Выжать максимум

В начале этого года на столичном рынке жилья был отмечен ценовой всплеск. Квартиры резко подорожали. Многие эксперты полагали, что к лету темпы роста цен снизятся и на рынке воцарится стагнация. Однако эти ожидания не оправдались. Некоторое снижение продаж было зафиксировано участниками рынка в начале июня, но затем спрос восстановился. Не наблюдается застоя и на рынке коммерческой недвижимости.

Едва ли не главным структурным изменением, которое было спровоцировано стремительным ростом цен на недвижимость в Москве, стало исчезновение сегмента жилья эконом-класса. В столице уже невозможно снять квартиру дешевле чем за 900−1100 долларов в месяц. За 600 долларов в месяц сдаются квартиры в дальнем Подмосковье. Причем ставки аренды продолжают расти. По сравнению с летом прошлого года однокомнатные квартиры в Москве подорожали на 27,6%, двухкомнатные – на 37,3%, трехкомнатные – на 18,7% (данные компании «Миэль»). Аналогичные тенденции зафиксированы и на рынке аренды жилья бизнес-класса и элитных квартир. С апреля объем предложения постепенно снижается во всех ценовых категориях.

По данным HouseHunter.Ru, не менее 90−100 тыс. рублей стоит квадратный метр в новостройках, расположенных на городских окраинах. Не говоря уже о квартирах в центральных районах, стоимость которых давно запредельная. Как в Москве, так и в Подмосковье сокращается количество стройплощадок: в первом полугодии в столице введено в эксплуатацию на 50% меньше жилья, чем год назад. Даже в непрестижных восточных и южных районах города инвесторы принялись возводить дома, которые по своему конструктиву, начинке и цене скорее относятся к жилью бизнес-класса. Впрочем, не вполне понятно, на что рассчитывают девелоперы таких проектов, зачастую располагая новые жилые комплексы в депрессивном окружении.

Стоит заметить, что сжатие рынка происходит на фоне кризисных явлений в ипотечном кредитовании. Темпы роста ипотечного рынка замедляются, ипотека держится на плаву за счет кредитов на расширение жилплощади или кредитов под залог имеющейся недвижимости. Снижается доля молодых заемщиков, возрастает доля клиентов в возрасте от 30 до 50 лет. Возросло количество отказов в предоставлении займов: по экспертным оценкам, с 15% в прошлом году до 35% в этом. Основные причины: недостаток дохода, наличие непогашенных кредитных обязательств.

Как сообщается в отчетах консалтинговых компаний, на рынках офисной, торговой и складской недвижимости – так же как и на рынке жилья – затягиваются сроки реализации девелоперских проектов, переносятся сроки ввода в эксплуатацию новых зданий. «В 2008 году запланирован ввод в эксплуатацию офисных помещений площадью около 1,8 млн кв. м, большая часть из которых – объекты класса А. Однако может быть введено значительно меньше объектов», – сообщается в отчете компании Astera. Помимо бюрократических проблем, тормозящих ввод в эксплуатацию новых объектов, участники рынка столкнулись с ужесточением условий финансирования девелоперских проектов. Аналитики компании «Миэль» констатируют, что при сохранении негативных тенденций объем строительства качественных складских площадей может не достигнуть заявленных на 2008 год 1,4 млн кв. м.

В первом полугодии по сравнению с аналогичным периодом 2007 года арендные ставки на офисы выросли примерно на 9−12%. Сегодня базовые ставки на офисы класса А составляют 700−2000 долларов за 1 кв. м в год, класс В предлагается в аренду по 450−1050 долларов за 1 кв. м в год. Во II квартале аналитики компании «Миэль» зафиксировали увеличение объема предложения вакантных офисных помещений. По данным Russian Reseach Group, по сравнению с прошлым годом на 34% вырос объем предложения на рынке купли-продажи офисов. Однако пока эти процессы не повлияли на общую динамику цен.

Илья Ступин