Недвижимость и право: задаток вне закона ! Только авансы, займы, гарантийные платежи

Юрист Илья Делягин: «Уплата задатка допускается только по существующим денежным обязательствам (п. 1 ст. 380 ГК РФ). Предварительный договор не порождает никаких денежных обязательств, как это следует из п. 1 ст. 429 ГК РФ (предварительный договор есть обязанность заключить в будущем договор). Уплата задатка по предварительному договору не основана на законе, и, если задаток выплачен, выплата денежной суммы совершена без правовых оснований. Отсюда следует, что денежная сумма, выплаченная по предварительному договору и названная сторонами задатком, таковым не является, и на соответствующие отношения не может быть распространено регулирование, предусмотренное ст. 380-381 ГК РФ. То есть требование об уплате двойной суммы задатка, предусмотренное п. 2 ст. 381 ГК РФ, не может быть удовлетворено».

Если принять изложенное за основу, то и договора и соглашения нужно менять, а что в этом случае будет являться гарантией для сторон сделки?

Вопрос даже не в том: сможем ли в случае отказа одной из сторон вернуть задаток в полученном или двойном размере. В некоторых случаях эта самая "сумма" и является гарантией и возможностью довести сделку до конца.

Если сумма названа авансом, то согласно практике подразумевается возможность изменения стоимости, возможность в любое время прервать работу.

Слышала, что умудряются цены менять и при задатках, но это уже не поддается разумному определению, по крайней мере, для меня.

Если юридически задаток не дает никаких гарантий, то что же тогда?

Чтоб задаток был задатком он должен выполнять три функции, обеспечивать исполнение договора, доказывать его заключение и платежную (по договору), все три одновременно, исчезнет одна и это уже не задаток.

В случае с договором требующим государственной регистрации, до регистрации договора, доказать заключение этого договора задаток не может, т.к. договор не может считаться заключенным (ст. 433, п. 3 «Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом»).

Поэтому хоть как вы его обзовете в соглашении, суд признает этот платеж либо авансом, либо займом. Можно писать вместо "авансовый платеж" – «гарантийный взнос», т.к. не может быть вообще никаких платежей за квартиру без государственной регистрации.