Офисный рынок Петербурга значительно "просел"

По данным департамента маркетинга и консалтинга NAI Becar показатели ввода офисных площадей за первое полугодие 2015 года оказались рекордно низкими с 2011 года. Во втором квартале рынок вырос только на 0,1%, арендные ставки по сравнению с началом года не изменились. В классе А вакансия сократилась, в то время как в остальных классах заметен рост свободных площадей.

Во втором квартале 2015 г. в Санкт-Петербурге было введено около 9 тыс. кв. м (общая площадь) или 5,2 тыс. кв. м (арендопригодная площадь) офисов, что на 89% ниже показателя первого квартала 2015 года и на столько же ниже показателей аналогичного периода 2014 г. За второй квартал было введено всего 2 небольших по площади объекта или чуть более 5 тыс.кв.м. офисных площадей в классе В.

В прошедшем квартале на коммерческом рынке Санкт-Петербурга наблюдалось восстановление спроса на помещения в наиболее качественных объектах, в т. ч. было закрыто сразу несколько крупных сделок (свыше 1 тыс.кв.м) и порядка 10 сделок на площади свыше 300 кв.м. Наиболее крупная сделка снова относится к аренде бизнес-центра целиком структурами «Газпрома».

Сделки по аренде помещений в высококлассных объектах, а также нулевые объемы ввода новых площадей, привели к тому, что впервые со 2 кв. 2014 г. в сегменте А отмечено снижение уровня вакансии. Ольга Шарыгина, директор департамента управления активами NAI Becar, считает это улучшение временным. «Выход во втором полугодии заявленных офисных объектов приведет к росту вакансии и, вероятно, снижению ставок, - прогнозирует эксперт. - Коммерческий рынок последние несколько лет развивался слишком динамично, вводилось очень много площадей, ставки были завышены. В текущей кризисной ситуации этот сегмент замер первым, так как начал задыхаться от количества качественных площадей»

При этом тенденция к росту вакансии в классах В /В пока сохраняется. Последние несколько лет в I полугодии вводилось порядка 50% от годового показателя. В текущем году объемы введенных за первые 6 месяцев площадей составили только 30% от заявленных на год.

По состоянию на конец 2 кв. 2015 г. средний уровень вакансии по классам А, В и В составил 12,4%, снизившись на 0,5 процентных пункта относительно предыдущего отчетного периода. Понижение среднего уровня вакансии связано со снижением данного показателя в классе А при сохранении тенденции к его росту в сегментах более низких классов. Таким образом, на конец 2 кв. 2015 г. средний уровень вакансии составил 17,8% - в классе А; 9,3% - в классе В ; 9,9% - в классе В и 8,6% - в классе С.

По итогам 2 кв. 2015 г. арендные ставки (с учетом НДС и эксплуатационных расходов) в среднем составляют:

• 1535 руб./кв.м/мес. – в классе А; • 1135 руб./кв.м/мес. – в классе В ; • 970 руб./кв.м/мес. – в классе В; • 810 руб./кв.м/мес. – в классе С.

В целом можно сказать, что в отчетном периоде арендные ставки в рублевом эквиваленте зафиксировались на уровне 1 кв. 2015 г. Региональный директор EKE в России Андрей Хитров считает, что ставки не изменятся и во втором полугодии. «Финальный этап переезда «Газпрома» будет способствовать дальнейшей стабилизации рынка, - поясняет эксперт. - Новые качественные проекты, которые готовятся к выходу во втором полугодии, уже имеют предварительные соглашения с монополистом, и их выход не приведет к росту предложения. Арендаторы, вынужденные выехать из проектов, заинтересовавших «Газпром», обеспечат спрос на другие бизнес-центры. В целом ставки на рынке останутся на прежнем уровне. Снижение стоимости аренды возможно в единичных бизнес-центрах с неудачной концепцией и плохим управлением».

Несмотря на почти нулевой рост рынка коммерческой недвижимости в первом полугодии, планы по введению новых объектов на II полугодие 2015 г. на конец 2 кв. 2015 г. остаются без существенных корректировок. Таким образом, 3-4 кварталы 2015 г. обещают по вводу офисных площадей в 2,5-3 раза превзойти результаты I полугодия и оправдать годовые прогнозы, которые в свою очередь остаются ниже результатов 2014 г. Годовой объем ввода офисных площадей, вероятно, не превысит 160 тыс.кв.м.