Здравая оценка

Банкиры признают: условия кредитования застройщиков ужесточились. Чтобы не потерять заемщиков, банкам необходимо разрабатывать альтернативные и менее рискованные программы финансирования их деятельности, считает генеральный директор филиала Банка Сосьете Женераль Восток в Екатеринбурге Алексей Павин.

— В сфере жилой недвижимости ужесточение проявилось в том, что банки требуют предварительный график продаж, подкрепленный реальными договорами с будущими собственниками. При этом строительные компании, работающие по схеме долевого финансирования, должны соблюдать определенные пропорции участия — собственного и дольщика. Застройщику коммерческой недвижимости необходимо предоставить банку список арендаторов не менее чем на 70% площадей. Доля необходимого собственного участия выросла до 30% (в некоторых банках требуют 40 — 50%).

Новым обязательным условием со стороны банков к застройщикам становится привлечение последними уже зарекомендовавшего себя на рынке консультанта, который разрабатывает концепцию проекта. На рынке происходит также ужесточение требований к оценке объектов недвижимости и залогу. Если раньше коэффициент залогового покрытия был 130%, то сейчас — минимум 150%.

Но самое главное изменение — это рост ставок. Даже такие гиганты рынка, как Mirax Group, утверждают, что им поступают предложения по финансированию по ставке 20 — 25% годовых, что находится за гранью рентабельности. Кроме того, в банках есть негласный кредитный лимит — 100 млн рублей (в Екатеринбурге это себестоимость строительства 50 двухкомнатных квартир. — Ред.).

Банки предпочитают работать с крупными компаниями: у мелких высок риск превращения объекта в долгострой, что приведет к дефолту заемщика. Малым компаниям я бы советовал бороться за тех инвесторов, у которых есть возможность финансирования своей стройки, и выигрывать у них подряды на возведение объектов. Привлекать средства на собственное строительство, закупку техники малым предприятиям будет не по карману. Хотя банки идут навстречу данному сектору.

Например, предлагают экспресс-кредит, чтобы взять спецтехнику и строительное оборудование в лизинг: для его получения необходим упрощенный пакет документов, минимальный аванс.

Евгения Еремина