Рынок недвижимости Петербурга ждет перемен

Согласно оценке экспертов на текущий момент рынок недвижимости Петербурга находится в состоянии затишья – девелопмент осознанно ожидает стабилизации экономического состояния. О том, в как себя чувствует каждый из сегментов, обсудили ведущие игроки рынка на бизнес-завтраке «Недвижимость в ожидании инвестиций».

Борис Мошенский, генеральный директор MARIS в ассоциации с  CBRE,  отметил,  что в начале года в эксплуатацию ввели рекордное количество объектов офисной недвижимости, при этом спрос на офисные помещения в 1 квартале 2016 года продолжал снижаться и достиг минимальных показателей за последние 4 года.  А вот арендные ставки, зафиксированные в  рублевом эквиваленте, уже долгое время держатся на одном уровне.  

В складском сегменте арендные ставки также были стабильными. Сейчас они сопоставимы с уровнем 2011 года. Дальнейшее снижение не прогнозируется, иначе бизнес перестанет быть рентабельным.

Поддержал коллегу Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg: «Можно предположить, что сегмент офисной недвижимости с точки зрения арендных ставок находится на дне. Вакансия хоть и выглядит большой, очень сильно фрагментирована – сложно найти офис для крупного клиента, особенно в классе «А». Усилиями «Газпрома» весь ликвидный класс «А» с рынка выбран. Как не странно, вакансия в классе «А» сейчас даже ниже, чем в классе «В». При этом в текущих условиях начинать строительство новых бизнес-центров экономически нецелесообразно». 

«Большинство начатых офисных проектов предполагается достроить в 2016 году, но объемы ввода новых площадей будут сокращаться, начиная с 2017 года» - дополняет  Борис Мошенский.

По словам господина Пашкова в сегменте складской и индустриальной недвижимости девелоперы не рискуют выводить на рынок новые спекулятивные проекты. Основное содержание складского рынка – build-to-suit, но в последнее время возникли проблемы с инвестированием и в такие проекты. Экономическое давление оказало влияние и на сегмент торговой недвижимости – инвесторы присматривают участки под новые проекты, но делают это скорее на отдаленную перспективу.

Эксперты отметили, что рынок жилой недвижимости в России, в частности в Санкт-Петербурге, демонстрирует завидную стабильность. В 2015 году объем спроса снизился примерно на 40-45% к уровню 2014, который был рекордным с точки зрения продаж. На текущий момент сегмент жилья по уровню объема сделок находится выше уровня 2013 года. В элитном сегменте верхняя планка сделок повышается. Участники дискуссии согласились, что по премиальному сегменту ситуация традиционно гораздо более стабильная. Александр Матеша, управляющий партнер, директор по развитию и реализации проектов «Еврострой-Развитие»,  говорит: «Инвестиционная привлекательность элитного сегмента остается высокой. Основной сложностью сегодня в Петербурге остается поиск уникального земельного участка – на Васильевском острове участков с элитной локацией не осталось, на Петроградской стороне свободных пятен практически нет, Крестовский остров скоро будет исчерпан, заходить на Петровский остров нужно не раньше, чем через 2-3 года. В городе дефицит земельных участков под элитное строительство».

Арсений Васильев, генеральный директор «УНИСТО Петросталь», говоря о развитии сегмента массового спроса, отметил, что в период с 2013 по 2014 годы девелоперы выходили с большим запасом проектов. «На сегодняшний момент объем строительства падает, особенно заметно это стало в 2016 году. Ситуация, которая началась 1,5-2 года назад поставила многие компании в ситуацию недостаточного финансирования. В результате, большинство компаний начали выстраивать финансовые планы более консервативно, стремясь достроить объекты и пережить кризис. И сейчас мы видим, что новых проектов практически нет. Эта ситуация неопределенности будет сохраняться, тем более на нее влияют и местные факторы: инициативы властей, замедляющие развитие земельного рынка, нагрузки на инвесторов и девелоперов, непринятые ПЗЗ, неопределенные «правила игры».

Краткий вывод по сегменту масс-маркет сделал модератор дискуссии, генеральный директор «БКН девелопмент» Леван Харазов: «На сегодняшний день у большей части крупных застройщиков имеется в наличии некий земельный банк, который они пытаются потихоньку осваивать. Стоимость строительства выросла, объем реализации незначительно сократился, при этом цена готового продукта сохранилась на прежнем уровне. Доходность сегмента падает, привлечение инвестиций в процесс строительства стал затруднительным».

Продолжая тему Денис Кириллов, управляющий партнер ЗАО «Управляющая компания Лидер Групп», акцентировал внимание на том, что в Санкт-Петербурге правила игры поменяло изменения высотного регламента: «В перспективе на 2-3 года ограничение высоты до 40 метров. Нововведение повлечет за собой увеличение стоимости кв. м и приведет к сокращению проектов эконом-класса в черте города, - говорит эксперт. – Таким образом, возможность строить высотные дома в городе искусственно ограничат. Мурино, Девяткино, Шушары – в эти кластеры будет полностью перенесено жилье эконом-класса».