Впервые Центральный район Санкт-Петербурга уступил лидерство по объему офисных площадей

По данным компании JLL, в 1-м квартале 2016 года на офисном рынке Санкт-Петербурга были введены пять бизнес-центров совокупной площадью 55,1 тыс. кв. м. Основная часть нового предложения – около 70% – пришлась на Московский район, в результате чего он впервые за всю историю рынка опередил Центральный район по общему объему офисных площадей.

Исторически основной объем предложения офисных площадей был сосредоточен в Центральном районе, однако в течение последних четырех лет наиболее активное строительство новых объектов велось в Московском районе. Это обусловлено градостроительными ограничениями девелопмента и отсутствием земельных участков в центре города, а также высоким спросом на офисы в южной части города. По итогам 1-го квартала 2016 года общий объем предложения качественных офисов в Петербурге достиг 2,86 млн кв. м, из которых 548 тыс. кв. м, или 19,1%, представлено в Московском районе. Доля Центрального района уменьшилась до 18,3%. В среднесрочной перспективе существенных изменений в структуре предложения офисных площадей по районам Санкт-Петербурга не ожидается.

«Крупнейшим объектом, введенным за первые три месяца года, является 2-я очередь бизнес-центра “Виктория Плаза” (27,5 тыс. кв. м арендопригодной площади), полностью арендованная структурами “Газпрома” еще годом ранее. Другие новые бизнес-центры, в частности, 2-я очередь “Мегапарка” на Заставской улице (11,3 тыс. кв. м) и БЦ “Перспектива” (6,5 тыс. кв. м) на Петербургском шоссе, к моменту ввода в эксплуатацию арендаторов не имели, - отмечает Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге. – Кроме того, получен акт ввода в эксплуатацию административного здания в составе проекта “Невская Ратуша”, которое изначально предназначалось для нужд администрации Санкт-Петербурга. В связи с тем, что планировочные решения были специально адаптированы под специфические требования комитетов, а дальнейшая судьба здания пока не определена, оно не было учтено как действующий качественный бизнес-центр».

По прогнозу аналитиков компании JLL, объем ввода офисных площадей в Санкт-Петербурге в 2016 году составит 180 тыс. кв. м, что превысит результат 2015 года (163 тыс. кв. м), но уступит показателю 2013-2014 годов, когда на рынок вышло 220-245 тыс. кв. м. «Новых офисных проектов почти не заявляется, так как связанные с неопределенностью спроса риски достаточно высоки, - говорит Владислав Фадеев. – Если не произойдет существенного улучшения макроэкономических условий и будут реализованы лишь анонсированные на текущий момент проекты, то ввод новых бизнес-центров в 2017 году окажется наименьшим с 2004 года». Среди всех качественных офисных помещений 822 тыс. кв. м, или 29%, относятся к классу А, чуть более 2 млн кв. м – к классу В. Основной объем ввода в ближайшие два года придется на класс В, что обусловливается более низкими затратами на строительство при менее существенной разнице в доходах относительно объектов класса А.

Объем чистого поглощения офисных площадей в 1-м квартале 2016 года оказался сопоставим с объемом ввода и составил 64,5 тыс. кв. м. Как следствие, уровень вакантных площадей почти не изменился и равен 12,2%. В классе А уровень вакантных площадей на конец 1-го квартала составил 11,3%, в классе В – 12,8%. Впервые в течение двух кварталов подряд доля вакантных площадей в классе В остается выше, чем в классе А.  

«Наибольшую активность в течение 1-го квартала проявляли компании сектора информационных технологий, на которые пришлось 48% совершенных сделок, - комментирует Регина Волошенко, руководитель отдела по работе с владельцами офисных помещений компании JLL в Санкт-Петербурге. – Вследствие ослабления рубля разработку любых продуктов, реализация которых происходит на глобальном рынке, оказалось выгодно вести в России. IT-сектор пользуется этим преимуществом, так как отечественные IT-специалисты и их услуги высоко ценятся на мировом рынке. К нам регулярно поступают различные запросы на поиск помещений от IT-компаний, однако далеко не все здания удовлетворяют высоким требованиям таких арендаторов к техническим характеристикам объектов, в частности, к инженерным системам, обеспеченности электроэнергией и нагрузке на перекрытия».

В 1-м квартале 2016 года арендные ставки в классе А увеличились на 1,5%, в классе В - на 0,4%. Средние запрашиваемые арендные ставки в классе А составляют 1 580 руб. за кв. м в месяц, в классе В – 1 125 руб. за кв. м в месяц (ставки приведены с учетом НДС и операционных расходов).