Обманчивая свобода от риэлтора

Бесплатные онлайн-базы купли-продажи объектов недвижимости создают впечатление широты выбора. На деле оно является мнимым, поскольку масса объявлений не актуальны или не соответствуют действительности, и в итоге тот, кто подбирает себе там жилье, лишь теряет время. С другой стороны, есть платные базы, такие как BN.ru, где процент недостоверных объявлений низок за счет проверки каждого выставленного объекта.

САМОСТОЯТЕЛЬНОСТЬ С НЮАНСАМИ

Самый очевидный плюс обращения к многочисленным онлайн-базам недвижимости – это то, что вы не платите за услуги экспертов, а делаете все самостоятельно, следовательно, экономите. С другой стороны, экономия эта весьма сомнительна, так как нюансы оформления и разбирательств с налогами, различные подводные камни, ошибки могут значительно повысить расходы.

По мнению руководителя отдела продаж компании «Лемминкяйнен Строй» Марины Сторожевой, этап обращения к онлайн-ресурсам можно назвать предварительным. «Вроде обзора для примерного понимания предложений, – говорит она. – Дело в том, что недвижимость – это продукт более сложный, нежели хорошо продаваемая через интернет бытовая техника. Необходимо проанализировать юридические, строительные, инженерные аспекты, выяснить степень профессионализма и клиентоориентированности управляющей компании и многое другое».

В принципе, существуют сделки с недвижимостью, справиться с которыми можно самостоятельно, не обращаясь к риэлторам.

Такова покупка/продажа объектов между родственниками. Впрочем, даже в таких случаях могут быть проблемы. Генеральный директор агентства недвижимости «Невский простор» Александр Гиновкер вспоминает недавний случай из практики, когда одна семья провела сделку с недвижимостью самостоятельно, но из-за незнания некоторых тонкостей в вопросах налогообложения их расходы при оформлении договора существенно выросли.

Теоретически от услуг риэлтора можно отказаться, когда вы продаете свою квартиру и ничего не планируете покупать взамен или же намерены приобретать квартиру в новостройке, взаимодействуя напрямую с застройщиком. Об этом БН уже писал.

Хотя даже в этих случаях помощь агента может быть значительной. Например, он обратит внимание на недостатки той или иной новостройки или выявит скрытые дополнительные расходы, которые могут быть включены в договор застройщиком, – далеко не каждый непосвященный человек их заметит.

Помимо риэлторов помощь при оформлении сделок оказывают нотариусы, обязанность которых – тщательная проверка документов. Это значительно снижает риск мошенничества. Однако и они не могут выступить заменой риэлтору в так называемых цепочках. Между прочим, в таких цепочках иногда принимают участие до двух десятков продавцов, одновременно являющихся покупателями.

ПРАКТИЧЕСКИЕ КЕЙСЫ

Мы попросили экспертов рынка привести конкретные примеры, с которыми им приходилось столкнуться в их практике.

Руководитель отдела вторичной недвижимости агентства «М16-Недвижимость» Анна Симашова подчеркнула, что легких сделок, когда продавец выставляет чистую квартиру «без истории» и обременений, а у покупателя имеется мешок денег на ее покупку, практически не бывает.

Зато риэлторы часто работают с запутанными и сложными схемами. Например, когда у квартиры один собственник, который покупал ее долями в разное время и на основании разных правоустанавливающих документов.

«Конкретный пример: трехкомнатная квартира с одним собственником, бывшая коммуналка. Первой долей собственник завладел в 2014 году, второй – в 2015 году с привлечением кредитных средств, третья доля куплена уже в 2016 году, также с помощью ипотеки. И теперь на одну эту квартиру нашлась группа из четырех покупателей, которые впоследствии собираются из каждой комнаты сделать отдельную студию. Первый участник готов покупать по прямой схеме, единовременным платежом из собственных средств. Второй оформляет ипотеку в одном банке, третий – в другом. А четвертый платит собственными деньгами плюс материнским капиталом», – рассказывает она.

И вот тут возникают задачи, которые простому обывателю не решить. Как продать три доли четырем покупателям? Как закрыть непогашенную ипотеку продавца, если покупатели кредитуются в другом банке? Сколько стоят предварительные договоры купли-продажи у нотариуса, с учетом отображения всех особенностей этих сделок? Как быть с четвертым покупателем, использующим материнский капитал, ведь его доля должна представлять собой отдельное помещение, а один собственник не делает соглашение об определении долей? Как получить разрешение у банка на последующую перепланировку? И таких «как» еще очень много! Такие задачи решит только опытный риэлтор, который задействует необходимые связи и учтет интересы всех участников сделки.

Зачастую агенты выступают и в качестве посредников между конфликтующими участниками сделки, для того чтобы разрешить проблему.

Так, специалист по недвижимости риэлторской группы компаний «Экотон» Надежда Полторабатько приводит в пример продажу двухкомнатной квартиры, принадлежавшей бывшим супругам. Сделка сопровождалась многочисленными судебными разбирательствами. «На муже было несколько исполнительных листов, квартира – с обременением, в сделке участвовали несовершеннолетние. Муж изначально хотел реализовать свою долю, которая продалась бы за копейки, условно говоря, за 500 тыс. руб., однако мне удалось убедить его, что нужно договариваться со второй стороной и продавать всю недвижимость целиком. И в итоге он получил 1,5 млн руб. Долгое время я пыталась выйти на контакт со второй стороной, потом договаривалась с ней, был продолжительный период прохождения органов опеки и так далее. Но в конце концов квартира была продана», – рассказывает эксперт.

Это только немногие из кейсов, с которыми приходится сталкиваться агентам по недвижимости и в которых практически невозможно разобраться своими силами.

Резюмируем: профессия риэлтора не исчезнет, даже если полностью автоматизировать процесс купли-продажи недвижимости. Всегда остаются запутанные цепочки, юридические тонкости, подводные камни, которых можно избежать лишь благодаря профессионалам. Для проведения даже простых сделок лучше получить хотя бы консультацию у специалиста, так как это поможет существенно сэкономить нервы, время, а зачастую и деньги.