Замкнутый круг

Экспансия крупных строительных компаний в регионы не спасет их от циклического спада на рынке недвижимости. Цены на квартиры и офисы в регионах шагнули вслед за столичными — вниз.

«В конце второго квартала 2007 года на рынке жилья в большинстве регионов наблюдается сильное снижение ликвидности, носящее системный характер». Сухая строчка из доклада, выпущенного одним из ведущих консультантов на рынке российской коммерческой недвижимости, Swiss Realty Group, в конце августа, прозвучала для многих строительных компаний как прощальная сирена. Надежда, что стагнация и скрытое снижение цен, уже случившиеся в столичных мегаполисах, не проникнут в провинцию, исчезла.

Знакомый сценарий

По словам директора по развитию Swiss Realty Group в странах СНГ Ильи Шершнева, основанием для такого вывода стало полномасштабное исследование, проведенное компанией в последние месяцы. В ходе работы над ним была изучена вся информация о строительных проектах, находящаяся в открытом доступе, а также проведены сотни личных глубинных интервью с участниками рынка. В результате аналитики констатировали наличие «сильной зависимости региональных рынков от странового развития. Большая часть регионов повторяет один и тот же цикл. При этом видно некоторое запаздывание цикла по отношению к Москве на 3—6 и более месяцев».

Общий сценарий стагнации в российских регионах мало отличается от московского.

«При различных ставках продажи цены еще в начале года зафиксировались на определенных отметках и затем начали снижение, достигшее в номинальном выражении 5—10%. При этом реальное снижение цен на жилую недвижимость в федеральном масштабе составляет с учетом скидок и других форм поощрения, которые предлагают покупателям девелоперы, порядка 15—20%», — комментирует ситуацию Илья Шершнев.

Чтобы смысл происходящего стал понятнее, нужно принять во внимание, что 2006 год был рекордным по росту цен на недвижимость не только в Москве. Средний годовой рост стоимости жилья по стране достиг 44%. Лидерами роста стали столицы: по данным агентства DISCOVERY Research Group, в Москве средний рост цен за метр жилой площади составил 87,9%, в Санкт-Петербурге — 123%. Но и провинция по темпам роста от них не отставала: в Екатеринбурге цены выросли на 107%, в Новосибирске — на 50—60%, в Ростове-на-Дону — на 55%. Основной причиной рекордного роста цен стало значительное увеличение платежеспособного спроса на недвижимость, основанное в первую очередь на ограниченном объеме предложения, росте доходов населения, развитии ипотечного кредитования и ряде других факторов. Вместе с тем, несмотря на рост цен, объемы возводимого строительными компаниями жилья были не очень велики — в 2006 году в России было построено 50 200 тыс. кв. м жилой площади, что лишь на 15,24% превышает показатели 2005 года. При этом почти 40% от данного объема было построено самим населением за счет собственных и заемных средств. Высокая доля «самостроя», по сути, означает, что строительная отрасль просто не справляется с огромным накопленным спросом на жилье. Рост цен в этой ситуации играет стимулирующую роль — после скачка цен 2006 года многие потенциальные покупатели распрощались с надеждой на приобретение квартир, а отложенные по такому случаю деньги пошли на строительство индивидуальных домов и загородной недвижимости.

Своими руками

В пользу этой версии событий свидетельствует и статистика. По итогам первого полугодия 2007 года объемы ввода жилья в стране выросли почти в полтора раза, на 42%, по сравнению с тем же периодом прошлого года. Столь резкий рост вызвал поначалу недоумение и даже недоверие. По правительственным прогнозам, рост никак не мог быть выше 15—20%. Об этом, в частности, говорил незадолго до подведения полугодичных итогов глава Росстроя Сергей Круглик: «В первом полугодии будет введено порядка 16 млн квадратных метров жилья, и мы надеемся, что к концу года выйдем не на запланированные 56 млн, а на 60—61 млн квадратных метров, превзойдя все плановые показатели 2007 года».

Кроме того, масштабный рост ввода жилья выбивался из стандартных пропорций роста двух взаимосвязанных отраслей — строительной и строительных материалов. Производство последних в России росло в этот период отнюдь не так быстро, как можно было ожидать, учитывая показатели ввода жилья. В частности, с января по май, по данным Росстата, выпуск строительного кирпича увеличился всего на 17%, кровельных и изоляционных материалов — на 9%, цемента — на 24%, крупных стеновых блоков — на 23%.

Однако у этого парадокса есть достаточно простое объяснение, делающее любую версию о приписках «лишней сущностью». Сверхплановые квадратные метры строили не компании и холдинги, а обычные граждане — в 2007 году доля частной застройки по вводу выросла с 40% до 50%. Строили не полгода, а гораздо дольше — галопирующий рост цен начал выдавливать покупателей в пригороды еще в 2005-м, строительный цикл составляет в среднем год, к тому же необходимо учесть эффект введения упрощенного порядка регистрации в БТИ с осени 2006 года. И главное, строили не в городах — потому что дорого, а в пригородах — где земля дешевле, потому что инфраструктуры нет. Именно это объясняет «несовпадение» объемов строительства и производства стройматериалов. Около половины нового индивидуального жилья, по данным Росстата, не имеет либо канализации, либо горячего или холодного водоснабжения.

Неожиданный расцвет «самостроя» был бы меньшей неожиданностью, если бы чиновники и строительные компании, повсеместно ударившиеся в гонку за «златым тельцом», лучше понимали рынок, на котором работают. Российский сектор жилой недвижимости действительно испытывает острый дефицит. В среднем на одного россиянина приходится 20,8 кв. м площади. Разрыв с Западной Европой более чем двукратный. Если же брать в расчет только жилье, не нуждающееся в капитальном ремонте, средний метраж на одного человека в России составит всего 13,5 кв. м. Дефицит жилья в общероссийском масштабе, согласно оценкам правительства, составляет 1,7 млрд кв. м. На его устранение при ежегодном росте ввода жилья на 10% понадобится 16 лет. Однако «огромный фронт работ», который гарантировал почти бесконечное благополучие чиновно-строительного бизнеса, отнюдь не единственный фактор, формирующий этот рынок.

Ждать десятилетиями современный россиянин, в отличие от своих отцов, выстаивавших многолетние очереди за госквартирой, психологически не готов. Рост доходов только подстегивает его нетерпение. Жилье ему нужно сейчас, а не через пять, десять или пятнадцать лет. И он не ждет, а идет и строит сам.