Квартира по доступной цене

По строительству социального жилья Москва лидирует среди российских городов. Ежегодно принимаемые правительством Москвы городские жилищные программы выполняются полностью. Так, в прошлом году для этих целей была построена 1651 тысяча кв. метров жилой площади, и для очередников из этих объемов выделено почти 400 тысяч кв. метров жилой площади.

Столичные власти приоритеты не меняют и впредь намерены предоставлять нуждающимся москвичам бесплатное жилье, запланировав в нынешнем году такие же объемы строительства жилья для очередников. Кому предоставляется бесплатное жилье и субсидии для того, чтобы его приобрести, как осуществляются городские жилищные программы - обо всем этом "Тверской, 13" рассказывает первый заместитель руководителя Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы Эдуард ЯКУШЕНКО.

- Городские жилищные программы, - поясняет Эдуард Сергеевич Якушенко, - мы формируем и реализуем по трем основным направлениям. Это обеспечение жильем людей, нуждающихся в улучшении жилищных условий, предоставление москвичам квартир по программе "Молодой семье - доступное жилье" и переселение жителей из сносимых пятиэтажек и ветхих, аварийных домов. Для очередников город на протяжении семи лет возводит ежегодно около 400 тысяч кв. метров жилой площади. Это почти 9 тысяч квартир, строительство которых осуществляется за счет бюджетных средств. Иногда даже чтобы решить жилищные проблемы людей льготной категории, берем площадь у инвесторов. Сейчас мы строго придерживаемся Жилищного кодекса - предоставляем очередникам новые квартиры исходя из года постановки на учет. Такой подход позволил нам активнее двигаться вперед и уже в этом году полностью обеспечить жильем москвичей, стоявших в очереди с 1983 года. Сейчас уже получают квартиры горожане, вставшие на учет в 1984 году. Правда, остались очередники предыдущего года, но их единицы, это главным образом те, кто живет в сравнительно нормальных условиях и настаивает на предоставлении квартиры по конкретному адресу. Идем навстречу таким жильцам, 20 лет ожидания что-то значат. Хотя в большинстве случаев за это время их жилищные вопросы решались, часть такой семьи уже была отселена. Но по закону, если очередник не обеспечен по норме жилой площадью, с учета его не снимают.

- Какие на сегодняшний день действуют нормы предоставления жилья?

- 18 кв. метров общей жилой площади на человека, а при постановке на учет - 10 кв. метров. Данные нормативы введены и не меняются с 1998 года, но это что касается программы предоставления бесплатного жилья. Московское правительство принимает и другие программы, дает возможность приобрести жилье с помощью города. Для этих целей, например, выделяют безвозмездные субсидии, позволяющие нуждающимся москвичам покупать жилье.

- И кто может приобрести таким путем жилье?

- Любой очередник. Только надо, чтобы он не менее 4 лет простоял в очереди. В зависимости от времени ожидания в этой очереди ему предоставляется субсидия от 5 до 70 процентов от нормативной стоимости жилья, то есть в расчете 18 кв. метров на человека. Стоимость одного квадратного метра умножаем на данный метраж и получаем энную сумму, от которой начисляются проценты. Их и выплачивает очереднику город, остальную сумму он доплачивает сам и покупает квартиру в любом месте, где захочет. Можно даже приобрести жилье в области, там оно дешевле, и реально купить квартиру за одну субсидию. Подобная практика тоже одна из форм предоставления жилья из городских источников, уже, конечно, не бесплатного, но все-таки по сравнительно невысокой цене. Другая предоставляемая очередникам по городской жилищной программе возможность - это приобретение жилья с рассрочкой платежа. Мы даем ему как бы товарный кредит жильем, он вносит первоначальный взнос в размере 30 процентов от общей стоимости квартиры, сразу же прописывается в эту квартиру и в течение 10 лет (раньше было в течение 5 лет) выплачивает за нее оставшуюся сумму. Эта квартира не оформляется в собственность до тех пор, пока не будет полностью выплачена ее стоимость.

- Выплаты, конечно, производятся с процентами?

- Процентная надбавка необходима для оформления документов. Сама по себе она у нас достаточно низкая, всего процентов 5. Мы создаем условия, чтобы люди могли приобретать жилье, технология этой процедуры уже отработана. Людей, желающих приобрести таким путем жилье, становится все больше. Другая наша программа - "Молодой семье - доступное жилье" - действует уже третий год и пользуется большой популярностью среди москвичей. Молодые семьи - а в этой программе, напомню, могут участвовать супруги в возрасте до 30 лет, состоящие в браке 3 года и вне зависимости от этого срока при рождении ребенка. Им также предоставляется товарный кредит, по которому рассрочка платежа сейчас определена на 10 лет и первоначальный взнос - те же 30 процентов. Мы сознательно сделали некоторые ограничения по срокам выплаты. Как прежде, то есть в течение 5 лет, теперь уже нельзя полностью внести плату за квартиру. Это ограничение было вызвано тем, что поскольку цена у нас льготная, а цены на рынке недвижимости растут, кое-кто, быстро внеся полностью деньги за квартиру, затем ее продавал с выгодой для себя. Мы не сторонники подобных коммерческих сделок, поэтому и было решено продлить сроки выплаты. Но после того как большая часть стоимости квартиры уже внесена, семья вправе распоряжаться ею по своему усмотрению. За 3 года по этой жилищной программе мы обеспечили квартирами 3800 молодых семей, и сейчас 26 тысяч семей дожидаются своей очереди.

- А сколько жилья по этой программе будет построено в нынешнем году для молодых москвичей?

- Столько же, сколько и в прошлом году - 200 тысяч кв. метров. Это почти 3,5 тысячи квартир. Сейчас в данную программу мы также стали включать врачей, строителей, учителей, даем возможность и им приобрести льготное жилье. Когда мы только начинали вести эту программу, предоставили молодым семьям дом для временного проживания. В этом доме молодая семья по коммерческому найму могла взять сроком на 5 лет для временного проживания квартиру, что давало возможность молодоженам за этот срок накопить деньги для приобретения нового жилья, потому что коммунальные и арендные платежи здесь невысокие, в 1,5 раза ниже по сравнению с теми, если бы они снимали частное жилье. А в нашем доме созданы все условия для комфортного проживания. Он находится на обслуживании специально созданного государственного унитарного предприятия - Центра арендного жилья, который ведает управлением этого дома и содержит его в хорошем состоянии.

- Таких домов в городе сейчас много?

- Вполне достаточно. В Кожухове, например, 7 домов, есть они в Южном Бутове и других местах. Строим их на бюджетные деньги. Все это дома-новостройки серии П44, П46, которые очень устраивают нас по набору квартир, да и оформление у них хорошее. Жильцы самого первого дома, где они проживали по коммерческому найму, уже начали приобретать жилье в других домах. А освобождающиеся квартиры мы предоставляем новым очередникам. Юрий Михайлович Лужков говорит, что количество жилья под эти цели надо увеличивать. Сейчас думаем, как расширить данную программу, и уже поставили вопрос, чтобы такие дома были во всех административных округах. Наконец, третья наша жилищная программа - она самая объемная, ведется с 1995 года - это реконструкция пятиэтажного ветхого жилого фонда. Быстровозводимые дома, которые строились в прошлом столетии в конце 50-х - первой половине 60-х годов, так называемые хрущевки, изжили свой эксплуатационный срок, и перед нами стоит задача до 2010 года эти дома сносимых серий убрать и на их месте возвести новостройки. Программа осуществляется 10 лет, и в ряде округов она уже практически завершена, в частности в Южном и Центральном административных округах. Начиная эту программу, мы взяли за основу метод волнового переселения. Поскольку денег у нас не было, стали привлекать инвесторов и, когда заключали с ними договор, ставили условие, что 70 процентов площади инвестор забирает себе, а 30 процентов безвозмездно отдает городу. Однако расчеты были сделаны не совсем тщательные, и этих 30 процентов, чтобы создать хорошую волну переселения, нам не хватает. Оказалось, что при сносе пятиэтажек необходимо строить жилья в 1,5 раза больше того, что сносится. В этих пятиэтажках только 5 - 7 процентов жильцов - очередники. Но улучшать жилищные условия приходится всем - как очередникам, так и неочередникам, которым по нормам полагается предоставить жилплощадь в размере от 10 до 15 кв. метров на 1 человека. Поэтому там, где город получает 30 процентов жилья, этих объемов явно недостаточно. Для того чтобы удовлетворить всем необходимым требованиям и создать активную волну переселения, соотношение должно быть такое: вновь построенное жилье в 2,5 раза должно превышать объемы сносимого. Раньше у нас были только инвестиционные контракты, а сейчас мы выступили в рамках городской программы со строительством домов за счет бюджета и строим сами, чтобы полностью использовать дом для переселения. Многие инвесторы даже пошли нам навстречу и передают часть площадок из своих проектов на бюджетное финансирование. При таком раскладе создается настоящая волна переселения и удается выполнить другое требование - отселять людей в новые дома в том же месте, где они сейчас проживают. Пятиэтажного ветхого жилья, по нашим подсчетам, в городе было порядка 9 миллионов кв. метров. Около 5 миллионов мы уже снесли, то есть практически на 65 процентов программа решена. Сегодня наибольшее количество подлежащих сносу пятиэтажек - это миллион кв. метров ветхого жилья - остается в Восточном, Западном и Северном административных округах.

- Какие наибольшие сложности возникают при отселении жильцов из пятиэтажек?

- Слишком завышенные требования людей, которых переселяют. Как только мы объявляем, что будет сноситься дом, все сразу же устремляются в него - начинается продажа и покупка жилья, регистрация, прописка новых членов семей. И к моменту, когда начинается переселение, получается, что в доме, где 80 квартир, и мы рассчитывали, что там порядка 80 семей и должно проживать, на самом деле уже оказывается 90 - 95 семей. И всем им нужно предоставлять раздельное жилье, а это уже непредусмотренный перерасход лимита жилой площади. Сегодня затраты при переселении составляют 25 кв. метров на человека, хотя планировалось - 20 - 22 кв. метра, отсюда и нехватка жилой площади. Конечно, в том случае если требования завышены непомерно, мы вынуждены прибегать к принудительному переселению через суд. Сейчас, когда проходит массовое переселение из пятиэтажек и жильцам стали предоставлять квартиры в том же районе, где они проживают, это намного упростило нам работу. Количество судебных исков резко сократилось. Ежегодно мы переселяем 20 тысяч семей, и думаю, что к 2010 году программа по пятиэтажному ветхому фонду будет выполнена. Более того, мэр поставил задачу сократить этот срок до 2008 года. Наиболее сложно ее будет решить в двух административных округах - в Северном и Западном. Там территория слишком плотно застроена пятиэтажками и мало свободных мест, где можно было бы приступить к новому строительству. В частности, мы прорабатывали последовательность застройки в Кунцеве, и сейчас нам вроде бы удалось сбалансировать как отселение, так и новое строительство.

- Эдуард Сергеевич, новый Жилищный кодекс внес изменения в вашу работу?

- Новый Жилищный кодекс мы ждали много лет, и сейчас главное - найти конструктивное применение этому закону. Поскольку Москве дано право как субъекту Федерации выпускать свои законодательные акты, готовим несколько законов, которые будут определять технологию исполнения Жилищного кодекса. В нем далеко не все прописано и детализировано, приходится восполнять пробелы. Мы уже подготовили проекты трех законов, в частности закона об обеспечении жителей Москвы жилыми помещениями. Он сейчас проходит необходимые согласования, надеемся уже в сентябре представить его на рассмотрение в Мосгордуму. Проект другого закона - о гарантиях гражданам в связи с переселением. И третий разработанный нами документ - проект закона о жилищной политике Москвы, это своего рода жилищный кодекс нашего города. Новый Жилищный кодекс ввел много нового, особенно в отношении предоставления бесплатного жилья. Так как в Конституции записано, что органы исполнительной власти оказывают содействие в обеспечении права на жилище, только малоимущим оно предоставляется бесплатно или за доступную плату, то в Жилищный кодекс введена статья социального найма, согласно этому мы можем предоставлять жилье только малоимущим гражданам или иным указанным законом категориям. Сейчас разрабатываем проект закона, который надо срочно принимать, - это как определять категорию малоимущего исходя из его жилищных условий. В Жилищном кодексе записано, что по договору социального найма предоставляется жилье малоимущим, которое определяется по занимаемой площади и по доходу на душу населения. Но вот определить - как рассчитать этот доход - пока невозможно. В законе написано: доход с имущества, которое облагается налогом. Однако требования, чтобы налоговая инспекция предоставляла нам необходимую информацию, в нем нет, и, значит, мы не можем получить ее от налоговой службы. Поэтому сейчас ищем и разрабатываем свои подходы.

- Как известно, наш народ - изобретательный, всегда отыщет лазейку, как обойти закон. Недавно было предано гласности дело осужденных судей, которые проворачивали аферы с приватизацией квартир. Неужели нельзя поставить преграды, чтобы пресечь сам факт появления такого рода мошенников?

- Когда ввели бесплатную приватизацию, появились мошенники, которые на этом стали строить свой теневой бизнес. В нашем случае они находили подставных лиц, которые брались приватизировать освобождаемые после смерти одиноких пожилых людей квартиры. А поскольку у нас большие временные интервалы между моментом, когда квартира освобождается, и получением нами информации, что она действительно свободна, мошенники разработали схему, по которой за этот период времени ее прибирали к своим рукам. Они находили квартиры с одинокими стариками и после их смерти через подставных лиц, которые якобы являлись их родственниками, действовали через суд и с помощью уже осужденных судей решали вопрос о признании права собственности на эту квартиру. Отменить решение суда мы были бессильны. Так что самозванцы вселялись, приватизировали квартиру и потом ее продавали, причем по заниженной цене, чтобы быстрее ее реализовать. Так что когда мы получали информацию, что квартира освободилась, за это время они уже успевали вселить в нее человека, приватизировать ее и продать. Мы даем очереднику ордер на квартиру, он туда идет, а квартира уже заселена. Таких незаконно приватизированных квартир, как выявило следствие, оказалось 99, и 95 из них уже были проданы. Даже когда к нам поступала информация, что какая-то из этих квартир свободна, по ней, как оказывалось, уже прошло решение суда о закреплении ее за конкретным лицом. Причем кто-то из них доказывал, что он родственник прежнего владельца и должен был сюда вселиться, но не успел приватизировать квартиру, потому что его заболевший родственник находился в больнице. И суды принимали положительное решение в пользу таких людей. Это и послужило для нас тревожным звонком. Хотя виновные осуждены, процесс не закончен. Еще предстоит проверить эти квартиры на предмет того, добросовестные были покупатели или нет.

Может быть, покупатели знали этих мошенников и были соучастниками. Не знаю, какое судом будет принято решение, но если приватизация была проведена незаконно, она должна быть отменена, и все последующие сделки полагается аннулировать. В этом случае суд обязан выселить сомнительных жильцов без предоставления им нового жилья. А чтобы впредь подобные истории не повторялись, четыре организации, призванные отслеживать освобождение квартиры - дирекция единого заказчика, милиция, ЗАГС и наш департамент, - должны работать в тесном контакте и более оперативно передавать друг другу необходимую информацию. Московское правительство уже указало на необходимость более строгого контроля.

- Эдуард Сергеевич, поясните, пожалуйста, для наших читателей ситуацию с приватизацией квартир, предоставляемых по социальному найму. Они действительно не подлежат приватизации?

- Владельцы тех квартир, в которые они вселились раньше по ордеру, это подразумевает, что они занимали квартиру по социальному найму, до 1 января 2007 года могут приватизировать жилье на старых условиях, то есть бесплатно. Те, кто получил жилье по социальному найму после 1 марта этого года, уже не имеют права на его приватизацию.

- Став собственниками, мы должны будем сами заботиться о своем жилище. Насколько перспективно в этом плане создание ТСЖ - товариществ собственников жилья?

- Товарищество собственников жилья, это и законом было утверждено, надо образовывать. В новом Жилищном кодексе целая глава отведена управлению многоквартирными жилыми домами, что подразумевает в том числе и выбор управления домом.

Владельцы квартир могут объединиться в товарищество собственников жилья и определиться - каким образом совместно управлять своей собственностью. Для этого они, приняв на своем собрании соответствующее решение, могут заключить договор с любой управляющей структурой. Они могут эту структуру и не выбирать, а найти в своих рядах людей, которые возьмутся за это дело. Есть и третий путь - это когда они вообще не захотят выбирать управляющую компанию. Но тогда уже управа района должна будет до 1 июня будущего года определить форму управления таким домом, так как оставить, чтобы этим занималась дирекция единого заказчика, уже невозможно. Потому что форма собственности в домах смешанная - там может быть и городская, и частная собственность. В тех домах, где доля города более 50 процентов, мы предлагаем дирекциям и жилищно-эксплуатационным организациям взять этот дом в управление на конкурсной основе. По этому поводу уже подготовлено соответствующее постановление правительства Москвы, и в ближайшие два-три месяца этим структурам необходимо определиться - как они будут вести эту работу, поскольку уже начнут проходить конкурсы. В целом работа по созданию товариществ собственников жилья в городе ведется с 1993 года, и у нас действует порядка четырех тысяч товариществ. Среди них есть как успешно работающие, так и с точностью до наоборот. Тут уж все зависит от инициативы избранных для управления домом людей. Но это направление, несомненно, перспективное. Своей собственностью все-таки выгоднее заниматься самим жильцам. Новый Жилищный кодекс дает право не собирать общее собрание, достаточно сделать опросное голосование, пройти по дому с документами, которые подготовила инициативная группа, чтобы жильцы высказали свое мнение. Такая форма принимается как легитимное собрание. Но если уж товарищество собственников жилья займется самоуправлением, оно будет обязано и годовую смету составлять, и отчитываться за исполнение этой сметы на общих собраниях собственников жилья.

Дата публикации: 14:28 08 сентября 2005

Источник: bpn.ru