Вторичный рынок: цены стоят, сделки идут

Про ценовые индексы мы на этот раз говорить не будем: все очевидно даже для дилетанта, и очевидно не первый год. Цены движутся в ритме шаг вперед – два шага назад (потом наоборот), но длина шага этого давно исчисляется одной-двумя десятыми процента.

РАЗНЫЙ ОПТИМИЗМ

Итак, риэлторы единодушно говорят о росте числа сделок в три первых месяца года. Одни утверждают, что спрос вырос символически, другие – что чуть ли не на треть. В пессимисты не записался никто.

Рейтинг же оптимистов возглавил генеральный директор АН «Бенуа» Дмитрий Щегельский. «Первый квартал 2018 года оказался очень динамичным, – заявляет он. – Думаю, количество сделок на вторичном рынке было примерно на 30% больше, чем в первом квартале 2017 года». Напомним, что и год назад риэлторы на активность рынка не жаловались.

«Хочу отметить, – продолжает Щегельский, – что мы наблюдали активность именно на вторичке Петербурга. Покупатели приобретали жилье во всех сегментах по всем районам города. В итоге интересные объекты были скуплены. Как результат такой активности покупателей – увеличение стоимости на оставшиеся в продаже объекты примерно на 5%. Осмелюсь предположить, что поводом были выборы президента. Основание для такого предположения – снижение активности покупателей сразу после 18 марта».

Генеральный директор компании «Динас» Юрий Сергеев проявил себя как самый сдержанный оптимист. Он отмечает, что в прошедшем квартале наблюдался некоторый рост спроса, причем сравнивает с четвертым кварталом прошлого года. «Ноябрь и декабрь были довольно спокойные, и на их фоне первый квартал 2018-го выглядел неплохо, хотя и рост по числу сделок на 5% к четвертому кварталу 2017-го – чисто символический», – полагает он.

Далее заслушаем группу экспертов, которые оптимизм разделяют, но от конкретики все-таки воздерживаются.

Президент группы компаний «Экотон» Екатерина Романенко говорит о том, что весь первый квартал на вторичке наблюдался стабильно повышенный спрос. «Цифр по всему рынку не назову, но явно лучше, чем в первом квартале прошлого года и тем более в его конце, – замечает она. – Даже и комнаты в коммуналках продаются, несмотря на серьезную конкуренцию со стороны студий и серьезные тарифы нотариусов за оформление отказов от выкупа. В огромной коммуналке, например, при цене комнаты 1,5 млн руб. за удостоверение двадцати отказов не хочет клиент платить сверх еще 80 тыс. нотариусу».

А вот генеральный директор АН «Невский простор» Александр Гиновкер все-таки выделяет первый месяц года. Он считает, что после праздников началась несвойственная для января активность на рынке. Февраль и март были уже поспокойнее и прошли на уровне 2017 года. «В общем, показатели хорошие, но о заоблачном увеличении числа сделок говорить не стал бы. Резких изменений ни по спросу, ни по предложению, ни по ценам не было. Ипотека за счет снижения ставок, конечно, подталкивает спрос. Других объяснений январскому “потеплению” у меня нет. Вообще время от времени такие всплески на вторичном рынке происходят, далеко не первый случай», – резюмирует эксперт.

ПЕРЕТОКА НЕ БУДЕТ

На фоне устойчивого роста продаж новостроек вторичный рынок также ожил, отмечает генеральный директор АН «Торговый дом недвижимости» Андрей Ежов. Однако и он уклонился от приведения что абсолютных, что относительных цифр.

Зато подметил такую тенденцию: «Набирают обороты продажи новой вторички в домах комфорт-класса, построенных восемь-десять лет назад. Вместе с тем налицо существенный прирост предложения хрущевок и брежневок. Такое ощущение, что собственники “сливают” отслужившее жилье и предпочитают приобретать квартиры более достойного уровня».

Продолжает тему новой вторички Александр Гиновкер. «Несмотря на грядущее очередное ужесточение ФЗ-214, оттока спроса с первички не ожидаю. Дорожать она сильно не будет, а других причин не вижу, поэтому и резких потрясений не жду», – говорит он.

Это мнение разделяет Екатерина Романенко. «Так называемая новая вторичка все-таки неоднородна, – напоминает она. – Покупатель хочет квартиру в доме пяти-шестилетней давности. А продавец обычно созревает для смены обстановки лет через десять, а то и пятнадцать. Инвесторов-то на рынке практически нет. А что строили 15 лет назад? Или потолки низковаты, или входные группы узковаты, или какой другой изъян».

В общем, спрос на такую новую вторичку невелик, и что бы там ни происходило в долевом строительстве, хоть его, как и обещают, вовсе отменят, – в этом сегменте вторичного рынка ситуация не изменится. Как видим, даже здесь предложение расслаивается: совсем новое (свежепостроенное) – слишком дорого, а ежели начало века – живите сами. Потихоньку формируются три полюса новой вторички.

ТОРГ ПО-ПРЕЖНЕМУ УМЕСТЕН

Итак, рост спроса есть, но на цене он не отражается. Как отмечает Юрий Сергеев, рынок слишком разбалансирован.

«В последние годы похожие объекты можно продать по совершенно разным ценам, – отмечает он и приводит пример: – Так, в ноябре по одной квартире три разных покупателя предлагали торг, но продавец не согласился, а перед Новым годом эту квартиру продали на 200 тыс. руб. дешевле, поскольку спрос резко закончился. Эта тенденция перешла и на текущий год. Как шутят агенты, сегодня то тихо, то как будто трамвай подошел к остановке – все побежали покупать. Если в этот момент успел, то продал по нормальной цене, а иначе потом опять жди. Поэтому сегодня я довольно скептически отношусь к понятию “средняя цена”, это для вторичного рынка чисто статистический термин».

Обычно размер торга по-прежнему не превышает 10% от заявленной продавцом цены. Однако сам процесс часто стал проходить по иному сценарию. «Обидно, что некоторые агенты идут на поводу у клиента и выставляют объекты по заведомо завышенной цене, – сетует Екатерина Романенко. – Потом в несколько приемов стартовая цена снижается, и получается, что торг состоялся, но без участия покупателя».

ПОСТСКРИПТУМ

Как можно завершать квартальный обзор без прогноза на следующий период! На этот раз на прогноз отважился Дмитрий Щегельский: «Думаю, что второй квартал на рынке жилой недвижимости будет менее динамичным. Хочу отметить, что сегодняшняя экономическая ситуация в стране похоже никак не влияет на движения на рынке».

Вот такие парадоксы.