Есть ли в России ипотека в классическом понимании?

На конференциях, заседаниях “круглых столов”, семинарах и прочих множественных мероприятиях, посвященных ипотечному жилищному кредитования, собравшиеся очень любят дискутировать (с подачи организаторов) по поводу сакраментального вопроса: “Есть ли в России ипотека в классическом понимании?”.

Как ни странно, но до сих пор этот вопрос в нашей стране, являющейся “законодательницей моды” по ипотеке в ее классическом варианте, вызывает бурный и пока еще нескончаемый поток словопрений.

Институт ипотеки (залога недвижимости) в России имеет 6-вековую историю, которая троекратно превышает историю США как государства вообще и в десять раз дольше существует, чем заокеанская модель ипотечного жилищного кредитования во главе с соответствующим агентством.

Развитие ипотеки, которая является одной из множества операций с недвижимостью, у нас в стране изначально шло и по настоящее время идет, что закреплено специальной нормой в п. 1 ст. 29 Федерального закона от 16 июля 1998 г. “Об ипотеке (залоге недвижимости)” исключительно по классическому образцу. Суть “классики ипотеки” заключается в том, что изначально, то есть с XIII–XV веков и по сию пору в России не требовалось и не требуется передачи заложенного недвижимого имущества во владение кредитора. Поэтому в отношении ипотеки, то есть института залога недвижимости, никакой другой “классики” нет и быть не может.

Кардинально иная картина по части ипотеки существует в США, она совершенно непохожа на нашу рассматриваемую операцию с недвижимостью, когда соответствующий объект передается в залог (обременяется).

Понятие ипотеки, или mortgage, в гражданском праве США не совпадает с понятием ипотеки в гражданском праве стран континентальной Европы, а значит и России. При mortgage право собственности на заложенное имущество переходит к залогодержателю, то есть кредитору. В данном случае имеет место залог в виде ипотеки неклассического типа, берущий свое начало от древнего римского права, именовавшегося фидуцией, в соответствии с ней товар передавался лицу на условии, что после того как требование получателя товара будут удовлетворены, он возвратит товар.

Мало того, mortgage представляет собой метод финансирования приобретения недвижимого имущества или недвижимости в общепринятом смысле этого слова. У нас же ипотека не финансовая операция, а операция с недвижимостью, носящая обеспечительный (второстепенный) характер по отношению к основному заемно-кредитному (долговому) обязательству.

До революции ипотечные правоотношения (в первую очередь по залогу земельных участков) в России имели очень прочные позиции и были чрезвычайно широко развиты. Наша страна по праву считалась одним из мировых лидеров в этой области.

Именно специфический дореволюционный российский опыт долгосрочного кредитования (в частности, под залог земли) явился серьезной основой для создания новых и интересных схем ипотечного кредитования как в американской, так и в европейской моделях.