Обвала цен на жилье быть не может

Как мы уже сообщали, 2 - 5 апреля в Центральном доме художника при поддержке правительства Москвы прошла XX юбилейная выставка-ярмарка «Недвижимость-2009». В ее рамках была проведена пресс-конференция на тему «Тенденции рынка недвижимости Москвы и Московской области»

Сегодня, в условиях кризиса, всех интересует, как будет развиваться ситуация на рынке коммерческого жилья. Первый заместитель генерального директора ОАО «ДСК № 1» - организации, строящей и продающей достаточно много такого жилья, - Андрей Паньковский в этой связи сказал, что на формирование себестоимости жилья влияет целый ряд составляющих. И непосредственно строительство жилых домов - не самая существенная из них. При наиболее явном падении цен на цемент и металл, произошедшем в четвертом квартале прошлого года, себестоимость строительства снизилась примерно на 6 - 7 процентов. Однако погоды это не сделало. Решающее влияние на себестоимость по-прежнему оказывают такие факторы, как цена кредитов, стоимость коммуникаций, в том числе головных сооружений, обременение за землю, строительство объектов социальной инфраструктуры и т.д. В результате, по словам Паньковского, практически все инвесторы продают сейчас жилье по цене, близкой к себестоимости. Собственно, поэтому даже в кризис рублевые цены на жилье не скатываются вниз.

Времена сверхприбылей на жилищном рынке прошли. Рентабельность инвестиционной деятельности снизилась практически до нуля. Квартиры продаются по принципу: лишь бы компенсировать затраты. То есть практически по себестоимости. Исходя из этого, подчеркнул Паньковский, какого-то резкого обвала цен на квадратный метр в принципе быть не может. Хотя бывают отдельные случаи, когда кому-то из инвесторов надо срочно что-то продать, и он демпингует определенным объемом построенного жилья.

Первый заместитель мэра в правительстве Москвы, руководитель Комплекса экономической политики и развития города Юрий Росляк в этой связи отметил, что существует цена на жилье рыночная и цена по городскому заказу. Во втором случае, когда конкурирующие компании фактически напрямую выходят на строительство жилья на городских площадках, цена минимизирована и стабилизирована. В таких проектах, когда на городской земле за бюджетные деньги строятся микрорайоны с инженерной и социальной инфраструктурой, нет речи о каких-то дополнительных обременениях. Москва идет на это сознательно.

Но когда мы говорим о рыночной стоимости жилья, то, по словам Юрия Росляка, надо четко понимать следующее. На сегодняшний день ни один инвестор и ни одна компания, как правило, не имеют собственных средств для того, чтобы не только профинансировать строительство жилья, всей необходимой инфраструктуры, но и заплатить за землю, которая является самым существенным удорожающим фактором в строительстве. Для решения этого вопроса они не только привлекают часть своих оборотных средств, если они есть, но и берут кредиты. А цена кредита сегодня - 20 - 25 процентов годовых. Говорить же о том, что при такой стоимости кредита можно снизить затраты и, как следствие, цены на рыночное жилье, фактически невозможно. По мнению Юрия Росляка, нужен механизм, который бы снизил процентную ставку хотя бы до того уровня, который существовал до кризиса. Или целевыми средствами на строительство жилья, которые бы банковская система получала от ЦБ, или какими-то иными формами, но ставка должна быть снижена. Реальный сектор экономики - в данном случае строительный - должен получать доступные деньги. Тогда и цена квадратного метра будет иметь тенденцию к снижению и стабилизации.

Москва предпринимает антикризисные шаги для того, чтобы облегчить ситуацию в строительной отрасли. В частности, на днях столичный градоначальник Юрий Лужков сказал о том, что желательно, чтобы жилье для московских очередников строилось прежде всего в пределах города. Ради того, чтобы минимизировать затраты при сохранении объемных показателей. Добиться этого в Москве, отметил Юрий Росляк, дешевле и проще. В том числе на тех стройплощадках, от которых отказывается целый ряд инвесторов. Однако покупка имущества, в том числе земли, может быть произведена и за пределами Москвы, если город в этом нуждается. Но опять-таки при соответствующей минимизации затрат, а не по тем расценкам, которые имеют место в Подмосковье с учетом стоимости земли. Этот удорожающий фактор, отметил Юрий Росляк, сегодня только мешает.

Первый заместитель мэра в правительстве Москвы, руководитель столичного стройкомплекса Владимир Ресин в этой связи заметил, что пределы города не ограничиваются Московской кольцевой автодорогой, поскольку за ней расположены такие районы, как Бутово, Некрасовка, Куркино, поселок Северный и т.д.

В числе активно застраиваемых сегодня территорий и бывшие люберецкие поля аэрации. Они практически вплотную примыкают к московским районам - Кожухову и Некрасовке. И, можно сказать, объединяют их. Так что земля, которая там осваивается, по словам Владимира Ресина, «фактически московская». Поскольку у Люберецкой станции аэрации она была в безвозмездном пользовании. Были найдены такие решения, которые позволяют убрать с этой земли иловый осадок и освоить ее под жилищное строительство. Получив на выходе что-то подобное Марьинскому парку. Этот красивейший район Москвы когда-то тоже возводился на полях аэрации. Как отметил Владимир Ресин, сегодня работы на люберецких полях идут полным ходом. И стоимость их ни в коей мере не дороже работ на тех территориях, которые, предположим, надо освобождать. Причем освоение этой «убитой» некогда территории осуществляется в комплексе с решением транспортных и иных инфраструктурных задач в соседних Кожухове и Некрасовке.

Вместе с тем столичный стройкомплекс продолжит работу и в Московской области. Все-таки когда раньше за год там сдавалось 4 млн. квадратных метров жилья, 3 млн. из них делали московские строители. Сегодня они работают в 58 регионах страны. И, по всей видимости, география эта будет расширяться. По словам Владимира Ресина, в соответствии с соглашением, подписанным между Москвой и Министерством обороны, столичный стройкомплекс ежегодно будет сдавать для военнослужащих 45 тысяч квартир. Это позволит решить и одну из главных на сегодняшний день задач - загрузить строительные компании работой, дать им возможность нормально существовать.

Мощный потенциал столичного стройкомплекса должен быть использован по максимуму. Ведь большинство компаний, отметил Юрий Росляк, не выбивают для себя какой-то целенаправленной помощи. Они просят одного - работы! Они готовы сократить производственные издержки и излишних посредников в реализации своей продукции. Кстати, многие обратили внимание, что на той же выставке «Недвижимость-2009» отсутствовал «класс» так называемых риэлторов, которые в прошлые годы были неизменными ее участниками. Но в услугах тех, кто находится в промежутке между теми, кто производит продукцию, и теми, кто потребляет ее, строительные компании больше не нуждаются. Им явно не до этого.

Главное сейчас, подчеркивалось на пресс-конференции в ЦДХ, мобилизоваться с минимизацией затрат, для того чтобы не останавливаться. Не ждать манны небесной, а создавать условия для продолжения работы. Чтобы работа эта стала эффективной, чтобы в ней было меньше ненужных затрат. Кстати, именно с этим связано принятое на днях решение ликвидировать излишние затраты, которые компании и граждане несли в ходе всевозможных согласований. По некоторым данным, на это тратилось 3,6 млрд. рублей в год. Между тем эти средства можно направить на прямое инвестирование строительства.

Сегодня, подчеркнул Юрий Росляк, перед нами стоит триединая задача - мобилизовать, минимизировать и сохранить. Ради этого город дает гарантии за те же строительные компании, зная, что произведенный ими товар будет востребован. Город покупает жилье, необходимое для социальных нужд, если оно приемлемо по цене. Проводится целый ряд других мероприятий, в том числе по поддержке ипотеки. Тогда строительные компании сохранят трудовые коллективы, будут продолжать работать и платить зарплату. Соответственно, будут выплачиваться налоги. А, значит, бюджет получит возможность дополнительными средствами профинансировать антикризисные мероприятия.

Владимир Ресин отметил, что у столичных властей даже в условиях кризиса достаточно потенциала, чтобы сохранять комплексный подход к застройке новых территорий. В частности, все начатые объекты дорожного строительства в любом случае будут завершены. В Москве некомплексно ничего не строится и не будет строиться. Вместе с жилыми домами возводятся школы, детсады, магазины, больницы и многое другое. Экономить на социальной инфраструктуре город не будет даже сейчас. Тем более что программы освоения новых территорий сбалансированы даже с учетом имеющихся трудностей.

Владимир Мохов