Об ипотеке с надеждой

В своем выступлении на встрече с членами правительства, руководством Федерального Собрания и членами президиума Государственного совета Владимир Путин сказал: "В последнее время много говорится об ипотеке. Однако на практике делается еще явно недостаточно. Прошу завершить формирование нормативной базы, необходимой для выпуска ипотечных ценных бумаг. Поручаю правительству Российской Федерации разработать механизм субсидирования ипотечных кредитов, а также значительно увеличить уставный капитал Агентства по ипотечному и жилищному кредитованию, предоставив ему серьезные государственные гарантии".

Это не может не радовать. Федеральная власть наконец-то обратила внимание на проблему, о необходимости решения которой давно говорят в правительстве Москвы.

Система ипотечного кредитования в столице была создана еще в девяностых. Механизм ипотечного кредитования был опробован и показал свою привлекательность для населения. Но в 1998 году был объявлен дефолт, уровень доходов москвичей существенно снизился, их платежеспособность стала нестабильной. Действовавшая в столице концепция ипотеки перестала соответствовать условиям социальным и экономическим и нуждалась в корректировке. Такая корректировка была сделана в постановлении правительства Москвы, которое вышло в начале 2001 года.

Но, как показал опыт минувших четырех с половиной лет, построить ипотеку в одном отдельно взятом городе - даже таком, как Москва, - не так-то просто. Уже к концу 2001 года мэр Москвы Юрий Лужков вынужден был признать, что на ипотечном фронте не все идет гладко. Помимо непомерных процентов за кредит, в качестве одного из главных препятствий на пути развития ипотеки он назвал высокую исходную стоимость жилья. Юрий Лужков отметил, что широкие круги населения заинтересуются ипотекой лишь в том случае, если цены на квартиры станут ниже. "Понижая цену на саму квартиру, мы снижаем и первичный взнос, и годовой процент", - подчеркнул он.

Однако стоимость жилья диктует рынок недвижимости, возможности административного регулирования цен на котором очень невелики. Другое дело - рынок кредитных ресурсов. По мнению отцов города, власти вполне под силу сформировать на нем специальный ипотечный сегмент, в котором действуют разнообразные механизмы, позволяющие банкам без ущерба выдавать долгосрочные кредиты и снизить процентные ставки.

Разумеется, на это нужны деньги. Как до сих пор уверяла федеральная власть, на такую роскошь, как финансирование ипотечных программ, денег у государства нет. Юрий Лужков резонно возражал, что деньги есть и они лежат мертвым грузом - в Пенсионном и Стабилизационном фондах.

В начале минувшего года на расширенном заседании коллегии Госстроя, которое прошло в здании правительства Москвы на Новом Арбате, он отметил, что ипотека по своей природе способствует увеличению объемов жилищного строительства и помогает решать жилищную проблему. Но "ипотечные кредиты, которые сейчас дают банки, доступны только для небольшой части среднего класса". "Высокие банковские проценты часто отпугивают потенциального покупателя жилья", - сказал мэр.

Но выход есть: солидным резервом для развития ипотечного жилищного кредитования являются средства Пенсионного и Стабилизационного фондов. "Большие деньги лежат мертвым грузом, а их можно заставить работать!" - заявил Юрий Лужков. - Но те регионы, которые пойдут на это, должны гарантировать возврат денег своим бюджетом". Он сообщил также, что два года назад обратился в Пенсионный фонд с предложением об использовании аккумулированных им средств, но ответа пока не получил.

Короче говоря, до сих пор правительству Москвы приходилось обходиться своими силами. А средства на развитие ипотеки требуются немалые. Ситуацию усугубил новый Жилищный кодекс.

Он сделал практически невозможным получение квартиры от государства. Теперь в число очередников могут попасть только действительно малоимущие граждане. Между тем правительство Москвы не намерено отказываться от своих обещаний очередникам, которые уже провели долгие годы в ожидании заветной квартиры. Мэр Москвы Юрий Лужков заявил, что все москвичи, которые уже стоят в очереди на жилье, обязательно его получат.

Но как быть с теми, кто в очередь не попал и благодаря новому закону уже не попадет? Правительство Москвы поможет и им. Правда, закон теперь запрещает давать квартиры бесплатно. Зато можно дать нуждающимся кредит на льготных условиях.

В развитых странах ипотечные кредиты дают под 3 - 5 процентов годовых на 20 - 30 лет. Российские банки такие условия пока предложить не могут - ставки в валюте доходят до 15 процентов годовых, а максимальный срок кредитования - не больше 15 лет. Такие кредиты может себе позволить не каждый. К тому же в нашей стране не все имеют "белую" зарплату, достаточную для получения кредита.

"Ипотека у нас начнет эффективно работать тогда, когда кредит на покупку квартиры сможет осилить любой работник бюджетной сферы, - говорит первый заместитель мэра в правительстве Москвы, руководитель Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции города Владимир Ресин. - Ипотечный кредит надо давать на 25 лет и не более чем под 6 процентов годовых. Причем рассчитывать кредит нужно с учетом заработка семьи, в которой в среднем работают два человека". Но сделать это в масштабах страны не позволяет экономическая ситуация, объясняет он. Поэтому Москва будет развивать собственные ипотечные программы.

Идея социальной ипотеки в том, чтобы максимально улучшить условия предоставления кредита на квартиру, сделав покупку жилья доступной для тех, кто на рыночных условиях взять кредит не может. Московские власти разработали несколько вариантов приобретения жилья на льготных условиях. Во-первых, очередники смогут покупать квартиры, построенные по городскому заказу, непосредственно по себестоимости строительства - без накруток и с рассрочкой платежа. Во-вторых, очередники могут претендовать на субсидию для покупки жилья на рынке. Причем объем субсидий, выделяемых из бюджета, постоянно увеличивается. В нынешнем году на субсидии будет потрачен 1 миллиард 381 миллион рублей, а к 2008 г. эта сумма вырастет почти вдвое - до 2 млрд. 400 млн. руб. Кроме того, город намерен обязать строительные компании резервировать часть строящегося жилья для того, чтобы москвичи могли покупать его по ипотечной схеме на приоритетной основе.

"Но для того, чтобы социальная ипотека заработала в полную силу, необходимо изыскать возможности снижения процентов по ипотечному кредиту. Сейчас он слишком высок", - признает Владимир Ресин. По его словам, если правительству Москвы удастся найти способ уменьшить ставку по таким кредитам, "ипотека приобретет совсем другие масштабы ". Пока эта работа не завершена, на пути снижения ипотечных ставок есть объективные препятствия. Например, трудности российского финансового рынка, из-за которых у Москвы появляется меньше возможностей занимать деньги на открытом рынке. А увеличение обязательств городского бюджета не позволяет пока выделить на ипотеку столько денег, сколько необходимо.

Но заморожены эти планы ни в коем случае не будут. Московский стройкомплекс даже готов создать специальную структуру, которая будет заниматься развитием системы ипотечного жилищного кредитования. "Мы знаем, как это делается по опыту строительно-сберегательных касс, которые уже не первый год работают в Москве", - говорит Владимир Ресин.

Дата публикации: 14:23 08 сентября 2005

Источник: bpn.ru