Как происходит размен жилья рассказывает генеральный директор агентства недвижимости «Невский простор» Александр Гиновкер.

Расскажите, какое место занимают размены жилья среди прочих альтернативных сделок?

Размен (чаще используют термин расселение) - это продажа с одновременным приобретением нескольких (2 и более) объектов. На основании опыта работы, могу сказать, что таких сделок около 20 процентов. В современном рынке такую сделку обычно пытаются упростить (например, одна встречная покупка, а остальные берут деньгами для дальнейшей покупки или вкладываются в новостройку). По статистике доля таких сделок составляет около 50 процентов.

Кто чаще всего меняет жилье? Бывшие супруги, родственники, получившие метры в наследство? Есть ли возможность классифицировать обмены жилья в зависимости от ситуации?

По опыту работы могу сказать, что весомую долю обращений с разменом составляют бывшие супруги, которые хотят разъехаться. Это крайне сложные клиенты, так как в такие сделки почти всегда вмешивается психология. Зачастую от бывших жен можно слышать достаточно жесткие ультиматумы относительно того, куда должен переехать бывший супруг. Также подобные клиенты часто передумывают относительно выбранных вариантов. В практике нашего агентства был случай когда подобная сделка длилась около года. Клиентам были предложены варианты, которые по началу всех устроили, но за тем, что-то случилось и они передумали. В итоге им предлагались альтернативные варианты разъезда, которые принимались, но в по разным причинам отклонялись. В конечном счете на то, чтобы удовлетворить запросы бывших супругов по новому жилью у нас ушел почти год.

Также достаточно распространены сделки, когда родители разъезжаются с детьми. Здесь ситуация по-проще, но тоже встречаются сложные ситуации. Также к нам регулярно обращаются с просьбами о помощи с разменом квартиры наследники. Обычно это родственники, которые не близки друг другу. Например, братья и сестры.

Трудная категория клиентов. Психология. Не могут договорится. От женщин слыно: он поедет куда я скажу. Сложные сделки. Часто передумывают. Такие сделки иудт 1 год. Часто разъезжаются родители с детьми. Иногда разъезжаются наследники. Брат и сестра. Досталась квартира но жить вместе не хотят. Также частыми являются сделки по расселению коммунальных квартир. Катализатором сделки обычно является субсидия, получаемая одним или несколькими участниками.

В учетом классификации какие можно дать советы тем, кто разменивает жилье? Каковы самые типичные ошибки, с которыми вам приходится сталкиваться на сделке? Как их можно было избежать? 

В сделки с разменом жилья очень часто вмешивается психология. Поэтому для того, чтобы сделка произошла максимально оперативно и выгодно для клиентов мы рекомендуем всегда определяться с требованиями поиска «на берегу». Это особенно важно со сложными разменами, когда есть сразу несколько объектов недвижимости. Риелтору необходимо постоянно держать в поле зрения несколько объектов. Бывают случаи когда дело усложняется наличием ипотеки и несовершенно летних детей. В таких случаях, самостоятельно грамотно провести работу практически невозможно.

Также мы всегда настоятельно рекомендуем чтобы всю сделку вел один специалист. Зачастую из-за проволочек связанных со сложной коммуникацией двух риэлторов теряются выгодные варианты продажи или покупки. Это можно назвать достаточно распространенной ошибкой. Регулярно встречаются клиенты которые решают сами продать своё жильё, а новое приобрести с помощью агентства. Из-за незнания клиентов в итоге они теряют деньги. Например, когда агенту сообщается, что деньги для покупки уже на руках, однако на самом деле та квартира находится в поиске клиента. В итоге вносятся обеспечительный платеж за новую квартиру, а клиента по старой квартире все нет. В итоге такой обман со стороны клиентам им же выходит боком.

Самый дельный совет - всегда нужно договариваться. Обычно уступает тот, кому нужнее. При отсутствии договоренности материально пострадают все стороны. Совместная продажа намного выгоднее, чем по-отдельности.

Как проходит сделка: расскажите об алгоритме действий. Что нужно сделать тем, кто разменивает жилье? О каких моментах нужно знать? 

Мы рекомендуем начинать с продажи. Это необходимо для того, чтобы понять правильную цену нового жилья. Пока нет понятия цены найти адекватные варианты достаточно проблематично. Здесь клиенты также регулярно совершают ошибки. Выставляют самостоятельно квартиру на продажу и сразу же вносят обеспечительный платеж за новую. Из-за ряда условий старая квартира вовремя не продается и деньги теряются.

Поэтому мы рекомендуем сначала найти покупателя, параллельно рассматривая новые объекты. Только после закрытия продажи проводить покупку. Иначе можно потерять достаточно серьёзную сумму.

Насколько часто размены сопровождаются доплатой? Берут ли ипотеку или нет? Много ли тех, кто разменивает жилье исключительно ради получения денежных средств?

Такие сделки проходят достаточно часто. Нельзя сказать, что таких клиентов очень много, но они есть. Чаще всего ухудшая свои жилищные условия решают какие-то свои ситуации. В 90 % случаев при размене расселяемые доплачивают. Например, есть сумма за долю, причитающуюся за продаваемую недвижимость, и субсидия (она сейчас не большая). Добавляют личными средствами или ипотекой, а иногда и тем, и другим. Очень любят использовать в виде доплаты материнский капитал молодые семьи. Но бывает, что с использованием таких субсидий возникают проблемы, так как напрямую использовать их трудно (не хотят продавцы ждать, ребенку нет 3 лет...), и тогда опять же берется ипотека.