С принятием права застройки расходы потребителей на покупку жилья могут уменьшиться

Проект Градостроительного кодекса будет рассматриваться депутатами Государственной думы осенью. О его роли в формировании рынка доступного жилья редактору ГАЗЕТЫ Инге Замуруевой рассказал помощник федерального министра по строительству, архитектуре и ЖКХ Леонид Чернышев.

- Чего следует ожидать застройщикам от нового Градостроительного кодекса?
- Одним из серьезных препятствий на пути активизации жилищного строительства является срок оформления исходно-разрешительной документации. Получение десятков подписей влияет и на стоимость строительства. В новой редакции Градостроительного кодекса предусмотрено существенное сокращение согласований и упрощение всех согласительных процедур.

Сегодня серьезной проблемой является отсутствие достаточного количества земельных площадок под жилищную застройку. В первую очередь речь идет о земельных участках, оснащенных инженерной инфраструктурой. Если мы хотим существенно уменьшить или во всяком случае стабилизировать цены на жилье, необходимо весьма динамично наращивать объемы жилищного строительства. Как следствие мы должны переходить от точечной застройки к комплексному развитию территорий. В этом отношении Градостроительный кодекс также дает определенные положительные ответы. Вместо советских генеральных планов развития городов вводится территориальное планирование и правовое зонирование, что позволит застройщикам и инвесторам приходить на площадки уже точно понимая, что и в каких объемах они могут там строить. Конечно, это потребует определенных вложений со стороны муниципалитетов, но юридически процедура прописана достаточно четко и ясно.

- В связи с принятием «жилищного пакета» немало говорится о возможности свободного оборота земельных участков, об их аукционной продаже, но строительные компании весьма настороженно относятся к этому нововведению. Насколько оправданны опасения инвесторов-застройщиков?
- Рост объемов жилищного строительства приводит к возникновению повышенного спроса на земельные участки. В значительной степени они находятся в собственности муниципальных образований или государства. В связи с тем, что земля является важнейшим активом, важнейшим источником пополнения бюджетов администрации, местные и региональные власти заинтересованы, чтобы за предоставленные под застройку или проданные участки получить как можно большую компенсацию в денежном выражении или в натуральном эквиваленте, в виде построенных квартир.

Таким образом, инвестор-застройщик имеет дело с крупным монополистом. Отсутствие конкуренции, то есть отсутствие рынка земли, безусловно, сказывается на ценах на жилье. Сохранение городской земли в собственности муниципалитета становится препятствием на пути развития городов. Авторы пакета законопроектов видят выход из возникшей проблемы в восстановлении частной собственности на землю: только тогда, когда собственность на строения и земельный участок окажутся в одних руках, станет возможным нормальное положение строителя и надежный ипотечный кредит, обеспеченный залогом единого объекта недвижимости.

Нет сомнений, что введение свободного оборота земельных участков будет способствовать разрушению монополии на них, поскольку аукционная процедура продажи при правильной ее организации сделает процедуры гласными, открытыми для всех.

Вместе с тем отсутствие на сегодняшний день земельного рынка таит в себе угрозу повышения цен на жилищное строительство, так как монополист муниципалитет может устанавливать стартовые цены на продаваемые земельные участки. Когда земельный рынок станет реальностью, основным фактором, определяющим цену на землю, станет «спрос – предложение», но в переходный период рыночные механизмы задействованы не в полном объеме. Я полагаю, что именно поэтому строители осторожно реагируют на принимаемые новшества.

- Насколько существующая практика предоставления участков на условиях краткосрочной аренды является рискованной для арендаторов, застройщиков, инвесторов?
- Крайне рискованной - они неохотно идут на реализацию долгосрочных строительных проектов, опасаясь, что условия арендного договора могут измениться в худшую для них сторону. Многие инвесторы вообще отказываются от нового строительства, стремясь уменьшить свои риски. Высокие риски при аренде земли не позволяют рассчитывать и на получение серьезных кредитов, необходимых для нового строительства.

Именно поэтому, как правило, банки не выступают в качестве кредиторов жилищного строительства, а в лучшем случае в качестве инвестора. Это едва ли не самый серьезный тормоз на пути увеличения объемов жилищного строительства.

- Как можно выйти из этой ситуации?
- Одним из таких механизмов может стать право застройки.
- Это залог прав на исходно-разрешительную документацию?
- Несмотря на название, право застройки не имеет ничего общего с правовыми отношениями, регулирующими застройку города, с обязательными строительными и иными постановлениями, с планами застройки в их европейском понимании и уж, конечно, с генеральными планами развития советских городов.

Право застройки существовало еще в Древнем Риме, но серьезная потребность в нем возникла, когда рост городов привел к массовому строительству зданий "на чужой земле". В конце XIX века ажиотажный спрос на городскую землю привел к удорожанию строительства и сделал практически недоступным жилье для среднего класса. Кстати, в России в начале прошлого века закон «О праве застройки» был принят по инициативе Петра Столыпина.

Вообще изучение истории земельного вопроса в России показывает, что в такой огромной стране только многоукладность является выходом из кризисных ситуаций. На возможность использования права застройки с целью снижения рисков при инвестировании в жилищное строительство обратила внимание замечательный российский экономист Татьяна Михайловна Говоренкова, недавно ушедшая из жизни. В своей неопубликованной статье она писала, что «правом застройки называется устанавливаемое договором, срочное (от "срок"), вещное, неотменимое и возмездное право использования "чужого" земельного участка для возведения, достройки и эксплуатации и содержания объекта, и подчеркивала, что «законы о праве застройки служили как защите самого застройщика, так и осуществлению более широких социальных целей».

- Можно уточнить формулировки?
- Договорной характер права застройки означает, что оно может возникать только вследствие договора, где одной из сторон выступает владелец земельного участка, а другой - застройщик, получающий этот участок для использования.

Срочный характер застройки означает, что договор о праве застройки заключается на определенный срок, чем право застройки отличается от права собственности и ряда других прав на землю, являющихся бессрочными.

Вещный характер права застройки принципиально отличает его от аренды. Арендный договор носит личный характер, так как арендатор не может переуступить свое право аренды другому лицу без согласия арендодателя. Хотя право застройки и возникает вследствие договора между двумя сторонами, оно относится к категории вещных прав, то есть право застройщика может быть отчуждено путем продажи другому лицу без согласия владельца участка, на него может быть обращено взыскание при имущественном иске, поэтому оно может быть предметом ипотечного залога.

Наличие договора о застройке не мешает обороту земельного участка и его ипотеке, так как обязательства, установленные договором (в том числе и по арендной плате), действуют все время договора независимо от изменения конкретных сторон.

Неотменимость права застройки означает сохранение всех условий договора о застройке на все время его действия, условия договора неподвижны и неотменимы, в том числе и по согласию сторон.

Такой режим права застройки ставит своей целью защиту третьих лиц и должен гарантировать прочность залогового права. Единственно возможным основанием для досрочного прекращения права застройки является гибель участка, а также изъятие с возмещением для других нужд. Право застройки наследуется в общем порядке. И еще: так как право застройки является вещным правом, застройщик может отречься от него в любой момент, однако такое отречение не означает ликвидацию права застройки, а только переход права к собственнику земли с сохранением всех его обременений. Кредиторы же застройщика вправе обратить иск на право застройки и требовать его продажи с публичных торгов. Только в том случае, когда застройщик не приступил к возведению строений и право застройки не обременено залогом, возможна ликвидация на основе взаимного договора сторон.

Возмездность отличается обязательным требованием предсказуемости арендной платы. Право застройки может быть предметом оборота или залога (ипотеки). При этом выдача кредита под залог права застройки требует более точных оценок стоимости права, контроля со стороны кредиторов за поддержанием строений в порядке, чтобы предотвратить право застройки от обесценивания.

- Как введение права застройки может отразиться на строительном рынке?
- Этот механизм является менее рискованным по сравнению с краткосрочной арендой земельных участков и в то же время более дешевым по сравнению с аукционной продажей земельных участков в собственность.

Практика в дореволюционной России и других странах с многоукладной экономикой и частной собственностью на землю показывает, что собственность на строения и собственность на земельный участок не всегда совпадают. Ведь не следует забывать, что потребителей жилых помещений в многоквартирных домах мало интересует, на чьей земле находится их квартира. Это может интересовать только тех покупателей, которые приобретают квартиры в целях бизнеса. Мы нередко путаем покупателей квартир для проживания с покупателями так называемых инвестиционных квартир, которые вкладывают средства в недвижимость с целью извлечения прибыли. Потребителей жилья интересует только цена. Она должна быть максимально доступна - ведь потребителям незачем платить за землю, которая им, собственно, не нужна. С принятием права застройки их расходы на покупку жилья могут уменьшиться.

Источник: Газета