Время нестандартных решений: отсутствие свободных крупных офисных блоков приводит к необходимости искать альтернативу

Недостаток свободных помещений на рынке офисной недвижимости Санкт-Петербурга приводит к росту арендных ставок. Доля вакантных площадей в качественных бизнес-центрах в 3-м квартале практически не изменилась, увеличившись в классе А с 5,0% до 5,1%, в классе В – с 9,0% до 9,2%. Три четверти имеющейся вакантности сформировано за счет 10% бизнес-центров, при этом крупных блоков на рынке практически нет.

«Арендаторы офисов сегодня находятся в поиске любых возможностей по расширению – не только в бизнес-центрах, но и в зданиях альтернативного функционального назначения, – комментирует Регина Волошенко, руководитель отдела по работе с владельцами офисных помещений компании JLL в Санкт-Петербурге. – Крупные компании рассматривают возможности организации офиса в исторических особняках, производственных корпусах, жилых объектах. Безусловно, это требует дополнительных инвестиций в реконструкцию и адаптацию площадей, но при дефиците больших блоков такое решение выглядит наиболее оптимальным». На этом фоне арендные ставки продолжают увеличиваться. В 3-м квартале в классе А средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды выросла на 2,7%, до 1 691 руб. за кв. м в месяц, в классе В – на 0,5%, до 1 183 руб. за кв. м в месяц (включая НДС и эксплуатационные расходы). Значительное увеличение средних арендных ставок в классе А связано как с их повышением в уже существующих объектах, так и с изменением структуры предложения за счет новых бизнес-центров, которые сдаются по ставкам выше среднерыночных. «Рост арендных ставок и минимальная вакантность в определенных районах приводят к возобновлению девелоперской активности. Так, в Московском районе в 3-м квартале началась реализация нескольких новых офисных центров класса В, еще ряд девелоперов готовы начать там строительство в ближайшее время, – отмечает Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге. – Более значительное оживление девелоперского рынка сдерживает неустойчивость спроса и его зависимость от двух секторов – IT и нефтегазового». Текущий объем ввода невелик: в январе-сентябре 2017 года рынок качественных офисов увеличился на 76 тыс. кв. м, что является наименьшим значением для аналогичных периодов за всю современную историю офисного рынка Петербурга. В том числе в 3-м квартале вышло 48,8 тыс. кв. м: были введены в эксплуатацию два объекта класса А – «Пономарев Центр» (8,6 тыс. кв. м офисной площади) и Renaissance Business Park (20,9 тыс. кв. м) – и два класса В – Reforma (12,9 тыс. кв. м) и БЦ на Октябрьской набережной, 10 (6,4 тыс. кв. м). Если все анонсированные на 4-й квартал проекты будут реализованы, итоговый объем ввода в 2017 году составит около 150 тыс. кв. м (снижение на 30% к предыдущему году). Объем чистого поглощения качественных офисных площадей в Петербурге за 3-й квартал составил 41 тыс. кв. м. Показатель за первые три квартала сократился на 40% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года – до 110 тыс. кв. м. «Мы ожидаем, что по итогам 2017 года объем чистого поглощения офисов достигнет 170-180 тыс. кв. м за счет роста спроса в 4-м квартале», – добавляет Владислав Фадеев.