В сегменте жилой недвижимости Петербурга прошли перегруппировки спроса и предложения

Причем достаточно хаотичные: летом в одних зонах наблюдалось снижение времени позиционирования квартир при достаточно высоком уровне цен, а в других, наоборот, фиксировался застой, покупателей не было, и стоимость предложения недвижимости потихоньку снижалась. Дело в том, что спрос формировали в основном богатые, которые искали оазисы по своему вкусу.

Однако таких покупателей немного. Они пока не могут сформировать фешенебельные кварталы даже в центре Петербурга. И престижные кондоминиумы сочетаются с домами, где квартиры при высоком уровне цен остаются неликвидными. Состояние инфраструктуры все больше влияет на спрос, если дело касается комфортабельного жилья. И жилье, которое могло простаивать годами, неожиданно уходит по баснословной цене.

Второй эшелон спроса формируют, как ни странно, семьи со сравнительно скромными доходами, которые пытаются улучшить жилищные условия. Большинству средств едва хватает, чтобы оформить сделку в самом нижнем ценовом сегменте. Причем около 80% покупателей сегодня прибегают к ипотечным кредитам. Но даже в этом случае многим едва хватает денег на приобретение самых недорогих квартир. И их раскупают в первую очередь. А те, кто не может позволить себе приобрести однокомнатную квартиру, вынуждены соглашаться даже на комнаты. В результате в нижнем ценовом сегменте типового жилья спрос также выше, чем предложение.

В среднем же сегменте установилось устойчивое `похолодание`. Это неудивительно, если проанализировать структуру потребления: из нее следует, что многие откладывают покупку квартиры на длительную перспективу, а излишек накопления направляют в приобретение новых автомашин или недорогой загородной недвижимости. В том числе - дачи: их было сложно продать в 2006 году, а в 2007-м к ним, судя по возросшему количеству объявлений, ощущается явный интерес.

Пестрая картина продаж

Структура покупок квартир и комнат в Петербурге выглядит достаточно пестрой, в отличие от Москвы, где ценность жилья, в зависимости от места его расположения, плавно снижается от центра к окраинам. Сейчас разрыв между ними в среднем трехкратный. В дальней перспективе стоимость сопоставимого жилья, в зависимости от локации, может отличаться в 4-5 раз.

В исторической части Петербурга элитные территории и малопривлекательные зоны соседствуют друг с другом, а на периферии действуют свои ценообразующие факторы, которые не зависят от близости к центру. В правительстве Петербурга пытаются повлиять на эти процессы, чтобы в городе на Неве не сложились устойчиво депрессивные зоны, самые непопулярные из которых будут постепенно заселяться преимущественно мигрантами из азиатских стран СНГ.

Правда, пока часть из тех факторов, на которые рассчитывали власти, не работает. Например, практически не влияет на стоимость квартир их близость к Кольцевой автодороге, хотя при начислении платы за коммунальные услуги у домов в этой зоне ставят повышенный коэффициент.

В агентстве недвижимости `Бекар` считают, что в будущем на этот процесс может повлиять программа расселения `хрущевок`. Правда, в АН `Петербургская Недвижимость` полагают, что эта программа лишь повысит этажность зданий, но не изменит статуса районов, ранее застраивавшихся пятиэтажками: новое строительство просто сменит панельные дома старой серии на новые, потому что покупать квартиры по дорогой цене потребители не станут. Характерный пример - зона около метро `Проспект Большевиков`.

Динамика средней цены 1 кв. метра жилья в Петербурге, тыс. руб.

Август 2006 г. - 55,4

Октябрь 2006 г. - 64,7

Декабрь 2006 г. - 64,2

Август 2007 г. - 67,6

Сентябрь 2007 г. - 69,9