Недвижимость в регионах в цене

Рассуждать о ситуации на «российском рынке недвижимости» в целом довольно абсурдно, поскольку этот рынок представляет собой пестрое лоскутное одеяло. В течение 2006 года недвижимость в некоторых областях резво дорожала вслед за московской, а в других ее цена едва поспевала за темпами инфляции.

Но если брать ретроспективу последних двух лет, то все-таки общий тренд на большинстве местных рынков — устойчивый и существенный рост цен. Московская стагнация регионы пока не заразила.

Аналитики уже намо­золили языки, споря о перспективах столичного рынка недвижимости и предпосылках для роста или падения стоимости жилья. Продавцы и покупатели выжидали: эксперты давали прогнозы не более основательные, чем песочные замки. Осенью цены на жилье стали вести себя странным образом: их изменения одним аналитикам давали повод говорить о росте цен, а другим — на фоне падающего доллара — об их снижении. К концу года мы вернулись к ценовому уровню прошлого декабря, то есть общий рост составил 0%. Кое-что подешевело — как правило, неликвидное старое жилье.

Кое-что поднялось в цене — например, однокомнатные квартиры эконом-класса и элитный сектор. Но на носу мертвый послепраздничный сезон, поэтому судить о перспективах рынка можно будет не раньше февраля.

А в этом году в большинстве российских регионов отмечался отчетливый рост цен на жилье. Некоторые крупные города, такие как Уфа, Екатеринбург или Нижний Новгород, стали дорожать еще года два назад — почти одновременно со столицей. Другие, например Красноярск и Омск, вступили в гонку только в этом году. В Красноярске рост цен настолько напугал местные власти, что те предпочли ввести законодательное регулирование рынка: по договоренности со строителями они ограничили стоимость жилья. Отдельно стоит сказать о Сочи, который в этом году побил все рекорды.

Жилье здесь начало дорожать на глазах, когда город еще только подал заявку на проведение Олимпиады 2014 года. К весне 2007 года стоимость квадратного метра достигла почти московского уровня. После такого скачка цен многие риэлторы сомневались, что победа Сочи в конкурсе разогреет рынок еще больше. Однако это случилось. С мая по ноябрь цены в Сочи подскочили сразу на 33%. Теперь средняя стоимость квадратного метра здесь перевалила за $4 тыс. И уже никто не говорит о том, что этот уровень — потолок. Вероятнее всего, небольшой устойчивый рост продолжится вплоть до Олимпиады. Если к этому времени город превратится в курорт европейского уровня (по качеству, конечно, а не по ценам, которые и сейчас вполне зарубежные), то Сочи сохранит свою притягательность для россиян.

Ждать удешевления жилья или хотя бы прекращения роста цен в ближайшие два-три года уж точно не приходится. Эксперты называют одни и те же причины удорожания недвижимости:

— «Тень Москвы». Если в столице недвижимость дорожает, то постепенно за ней подтягиваются и регионы.

— Удорожание стройматериалов. Согласно данным департамента ценообразования в строительстве Ассоциации строителей России, с января по сентябрь 2007 года средний рост цен на основные строительные материалы, изделия и конструкции составил 21,94%, а рост себестоимости строительства — 24,14%. При этом стройматериалы, изделия и конструкции составляют в структуре себестоимости строительства от 50 до 58%.

— Транспортные расходы (в отдаленных регионах России). Свои заводы по производству бетона и кирпича есть не везде, да и там, где они есть, их мощностей часто не хватает, чтобы обеспечить потребности строителей.

— Нехватка подготовленных и обес­печенных инфраструктурой строительных площадок. В том числе из-за несоблюдения закона о распределении площадок для строительства на открытых конкурсах. Хотя закон обязывает муниципалитеты выделять землю под строительство именно таким образом, в реальности участки нередко уходят по другой схеме.

— Активное развитие ипотеки. Так, если в Москве сделки с кредитованием составляют около 15% всех сделок купли-продажи жилья, то во многих городах эта цифра доходит уже до 20–25% и более. А некоторые регионы (Кемеровская, Кировская, Оренбургская, Самарская области, республика Башкортостан) выбились почти на западный уровень объемов кредитования: с помощью ипотеки здесь совершается от 50 до 80% всех сделок с недвижимостью.

— Коррупционные расходы. По признаниям некоторых строителей, эта статья составляет порой 50% бюджета любого объекта.

Почти во всех регионах рапортуют о росте объемов строительства. Во-первых, активизируются местные застройщики. Во-вторых, региональными рынками все больше интересуются московские девелоперы, которые выходят сюда с масштабными проектами. Но даже растущие объемы строительства в ближайшее время не смогут компенсировать назревшую за полвека нехватку жилья. Сегодня около 50% жилого фонда в России находится в состоянии, требующем если не сноса, то модернизации. При этом 60% населения считают себя нуждающимися в улучшении жилищных условий.

Между тем единственной действенной мерой властей по решению жилищного вопроса до сих пор остается только стимулирование ипотеки, то есть работа на увеличение спроса.