Ступор коммерческой недвижимости

На столичном рынке коммерческой недвижимости в первом квартале не было зафиксировано ни одной крупной сделки аренды или купли-продажи. И это несмотря на то, что за полгода арендные ставки на офисные, торговые и складские помещения снизились более чем вдвое.

Еще в прошлом году многие компании были готовы переплачивать за офисы, расположенные в престижных районах Москвы. Сегодня риэлтеры утверждают, что стало трудно найти клиентов, желающих арендовать офисные блоки площадью более 1 тыс. кв. м, зато значительно увеличилось число заявок на офисы площадью менее 500 кв. м. Если раньше арендаторы предпочитали выдержать корпоративный стиль и сами вкладывались в дизайн, то сейчас предложения «под отделку» не вызывают интереса. Собственники объектов недвижимости существенно снижают сумму страхового депозита, сокращая сроки договоров аренды: теперь контракты чаще всего заключаются на 11 месяцев, а не на несколько лет вперед.

По данным аналитиков, с начала кризиса арендные ставки в столичных торговых центрах упали на 10−35%, а по отдельным сделкам — на все 40%. При этом резко увеличился объем предложения торговой недвижимости — в первом квартале на рынок вышло 154 тыс. кв. м торговых площадей. В ближайшее время ожидается ввод в эксплуатацию еще около 300 тыс. кв. м. Объем вакантных площадей с начала года продолжает расти: если в течение прошлого года количество незанятых помещений в торговых центрах не превышало 2%, то к концу первого квартала 2009 года доля вакансий увеличилась до 10%.

Арендаторы предпочитают разделять риски низкой отдачи торговых точек с собственниками торговых центров, настаивая на привязке арендной платы к обороту магазинов, а также на арендных каникулах. Изменились и условия оплаты: если до кризиса арендаторы вносили большие гарантийные депозиты, то теперь зачастую ограничиваются авансами за первые месяцы аренды. Рассматриваются варианты заключения долгосрочных договоров с возможностью пересмотра арендной ставки каждые три-шесть месяцев.

В марте было заметно оживление на рынке складской недвижимости, однако пока эксперты весьма осторожны в прогнозах. Есть компании, которые подписывают соглашения о намерениях, есть пул потенциальных арендаторов, но сделок нет. Розничные сети и все товаропроводящие компании до сих пор не решили проблемы с финансированием.

По словам экспертов, сильнее всего кризис ударил по сегменту складов класса А. В марте объем вторичного рынка складской недвижимости этого класса (включая субаренду) оценивался экспертами компании Jones Lang LaSalle примерно в 350 тыс. кв. м, что было сопоставимо с показателями первичного рынка. Аналитики CB Richard Ellis прогнозируют, что уровень вакантных помещений на рынке складской недвижимости может вырасти с прошлогодних 3−4 до 10%. Если раньше в современных складских центрах предлагались площади от 5 тыс. кв. м, то сейчас в ряде проектов минимальная планка снизилась до 2−2,5 тыс. «квадратов».

Изменились и условия аренды. Владельцы складских терминалов снижают размер депозитов, применяют механизм корпоративных гарантий. В некоторых случаях, желая угодить клиентам, собственники предлагают крупным арендаторам низкую фиксированную ставку в течение первого года с последующей пошаговой индексацией.

«Когда рынок был перегрет, то никто не озадачивался созданием построенного под потребителя продукта. Предлагались стандартные решения — стандартные блоки, условия, ограничения. Поэтому компании, которым в силу специфики складируемого товара нужно было, например, поддерживать температурный режим или хранить пожароопасные грузы, а тем более иметь полосу отчуждения, даже не рассматривались как потенциальные арендаторы складов класса А», — рассказывает Петр Зарицкий из Jones Lang LaSalle. Теперь же даже в рамках проектов класса А арендодатели вынуждены учитывать интересы таких клиентов и искать возможности для выполнения специфических техусловий.

Илья Ступин