Зачем девелоперу становиться банком: эксперты о новых механизмах покупки жилья

В Москве состоялись I Ипотечные дискуссии Клуба главных редакторов «Жизнь без господдержки». Новый деловой цикл мероприятий, ориентированный на профессиональ-ную аудиторию, открыли выступления коммерческого директора Виталия Разуваева и руководителя юридического департамента Олега Сахарова.

«Жизнь без господдержки» для девелоперов – пока отдаленная перспектива: с 1 марта 2016 года программа была продлена до 31 декабря с чуть меньшим субсидированием от государства – ставка 11,9%. Однако эффект, который сейчас наблюдают девелоперы, заставляет задуматься. «Основной спрос был исчерпан в течение первого года действия программы, также покупатели отреагировали на повышение ставки. Очевидно, что рынок находится в поиске новых инструментов приобретения жилья», – подчеркнул коммерческий директор «Сити-XXI век» Виталий Разуваев.

По его словам, все больше застройщиков разрабатывают собственные альтернативные программы, однако у них есть свои подводные камни. Руководитель юридического департамента «Сити-XXI век» Олег Сахаров отметил, что при использовании такого механизма, как длительная рас-срочка (превышающая период строительства дома), основной риск — появление потенци-альных должников и неплательщиков. Чтобы гарантировать оплату жилья, застройщики могут, к примеру, не регистрировать права собственности покупателя на квартиру до момента полной оплаты, устанавливать более длительный срок по ДДУ и подписывать дополнительное соглашение о продлении сроков. Еще одним вариантом решения мог бы стать залог прав на квартиру в пользу застройщика до момента оплаты.

Однако с точки зрения законодательства эти механизмы пока не проработаны, поэтому полагаться на них в полной мере не стоит, отметил эксперт. Анна Борисова, начальник отдела ипотечного кредитования KASKAD Family, рассказала о других возможных вариантах избежания риска неплатежей по длительным рассрочкам: расторжение договора по соглашению сторон, реструктуризация долга и оформление ипотечного кредита на остаток суммы.

Участники Ипотечных дискуссий обсудили также программы с участием банков – так называемое субсидирование ипотечной ставки застройщиком. Суть в том, что покупателю предлагается пониженная на 2-3 пункта ставка (как правило, сроком на первые несколько лет), а образовавшуюся разницу субсидирует застройщик, выплачивая банку определенное вознаграждение. При этом, как отметил Виталий Разуваев, у застройщика есть альтернатива: предложить покупателю скидку на квартиру в объеме той комиссии, которую компания заплатила бы банку.

Способы «дать рынку недвижимости более длинные и дешевые деньги» ищут и в АИЖК, рассказал заместитель управляющего директора по ипотечным продуктам и андер-райтингу Агентства Сергей Калинин. В числе новых механизмов – бестраншевые ипотечные облигации и так называемая «социальная ипотека» для учителей, врачей, ученых и молодых специалистов. Однако, как отметили многие участники дискуссий, продуктивность данных инструментов еще предстоит оценить, в то время как программа субсидирования ипотеки остается основным драйвером продаж.

Пока именно на нее, по крайней мере, в течение ближайшего года, делает ставку большинство игроков рынка. Но так как ипотека с господдержкой все же не вечна, девелоперам неизбежно придется сражаться за покупателя с помощью совершенствования не только своего продукта, но и разнообразных ипотечных программ. И выиграет, по общему мнению участников Ипотечных дискуссий, тот, кто раньше и эффективнее проработает инструменты, обеспечивающие не только лояльность покупателей, но и гарантии возврата средств.