О застройщиках и ипотеке

Ипотечное кредитование новостроек – это особая тема. Такие кредиты до получения жилья в собственность стоят несколько дороже. Правда, страхование, которое является обязательным требованием банков при любой ипотеке, в данном случае, наоборот, обходится заемщику дешевле.

Сегодня многие банки предлагают нам ипотечные кредиты на приобретение жилья в новостройках, причем как в уже построенных, так и в строящихся домах. Это весьма привлекательное предложение, особенно в связи с тем, что цены на квартиры в обычно гораздо ниже, чем на вторичном рынке. Однако, получение ипотечного кредита на жилье в новостройке, особенно это касается строящихся домов, существенно отличается, как по процедуре, так и по условиям от обычного ипотечного кредита.

В этом случае, действует целая группа рисков: есть риск, что застройщик не достроит дом; риск, что закладываемые инвестиционные права уже кому-то проданы (а случаи двойных продаж бывают — иногда по ошибке, а иногда и по умыслу); есть еще уйма рисков юридического характера.

По закону, объект недвижимости, приобретаемый с помощью ипотечного кредита, автоматически переходит в залог к банку-кредитору. Но если дом находится в стадии строительства, то готового объекта, который можно передать банку в залог, в этот момент просто не существует.То, что банки сторонятся таких схемных сделок, при которых в принципе нечего брать в залог, это, конечно, вполне обоснованно. Предварительные договоры, договоры займа, векселя и т.п. могут быть признаны судом притворными со вполне понятными последствиями.

«Ипотечный» покупатель квартиры в новостройке в первое время платит больше банку, но меньше страховой компании, а в дальнейшем по обычному тарифу банку, страховщикам же чуть меньше, нежели при покупке квартиры на вторичном рынке.

Казалось бы условия вполне приемлемые. Если доход позволяет – бери кредит. В чем проблема? Как выясняется, проблемы есть, и это несмотря на весьма высокий спрос на такую ипотеку.

По словам застройщиков, каждый второй обратившийся к ним клиент высказывает пожелание приобрести недвижимость с помощью ипотеки. При этом, несмотря на такой спрос, реальных ипотечных сделок проходит не так много. К сожалению, не у всех желающих и не всегда есть возможность взять кредит по объективным причинам.

Несмотря на то, что сейчас немало банков предлагают программы кредитования жилья на этапе строительства, большая часть таких программ действует только на бумаге.

Конечно, банки смущает отсутствие залога на период строительства и опасность «недостроя» объекта. Многие банки заявляют, что готовы рассматривать любые объекты, но в результате часто это выливается в два-три месяца постоянных требований дополнительных документов.

Застройщики в первую очередь пытаются установить партнерские отношения с финансовой организацией или банком, входящим в ту же группу, что и сама компания. В рамках одной структуры договориться проще и быстрее. Как результат, подобные программы более конкурентоспособны на рынке.

Получая кредит на приобретение жилья в новостройке, заемщик служит промежуточным звеном между банком и девелопером в цепочке финансирования.

Но застройщики должны где-то добывать недостающие средства для своей деятельности. Исходным моментом служит тот факт, что, приобретая квартиру на этапе строительства, удается изрядно сэкономить – готовое жилье обойдется дороже.

Одно дело, если в качестве залога банку предоставляется какая-то недвижимость или дорогостоящее имущество. Тогда кредит выдается на общих для ипотеки основаниях и действительно появляется шанс сэкономить: бытующие ныне ставки совсем ненамного выше уровня инфляции.

Но узастройщиков с банками система не так уж гладко налажена, а все это из-за оформления документов в различных системах и инстанциях. Надеюсь, что в скором будущем это будет исправлено, и жить станет легче.