Кто не успел, тот опоздал

Прежде чем ответить на вопрос, покупать или подождать, необходимо разобрать несколько факторов, которые будут оказывать (точнее – уже оказывают) свое влияние на ценовую политику рынка строящегося жилья. А цена для покупателя – важнейший фактор.

Итак, для начала поговорим о том, что готовит нам 2019 год. Для этого вспомним, что не совсем понятная ситуация с изменениями в законодательстве, касающемся долевого строительства, всколыхнула рынок. Покупательский спрос превысил все ожидания. Первая половина текущего года, скорее всего, тоже пройдет при ажиотажном спросе. Ведь петербуржцы будут пытаться успеть купить жилье за вменяемые деньги и по вменяемым ставкам по ипотеке. Начиная с середины 19-го года, думаю, начнется серьезная стагнация. Цены достигнут потолка, ипотечные ставки вырастут. Людям надо будет привыкнуть к новым реалиям. Покупатель возьмет паузу.

Теперь о том, какие изменения в законодательстве грядут и самое главное, как они отразятся на кошельке покупателя. В 2019 году заканчивается эпоха долевого строительства, в том виде в котором оно просуществовало без малого 15 лет.... С 1 июля схему долевого строительства (ДДУ) заменит проектное финансирование. Оно подразумевает хранение денежных средств покупателей на особых счетах банковских организаций до момента полной готовности объекта (счета-эскроу). Иными словами, если вы хотите приобрести квартиру в новостройке, вы не отдаете деньги девелоперу, но кладете их на особый счет в банке и ждете окончания строительства.

Если застройщик выполнил обязательства, он сможет забрать средства. Если нет – их забираете вы. То есть девелоперы будут вести строительство на свои собственные средства, а при их отсутствии - занимать в банке. На мой взгляд, данная схема приведет к увеличению цен на строящиеся новостройки. Ведь у застройщиков пропадает необходимость продавать дешевле на начальных этапах - деньги дольщика девелопер увидит только после сдачи дома в эксплуатацию. Повышение цен на новостройки приведет к увеличению стоимости уже готового жилья. Так как по сути в стоимость жилья теперь добавятся проценты банков по проектному финансированию стройки. В перспективе, в период 2020-2022 гг., скорее всего, полностью изменится структура предложения в новостройках. По сути будут продаваться только готовые дома от застройщиков, так как продавать застройщику и покупать дольщику строящийся дом не будет особого смысла.

А теперь поговорим о рисках. Не секрет, что сегодня самый большой риск для покупателя даже не риск недостроя, а риск банкротства застройщика, его несостоятельности. Кроме этого, даже при использовании ДДУ можно столкнуться и с низким качеством объекта, и с серьезным затягиванием сроков строительства, так что, покупая строящееся жилье, нужно быть предельно внимательным и острожным. На закон надейся, а сам не плошай. Но при ажиотаже, когда квартиры расходятся быстро, покупатель про это забывает. По своему опыту могу сказать, что алгоритм совершения покупки таков: человек прежде всего смотрит на расположение и тип дома-новостройки, затем на цену квартиры в нем. И если и то, и другое его устраивает, то решение о покупке созревает быстро. Затем покупатель заключает договор с девелопером, и начинает делать выплаты. Кажется, что все правильно.

Однако, это не так. При покупке квартиры в строящемся доме мало кто пытается всерьез оценить риски сделки. Например, риски, которые будет нести покупатель, оплачивая лишние год-два и съемное жилье, и ипотеку в случае задержки сроков сдачи строительства. И это – самые мягкие нарушения, которые есть на сегодняшний день. Как правило, низкая цена как раз служит отвлекающим моментом от взвешенности покупки, как ароматный сыр отвлекает от угрозы мышеловки.

В финансовом мире это аксиома – чем выше риск инвестиционного проекта, тем ниже и привлекательней цена входа в него. Поэтому я считаю правильным при совершении столь важного шага привлечь специалистов, которые смогут предостеречь, объяснить, помогут сделать правильный выбор. Но нужно выбирать агентство с репутацией, с историей. Потому как, по сути, у агентств кроме репутации ничего нет. И агентство, у которого есть хорошая репутация, будет ею дорожить больше всего, ценить гораздо выше, чем комиссионные от застройщиков (ведь клиент не платит риелтору за услуги по покупке квартиры в новостройке. Все оплачивает девелопер). Поэтому обращаясь в проверенное агентство, клиент может быть уверен, что риелтор на его стороне. 

Текст: Михаил Бизимов, руководитель департамента новостроек ГК "Эконтон"