Обзор рынка торговой недвижимости Красноярска. Итоги 2015 года. (Исследование)

Обзор рынка торговой недвижимости Красноярска. Итоги 2015 года.

Макроэкономика

Денежные доходы населения.

В январе-ноябре 2015 г. объем денежных доходов населения сложился в размере

810,8 млрд. рублей и увеличился на 9,4% по сравнению с январем-ноябрем 2014 г. Население израсходовало средств на покупку товаров и оплату услуг 585,3 млрд. рублей, что на 0,3% меньше, чем в январе-ноябре 2014 г. Реальные располагаемые денежные доходы (доходы за вычетом обязательных платежей, скорректированные на индекс потребительских цен) в ноябре 2015 г. по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года уменьшились на 4,7%, в январе-ноябре 2015 г. – уменьшились на 2,0%.

Превышение денежных доходов населения над расходами составило 2,2 млрд. рублей.

В структуре доходов оплата труда и социальные выплаты составляют более 70 % (по России – более 65 %). Доходы от предпринимательской деятельности составляют – 10,8 %, доходы от собственности всего 3,4 %. Среднемесячная номинальная начисленная заработная плата в ноябре 2015 г. составила 35 534,8 рубля и по сравнению с ноябрем 2014 г. увеличилась на 4,8%, по сравнению с октябрем 2015 г. – на 0,9%. В январе 2016 года по отношению к предыдущему месяцу индекс потребительских цен на товары и услуги по Красноярскому краю составил 100,5 процента (в январе 2015 года – 103,4 процента). В феврале 2016 года основные показатели, характеризующие инфляционные процессы в крае, сложились следующим образом:

Оборот розничной торговли в Красноярском крае в декабре 2015 г. составил 47,7 млрд. рублей, что в сопоставимых ценах составило 80,1% к соответствующему периоду предыдущего года, в 2015 г. – 487,1 млрд. рублей и 87,2%.

В 2015 г. оборот розничной торговли на 97,9% формировался торгующими

организациями и индивидуальными предпринимателями, осуществляющими деятельность вне рынка, доля розничных рынков и ярмарок составила 2,1% (в декабре 2014 г. – соответственно 98,0% и 2,0%). В 2015 г. в структуре оборота розничной торговли удельный вес пищевых продуктов, включая напитки, и табачных изделий составил 45,9%, непродовольственных товаров – 54,1% (в 2014 г. – 43,1% и 56,9% соответственно). Оборот общественного питания в 2015 г. составил 1599,6 млн. руб, или 83,8% (в сопоставимых ценах) к 2014 г.

Оценка макроэкономической ситуации

Ужесточение внешнеэкономических санкций, ограничивающих доступ на иностранные финансовые рынки, вкупе с падением цен на нефть и ослаблением национальной валюты привело к повышению цен на потребительском рынке, уменьшению предложения продуктов питания, товаров повседневного и длительного спроса. Данные обстоятельства оказывают негативное влияние на рынок торговой недвижимости. Рынок торговой недвижимости

Предложение, основные тенденции рынка

Общая площадь всех ТЦ и ТРЦ в Красноярске составляет более 1,1 млн. кв. м. При этом в структуре розничной торговли гипермаркеты и супермаркеты составляют по площади чуть более 16%.

Рынок продовольственных сетей

Продовольственные сети в Красноярском крае представлены как федеральными сетями («О`кей», "Лента"), так и местными ритейлерами ("Командор", «Красный Яр»). По итогам 2015 года развивались местные сети «Командор» и «Красный Яр», увеличив количество торговых точек в городе. Количество магазинов сети SPAR, работающей по лицензионному соглашению с ГК «Каравай», напротив, сократилось, ввиду признания компании банкротом летом 2015 года. Некоторые помещения, ранее в которых работали магазины сети SPAR были отданы в аренду конкурирующим сетям. Так, например, вместо Spar в «Северном» открылся супермаркет «Командор», а на ул. Киренского, 25а и Высотной ул. вместо «Каравая» начали работать гастрономы «Красный Яр».

За последние полтора года средний чек в сетях вырос в диапазоне 12-15%. На текущий момент, средний чек составляет в гипермаркетах – 900 - 1 200 руб., в супермаркетах - 400 руб., в «магазинах у дома» - 300 руб. За последние 3 года федеральные и иностранные продовольственные сети не увеличивают свою долю в городе. Исключение составляет федеральная сеть «Лента», открывшая в Красноярске 2 гипермаркета.

Рынок торговых центров

Общая площадь качественных ТЦ и ТРЦ составляет более 600 тыс.кв.м. Большая часть предложения приходится на торговые центры. Существенная доля рынка торговой недвижимости представлена современными профессиональными объектами, включая ТРК «Планета», ТЦ «КомсоМОЛЛ», ТРК «Июнь», ТЦ «Атмосфера дома», ТЦ «Республика» и др. По итогам 2015 года в Красноярске открылось 4 торговых центра: • Галерея Енисей на ул. Дубровинского, 1; • ТРЦ МАВИ на ул. Щорса, 44; • Торгово-административный комплекс «Савита» на ул. Советская, 41; • ТК «Авиатор» на ул. Авиаторов, 5. Вновь введенные торговые центры выделены цветом в таблице 1.3. За период с 2007 по конец 2015 года торговая площадь объектов городского значения увеличилась на более чем 55%: с 253 000 до 600 000 кв. м. Если учитывать площадь только качественных ТЦ и ТРЦ Красноярска, уровень обеспеченности населения составляет 410 кв.м (GLA)/ тыс.чел. При этом уровень обеспеченности всеми торговыми площадями Красноярска достигает порядка 740 кв. м (GLA)/тыс. чел.

Наиболее знаковые объекты рынка качественной торговой недвижимости Красноярска представлены в таблице ниже.

На рынке торговой недвижимости Красноярска представлены практически все основные федеральные и международные сети, включая «Спортмастер», «М-Видео», MediaMarkt, "Леруа Мерлен". Также представлены многие из крупных сетевых девелоперов с форматами суперрегиональных и региональных торговых центров. Важной тенденцией развития рынка торговой недвижимости Красноярска в 2014-2015гг является отказ игроков рынка от менее успешных направлений в пользу наиболее эффективных брендов. Какие-то магазины будут закрыты, какие-то будут развивать. Чтобы сократить издержки, компании начали переговоры с владельцами брендов об уменьшении объема поступлений новых коллекций. Средняя доля вакантных помещений в современных ТЦ находится на уровне 15%. В менее современных объектах происходит отток арендаторов. В связи с этим доля свободных площадей в непрофессиональных и малых торговых центрах достигает 25-30%.

Перспективное строительство На начало 2016 года можно выделить следующие значимые проекты торговой недвижимости Красноярска, находящиеся в стадии строительства

Таким образом, в среднесрочной перспективе, площадь торговых и торгово-развлекательных центров Красноярска увеличится на 180 тыс.кв.м. Показатель обеспеченности населения торговыми площадями приблизится к критическому уровню в 500-600 кв.м на 1000 жителей. По мнению специалистов GVA Sawyer, при условии успешного ввода в эксплуатацию комплекса «Торговый квартал» рынок торговых площадей Красноярска будет близок к своему насыщению. В этой ситуации, произойдет перераспределение потоков посетителей, а ведущие марки уйдут из устаревших комплексов в новые. В долгосрочной перспективе возможно появление следующих ТЦ: проект на территории комбайнового завода, «Преображенский» и район «Новая Взлетка».

Также сущетсвуют планы компании IKEA построить в Красноярске семейный торговый центр "МЕГА" с магазином "ИКЕА". Точные сроки реализации, а также площадь планируемых ТЦ в данных проектах на момент проведения исследования не определены. Коммерческие условия По состоянию на конец 2015 г. средняя ставка в современных ТЦ для галереи составляет 1 100 – 2 500 руб. / кв. м / месяц (здесь и далее с учетом эксплуатационных расходов, без НДС), в ТЦ старой постройки — 700-1800 руб. за 1 кв. м в месяц. При этом стоимость аренды в наиболее профессиональных ТРК и в наиболее «проходных» местах может достигать 10 000 руб. за кв. м в месяц. Аренда в формате стрит-ритейл (на первой линии) составляет 800-1200 руб./кв.м. Самые высокие цены на небольшие площади до 25 кв.м. Прогноз состояния рынка В силу нестабильной макроэкономической ситуации и роста предложения качественных объектов в городе, значительный рост арендных ставок в среднесрочной перспективе не прогнозируется. Мы прогнозируем стагнацию арендных ставок в качественных ТЦ, а также снижение ставок аренды в торговых центрах с устаревающей концепцией.

Торговые центры старой постройки с устаревшей концепцией и высоким уровнем вакантных площадей могут подвергнуться редевелопменту или реконцепции, при условии стабилизации экономической ситуации в стране и, как следствие, постепенным возвратом спроса. В течение 2016 года средний размер арендных ставок в качественных ТЦ по прогнозам специалистов GVA Sawyer составит порядка 1 500 – 3 000 руб./кв.м/мес. Доля вакантных помещений увеличится и может достигнуть 20%.