Продажи жилья растут, цены - тоже

В этом году цены на квартиры в Петербурге могут вырасти в полтора раза - такой неутешительный прогноз делают специалисты рынка недвижимости. Причина - отсутствие ликвидных предложений при высоком спросе со стороны покупателей. А значит, жилье станет еще более недоступным для большинства людей, несмотря ни на какие национальные проекты.

Оживление на рынке жилья, которое началось в середине прошлого года, в первом квартале этого года перешло в ажиотаж.

«Повышение спроса ждали, но прогнозировали на август-сентябрь, однако уже в феврале-марте рынок продемонстрировал рост как в плане продаж, так и в плане цен», - говорит начальник отдела маркетинга корпорации «Петербургская недвижимость» Николай Пашков. По его словам, за первый квартал 2006 года стоимость одного квадратного метра выросла на 7%, и сейчас средняя стоимость сделки на вторичном рынке составляет порядка 1200 долларов на квадратный метр, но меньше чем за 1400 долларов найти приличный вариант практически невозможно. На первичном рынке средняя стоимость квадратного метра уже перевалила за 1100 долларов, но при таких темпах роста цен не исключено, что цена в 1500 долларов – дело нескольких месяцев.

Николай Пашков говорит, что подорожание, как правило, начинается с наиболее дешевых вариантов: на первичном рынке это квартиры-студии и однокомнатные квартиры, на вторичном – квартиры в старых панельных домах и «хрущевках». Вслед за ними «подтягиваются» и остальные, так как сейчас большинство сделок происходит с использованием обменных схем.

Подорожание всегда начинается с популярных районов: Московского, Выборгского, Приморского, западной части Васильевского острова. За месяц-два они успевают вырваться вперед, и когда люди не могут такие цены выдержать, то идут покупать в другие районы. Также одной из тенденций, по словам Николая Пашкова, является отток части спроса на вторичном рынке в область – районы, расположенные рядом с городом.

Президент Ассоциации риэлтеров Петербурга и Ленобласти Павел Штепан заявил, что сейчас цены на жилье растут на 0,8-1% в неделю, и никаких предпосылок для замедления темпов роста нет. И если за прошлый год стоимость жилья выросла на 15%, то в этом году можно ожидать повышения на 50%. По его мнению, тенденция роста цен продолжится в ближайшие 3-5 лет, но пиковым станет именно 2006 год из-за разрыва между предложением и спросом. Причиной роста спроса на жилье стал серьезный дефицит ликвидных предложений как на вторичном, так и на первичном рынке жилья. На вторичном рынке хороших квартир почти нет: хорошие варианты, по словам Николая Пашкова, в открытом доступе даже не появляются – агентства распределяют их самостоятельно. Развитие первичного рынка почти на 1,5 года затормозилось из-за закона о долевом строительстве. Павел Штепан уверен, что большой спрос стимулирует деятельность строителей, но стабилизации рынка не стоит ждать раньше 2009 года, так как инвестиционно-строительный цикл составляет 3-3,5 года.

Спрос на жилье растет и в связи с повышением доступности ипотеки. В прошлом году в Петербурге всеми банками было выдано порядка 4,5 тысяч ипотечных кредитов, в этом году ожидается увеличение до 7,5 тысяч. По словам президента Ассоциации банков Северо-Запада Владимира Джиковича, ипотека, прежде всего, формирует платежеспособный спрос, что, в свою очередь, стимулирует застройщиков увеличивать объемы строительства. Вчера было подписано соглашение между Ассоциацией банков Северо-Запада и Ассоциацией риэлтеров Санкт-Петербурга и Ленинградской области, которое должно способствовать развитию цивилизованного рынка ипотечного кредитования в СЗФО. Для жителей города Ассоциация риэлтеров планирует до конца апреля открыть на своем сайте универсальный ипотечный калькулятор, где каждый сможет узнать, на какой размер кредита он может претендовать, и какой конкретный объект он может приобрести на эти деньги.

Также для улучшения взаимодействия планируется развивать систему ипотечного брокериджа – когда подбором квартиры и подходящей под нее ипотечной программы занимается специальный ипотечный брокер, с помощью которого удается значительно сократить срок подбора варианта. Как рассказал член правления Городского ипотечного банка Игорь Жигунов, в последнее время популярной становится новая схема кредитования. Люди, у которых уже есть квартиры, берут кредиты на покупку нового жилья и для других целей под залог имеющейся недвижимости.

Если три года назад с использованием ипотечных схем совершалось меньше 0,1% сделок, то сейчас их доля достигает 2%. За первый квартал 2006 года в городе уже было выдано 1800 ипотечных кредитов. Растет и размер кредита: в 2004 году он составлял 25-30 тысяч долларов, а в первом квартале 2006 - превысил 35 тысяч долларов. Это связано как с повышением покупательной способности, так и с ростом цен на жилье. Похоже, что ипотека, несмотря на высокие процентные ставки, все-таки постепенно становится реальным инструментом, который можно использовать при покупке жилья. Как говорит Павел Штепан, при покупке квартиры через ипотеку ее стоимость возрастает почти в 2 раза, но со всеми платежами к моменту погашения эта сумма все равно будет меньше, чем стоимость квартиры к тому времени.

Правда, у ипотеки есть и оборотная сторона: увеличивая спрос, она способствует повышению цен на жилье. Сейчас говорить о влиянии на формирование цены рано, так как за прошлый год во всей России с населением в 140 миллионов человек было выдано всего 97 тысяч ипотечных кредитов. Но если темпы развития сохранятся на прежнем уровне, то она неизбежно станет одним из факторов ценообразования.