Денег на рынке стало больше

В конце сентября в Петербурге пройдет ежегодная конференция «Коммерческая недвижимость России: управление, инвестиции, развитие». Мероприятие уже стало традиционным в профессиональных кругах. Одна из ключевых тем - развитие рынка инвестиций. О том, кто сегодня вкладывает деньги в коммерческую недвижимость и какие проекты наиболее перспективны, рассказывает вице-президент Гильдии управляющих и девелоперов, директор по развитию компании ПСБ-Инвест Групп» Николай ВЕЧЕР.

- Николай Флорианович, как вы оцениваете петербургский рынок инвестиций в объекты коммерческой недвижимости? Насколько он зрелый и развитый?

- Сейчас он как раз формируется. Еще до недавнего времени говорить об отдельном организованном рынке не приходилось. Были какие-то спорадические инвестиции...

- Но смотрите, сколько у нас за последние годы понастроено торговых комплексов и бизнес-центров. Чем же это не рынок?

- Все эти годы мы наблюдали активное развитие рынка девелопмента. Компании-застройщики на свой страх и риск организовывали строительный процесс, вкладывали в него собственные средства, брали кредиты в банках и — руководствуясь собственными представлениями о том, что на рынке хорошо и что плохо, — реализовывали те или иные инвестиционные проекты.

Знамение последнего времени -— появление на рынке настоящих, то есть институциональных, инвесторов, для которых вложение денег является основным бизнесом.

Они извлекают доход из инвестиционного процесса, а не из строительного. Такие игроки вкладывают средства в уже созданные объекты недвижимости. Для них в первую очередь важна защищенность инвестиций, а венчурная составляющая бизнеса интересует их в меньшей степени. Основной критерий выбора объекта — стабильность дохода и возвратность на вложенный капитал. К таким инвесторам, во-первых, относятся западные инвестиционные фонды, которые уже работают на московском рынке. Вскоре они придут и в Петербург, хотя я не думаю, что в обозримом будущем эти структуры займут заметную долю на рынке. Они руководствуются иным, по сравнению с отечественными инвесторами, соотношением параметров «риск-доходность». В частности, принимают во внимание страновые риски, которые мы обычно не рассматриваем. В связи с этим объем денежных ресурсов, выделяемый такими фондами на Россию, не очень значителен. Отечественным компаниям, которые хотели бы с ними работать, следует учитывать то, что такие крупные игроки всегда действуют через профессиональные команды. Поэтому им нужно соответствовать западному уровню. Пока же наша строительная отрасль явно не соответствует международным стандартам.

Другая категория профессиональных инвесторов — инвестиционные компании, существующие при крупных банках, такие, например, как наша. Среди структур, достаточно активно работающих в этой сфере: Промышленно-строительный банк, Сбербанк, Внешторгбанк, Промсвязьбанк, «Глобэкс» и др. Таких игроков недвижимость привлекает тем, что она обеспечивает сегодня большую, по сравнению с другими финансовыми инструментами, доходность и в то же время является реальным активом. Еще одна примета времени — ЗПИФы недвижимости, ориентированные на консервативных инвесторов.

Приживаются на рынке и другие формы привлечения инвестиций, например через выпуск облигаций. Еще недавно такие займы осуществляли только компании, занятые в жилищном строительстве («Северный город», «ЛенСпецСМУ» и др.). Однако использование этих ценных бумаг в сфере коммерческой недвижимости не менее интересно. Причем выплаты по облигациям обеспечиваются в данном случае рентным доходом от будущего или уже действующего объекта (бизнес-центра, торгового комплекса и т.п.), а он легче просчитывается, чем доход от приобретения квартир дольщиками. - Получается, что профессиональные инвесторы притягивают на рынок большое количество мелких вкладчиков, в т.ч. физических лиц. Порог вхождения в инвестиционные проекты снижается?

-Да, это так. На рынке стало ощутимо больше денег, потому что им заинтересовались не только крупные институциональные инвесторы, но и более скромные компании Д4нве-сторы-граждане — пока все-таки редкость. А вот сравнительно небольшие фирмы, заработавшие, некий капитал в другом бизнесе, а теперь вкладывающие его в недвижимость, активизировались. Они не располагают миллионами долларов. Однако и суммы порядка $50-100 тысяч сейчас начинают вытягиваться на рынок за счет новых финансовых инструментов, таких как ЗПИФ, позволяющих и этим инвесторам занять свое достойное место и получать доход.

- А на какой доход они могут рассчитывать с учетом небольших средств, которыми располагают?- Порядка 12-13% годовых.

- Во что сейчас разумнее вкладывать деньги в зависимости от имеющегося финансирования?

- Наиболее доходной по-прежнему остается торговая недвижимость, в том числе и для мелких вкладчиков, располагающих суммами от $10 000. Более серьезные средства целесообразно инвестировать также в складские и логистические комплексы — один из наиболее динамичных секторов рынка. Вложения в бизнес-центры тоже все еще достаточно привлекательны по доходности. Отдельная и очень интересная тема — рынок земли, который за последние пару лет возник буквально на наших глазах. Тем не менее на нем уже есть профессиональные латифундисты, рассматривающие землю как инвестиционный продукт. Порог вхождения на этот рынок достаточно высок — от $5 млн, но и доходность весьма привлекательна. Вокруг Петербурга еще хватает недооцененных территорий. Особенно интересны земли в пределах городской черты, поскольку они относятся к категории поселений. Очевидно, что рынок и дальше будет активно развиваться. Для крупного инвестора земля — прозрачный и удобный актив, который все время растет в цене. Вопрос только в том, насколько быстро. - Стоит ли петербургским инвесторам сейчас выходить в регионы, и с какими суммами?

- Региональные рынки интересны тем, что на них процесс снижения доходности идет с некоторым запозданием относительно обеих столиц. При этом петербургские специалисты уже накопили достаточно обширный опыт в инвестиционной сфере: понятно, что нужно делать и как избежать при этом грубых ошибок. Поэтому, опираясь на наших консультантов и грамотного местного партнера, выходить в регионы не только можно, но и интересно. Порог вхождения на такие рынки ниже. Я бы оценил его от $2 млн. При этом вложения в торговую и офисную недвижимость могут обеспечить доходность от 18% и выше. Сектор складской недвижимости в регионах пока не развит. Что касается земельного рынка, то он очень неоднороден. В одних регионах продажа участков блокируется властями, в других уже существует относительно свободный оборот земли. Кстати, на конференции мы намерены достаточно подробно поговорить об инвестиционной деятельности в регионах.