Когда аренда выгоднее ипотеки?

Вы хотите решить жилищный вопрос, но не знаете, что выбрать: арендовать жилье или взять ипотечный кредит? Казалось бы, ответ очевидный: в первом случае вы ежемесячно платите довольно крупную сумму за съемную квартиру, которая никогда вашей не станет, во втором — также отдаете деньги, но уже банку и за собственное жилье.

Однако если размер ипотечных платежей будет значительно выше арендных, то экономия на съемном жилье позволит приобрести квартиру гораздо быстрее, чем по ипотеке.

Конечно, сразу следует предупредить читателя о том, что все расчеты условны. Предусмотреть, как будут расти (или падать) цены на жилье и аренду в течение 20 лет, невозможно, так же как и спрогнозировать рост зарплат. В качестве объекта исследования берем однокомнатную квартиру в панельном доме в «спальном» районе Москвы стоимостью $200 тыс. Предположим, что $10 тыс. мы вносим в качестве первоначального взноса, остальную сумму дает банк под 11% (в долларах или рублях — ставки сейчас близки). Будем считать в долларах для уменьшения количества нулей. При таких условиях ежемесячно мы будем отдавать банку почти $2 тыс. Снять же такую же «однушку» можно и за половину этой суммы. Для упрощения расчетов примем, что возможный возврат подоходного налога с процентов по кредиту примерно равен стоимости ипотечного страхования, поэтому возврат подоходного налога мы учитывать не будем.

Также не принимаем в расчет и возврат налога с покупки жилья (130 тыс. руб.), который будет покрыт расходами по получению кредита, регистрации и оценке залога и сделке с недвижимостью (минимум 3–5% от стоимости жилья).

В случае если мы принимаем решение снимать жилье, то сэкономленную $1000 будем инвестировать (в депозиты, ПИФы и другие инструменты). В долгосрочной перспективе можно рассчитывать на среднегодовую доходность порядка 11–15% годовых. В то же время цена жилья также будет меняться: допустим, она будет расти в среднем на 5% в год, что приведет к индексации арендной платы, пусть и с опозданием. (Сравнительные результаты приведены в таблице.) Мы видим, что к концу 20−го года накопленный капитал при заданных условиях аренды и ипотеки составит около $518 тыс., а цена квартиры — примерно $505 тыс. С 15−го года арендные платежи превысят кредитные выплаты по ипотеке, и придется расходовать накопленный капитал. На финиш мы приходим с финансовым результатом +$12 тыс.

Как показывают расчеты, аренда выгоднее ипотеки только до определенного уровня роста цен на жилье: при снижении стоимости 1 кв. м или среднегодовом росте на него менее 6% в год. В противном случае ипотека гораздо выгоднее, при этом эффективность инвестирования личного капитала практически не влияет на конечный результат.

Правда, если внимательно посмотреть на таблицу, то увидим, что при тех условиях, которые мы рассматриваем, арендатор сможет накопить на собственное жилье уже через 11 лет. Ему не придется платить все 20 лет как ипотечному заемщику. Очевидно, что при падении или стагнации цен ипотека будет невыгодна, поскольку заемщик переплачивает завышенную сумму кредита. Но как только ставки по займу уменьшаются до 7–8% (например, при использовании японских иен) и/или более интенсивно начинают расти цены на жилье (на 7% в год и выше), ипотека становится предпочтительнее.

Помимо экономических факторов есть и психологические, учитывать которые не менее важно. Для одних съемная квартира не нарушает душевного равновесия, другие же испытывают резкий дискомфорт, а иногда просто не могут обитать не в своем жилье. То же самое и с кредитом: многие люди психологически не готовы взять на себя 20−летнюю кабалу в виде банковского займа, для них важнее сохранение возможности уехать в любой момент в другой город или иную страну. Если нет желания привязываться к одному месту или долговое бремя психологически неприемлемо, то предпочтительнее аренда. Правда, ипотека не предполагает абсолютной привязки к одному месту. Жилье, как и кредитора, можно поменять, но это сопряжено с дополнительными издержками и потерей налогового вычета по дальнейшим выплатам процентов.

Резюме: аренда против ипотеки:

1. Арендатор может выиграть, но в ограниченном диапазоне роста цен, вероятность которого невелика для периода больше семи-десяти лет. Если в среднем цены растут на 2% в год, то арендатор уже через восемь лет покупает квартиру, а сумма ипотечных платежей в итоге будет больше рыночной стоимости квартиры в финале. В случае 5−процентного роста арендатор может купить квартиру за счет собственных средств через 12 лет, а затраты ипотечных заемщиков близки к рыночной стоимости жилья. При росте стоимости 1 кв. м на 10% и выше капитал арендатора не позволяет купить квартиру, а затраты на ипотеку меньше ее рыночной цены.

2. Не стоит исключать стагнации рынка жилья. У цен на недвижимость тоже есть определенный потолок, а «пузыри» имеют свойство лопаться. Сейчас на фоне кризиса в Англии можно купить дом за $350 тыс. Квартиры по такой цене в Москве выглядят абсурдно. Москвичам лучше искать альтернативные варианты приобретения жилья в городах-спутниках.

3. Получение ипотечного кредита при наличии лишь 5–15% от общей стоимости жилья имеет смыл отложить ввиду высоких рисков. Или взять кредит по минимальной ставке — например, в японских иенах, но тут следует учитывать валютный риск (см. «Ипотека по-японски», D’ №3 за февраль 2008 года). В любом случае необходимо минимизировать дополнительные расходы по кредиту.

4. Преимущества аренды — в меньшем размере платежа и возможности менять место жительства (мобильности). Ее недостатки — плата за жилье ежегодно увеличивается на 5–7% и уходит арендодателю.

5. Преимущества ипотеки в том, что оплачивается собственное жилье, а платеж фиксируется на весь срок ипотечного кредита. Ее недостатки — платеж по кредиту, как правило, выше арендной платы. Ипотека выглядит более привлекательной, чем аренда, но при условии, что семейный бюджет заемщика справится с платежами по кредиту. Это долгосрочный инвестиционный проект, который требует более эффективного управления личными финансами.

Артем Плотников