Инвесторы, имеющие большие возможности, зачастую, не делали крупных единовременных вложений, предпочитая купить несколько ликвидных активов.

ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ

в 2017 г. Невский пр., д. 48, ТК «Пассаж» – супермаркет «Лэнд» арендовал 2700 тыс. кв. м; Думская ул., 4, «Перинные Ряды» – супермаркет «Перекресток» арендовал около 2000 кв. м; Ковенский пер., 5 – ресторан «Сыроварня» арендовал 1000 кв. м; Большой пр. П.С., 38/40 – ресторан Azzurro Cafе холдинга ZimaLeto Group арендовал около 300 кв. м; Садовая ул. 44 – Кофейня №1 арендовала около 300 кв. м; Загородный пр., 18 – «Азбука Вкуса» под формат Daily, арендовала 280 кв. м; Малая Балканская ул., 26 – аптека «Вита» арендовала 270 кв. м; Ленинский пр., 82 – банк «Санкт-Петербург» арендовал около 250 кв. м; Московский пр. 200 – ресторан «ЧЕМИ», арендовал 220 кв. м; Невский пр., 38 – бургерная #FARШ, ресторан Аркадия Новикова, арендовала 160 кв. м.

В первом полугодии 2018 г. ожидается сохранение активности рынка на уровне IV квартала 2017 г. Размер арендных ставок и цены на коммерческую недвижимость могут корректироваться как на размер индексации, предусмотренной договорами аренды, так и на больший процент по наиболее востребованным площадям в основных торговых коридорах. Локальное удорожание коммерческих помещений в наиболее ликвидных локациях связано с сокращением вакантных площадей. Также временное влияние будет иметь проведение в Санкт-Петербурге Чемпионата мира по футболу.