Вы можете выгодно продать квартиру - даже если дом подлежит сносу

Мы продолжаем внимательно анализировать статью 32 нового Жилищного кодекса. Напомним: речь в данной статье идет об изъятии земельных участков, сносе домов и выселении жильцов. Рассказывает читателям о плюсах и минусах 32-й статьи независимый депутат Госдумы Галина ХОВАНСКАЯ.

Повторение пройденного

Кратко напомним суть основных частей 32-й статьи, рассмотренных в предыдущем выпуске проекта.

Изъятие земли под домом и последующий снос самого дома возможны только тогда, когда доказано, что чиновники действуют исходя из действительных государственных (муниципальных) нужд. Если жители "приговоренного" дома сомневаются в истинных целях чиновников, то они могут и должны обращаться в суд и доказывать, что никакой государственной (муниципальной) необходимости в сносе их дома нет.

Перечень того, что считать государственной (муниципальной) нуждой, активно разрабатывался, но потом таинственным образом исчез в недрах Комитета Госдумы по промышленности, строительству и наукоемким технологиям (возглавляет его член "Единой России" Мартин Шаккум).

Отменено право чиновников на тайну. Жителей домов, определенных под снос, должны за год и в письменном виде известить о принятом решении. Решение об изъятии земли и сносе домов должно быть зарегистрировано.

При выселении из дома, идущего под снос, гражданам теперь будет предоставляться не равноценная квартира (как было в старом Жилкодексе), а "выкупная цена", то есть денежная форма компенсации. Выкупная цена обязательно должна быть выше рыночной стоимости квартиры, из которой выселяют граждан.

Лоббисты и законы

Теперь рассмотрим очень важный, я бы даже сказала, принципиальный момент: как именно государство сэкономило на гражданах, выселяемых из домов "под снос".

Дело в том, что до 1 января 2007 года действует статья 16 "Закона о приватизации", по которой именно государство несет расходы по капитальному ремонту. Задолженность государства перед людьми за непроизведенный капремонт исчисляется по всей России триллионами рублей.

С другой стороны, капремонт вашего дома повышает стоимость квартир в нем на три-четыре тысячи долларов. Соответственно, на эту сумму возросла бы и выкупная цена. Я предлагала поправку о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в эту самую выкупную цену, которую дают собственнику при выселении. Со мной согласились разработчики из фонда "Институт экономики города". Но мою поправку отклонил Крашенинников. Без мотивации.

Мы пытались объяснить членам комитета (Комитета ГД по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству, возглавляет член "Единой России" Павел Крашенинников. - Е.М.), что понятие "выкупная цена" возникает только тогда, когда землю под домом изымают, дом сносят, а жильцов выселяют. У нас активно сносят дома только в Москве (например, программа по сносу пятиэтажек). По всей России этот процесс не так активен. Поэтому государство не разорится, если компенсирует свои обязательства хотя бы в случаях изъятия земли под домом для государственных нужд. И это будет достаточно честно по отношению к гражданам. Увы! Поправка на комитете не прошла.

Важно! Государственная компенсация за непроизведенный капремонт не положена для жителей ЖСК. И это тоже нечестно, так как их накопления на капитальный ремонт (они должны оплачивать его сами) сгорели, как и все наши вклады, в 90-х годах. А ведь кто живет теперь в советских кооперативных квартирах? Малоимущие пенсионеры - деятели культуры и научные сотрудники… Москва, например, взяла на себя обязательства перед жителями ЖСК и компенсирует эти расходы в плановом порядке из бюджета. Так почему же не может это сделать государство?

…Статья 32, часть 10

Обязует жильцов оплатить снос своего аварийного дома

Часть 10 статьи 32 - это полный абсурд. На собственников аварийных домов, подлежащих сносу, возлагается обязанность за свой счет снести свой дом. Причем не сказано, в какой именно срок они должны это сделать. Я хочу только подчеркнуть, что речь в данном случае не идет о маленьком частном доме. Речь идет о больших многоквартирных домах. Поэтому очень сомневаюсь, что жители такого дома смогут позволить себе роскошь нанять дорогостоящую технику и специалистов по сносу.

Что делать

Хочу дать очень важный совет читателям. Если вы знаете о том, что земля под вашим домом изымается и ваш дом подлежит сносу, заблаговременно сделайте оценку рыночной стоимости вашей квартиры в специализированных риелторских агентствах.

Этот документ необходим на тот случай, если муниципальные органы существенно занизят рыночную стоимость вашей квартиры. Тогда в суде у вас будет серьезный аргумент. Потому что даже международная практика показывает, что при сносе дома оценки государства и собственников разнятся. Мне известен пример, когда в Англии жители смогли через суд добиться более высокой (на 5 процентов от рыночной стоимости их жилья, что немало) оценки своих домов. У нас разница между государственной оценкой и оценкой собственника доходит до двадцати процентов. И, что важно, наши суды достаточно часто принимают в таких конфликтах сторону собственника при наличии оснований (например, оценки независимых экспертов).

Еще один совет жителям аварийных домов: обязательно застрахуйте свое жилье. При страховании особое внимание обратите на графу "Наступление страхового случая". (В России, кстати, до сих пор не является страховым случаем стихийное бедствие.) Правильно оформленная страховка поможет компенсировать собственнику многие расходы.

ВОПРОС - ОТВЕТ

- Что будет с программой по сносу пятиэтажек, так называемых хрущоб? Какая форма компенсации после 1 марта положена жителям этих домов (до 1 марта им давали квартиры в новых домах в этом же районе)? Рыночная стоимость пятиэтажек меньше по сравнению с новым жильем. Хватит ли "выкупной цены" за квартиру в пятиэтажке на приобретение равноценного жилья?

- В Москве программа по сносу хрущоб будет действовать пока по старому городскому закону о гарантиях лицам, освобождающим жилое помещение. В других регионах РФ, где нет местного законодательства на эту тему, ситуация хуже - будет действовать новый Жилищный кодекс.

- Приватизировать или нет квартиры в доме, определенном под снос?

- Важно: выкупная цена положена только собственникам. То есть денежная компенсация будет только за приватизированные в сносимом доме квартиры. Решение о приватизации нужно принимать в каждом конкретном случае. Например, приватизация станет обременением для одиноких стариков, у которых нет наследников и некому оставить квартиру. Эти люди просто не осилят расходы по оплате собственного жилья. Лучший вариант для них - получить при сносе дома квартиру по социальному найму. Еще один распространенный вопрос: стоит ли приватизировать маленькую квартиру, в которой живут несколько человек. Тут нужно для себя определить, что для такой семьи лучше: возможность получить за приватизированную квартиру "выкупную цену" и купить такую же квартиру (или чуть больше, если, например, поменяете город на область). Или получить жилье по соцнайму. Квартира по соцнайму будет большей площади в этом случае, согласно норме предоставляемого жилья (в Москве - 18 квадратных метров на человека). Но тогда вы уже не сможете оформить квартиру в собственность, то есть продать ее, подарить, оставить по наследству своим детям и т.п.

- Может ли решение о сносе дома стать поводом для отказа в приватизации?

- Нет, решение о сносе вашего дома не может служить поводом для отказа вам в приватизации своей квартиры.