Напуганные ценами на столичную недвижимость потенциальные покупатели квартир все чаще обращают внимание на жилье за МКАД

Напуганные ценами на столичную недвижимость потенциальные покупатели квартир все чаще обращают внимание на жилье за МКАД. Но и здесь их ждет разочарование: средняя цена новостроек в этих районах перешагнула психологический рубеж в $1 тыс. за кв. м. Это означает, что и в пределах города цены начнут расти быстрее.

Еще несколько лет назад столичные риэлтеры отмечали, что на жилье за пределами МКАД в общей структуре спроса приходится всего 10%. За последнее время эта цифра выросла до 50% и, по прогнозам аналитиков, должна была подрасти еще на 5-10% за 2005-2006 годы. Причина кроется вовсе не в любви россиян к размеренной жизни в уютных маленьких городках или в тоске по пению птиц под окном. Просто цены на квартиры в самой столице до весны 2004 года стремительно рвались вверх, а после наступления на рынке стагнации не упали вопреки чаяниям, а замерли на достигнутых рубежах.

Спрос начал смещаться к сторону области в первую очередь потому, что платежеспособность граждан не могла угнаться за темпами роста стоимости московских квартир. Реклама новостроек за МКАД до сих пор старается убедить потенциальных покупателей, что добираться из Подмосковья в центр столицы ничуть не дольше, чем из городского спального района, что качество жилья за МКАД не хуже московского, а инфраструктура сейчас практически везде одинакова. До недавнего времени был и железный аргумент для тех, кто рекламе совсем не верит: квадратный метр жилья в области можно было приобрести за $500-600, в то время как московские цены уже перевалили за $1,5 тыс. за "квадрат".

Планка взята

Сейчас средняя стоимость жилья в Москве преодолела отметку в $2 тыс. за кв. м. Но рост цен по сравнению с прежними годами чуть замедлился - он составляет чуть меньше 2% в месяц.

Правда, тут отдельно стоит рынок элитной недвижимости, там действуют свои, специфические законы. "В классе де люкс рост в этом году достигнет 25% и станет в этом сегменте самым значительным за все предыдущие годы", - предсказывает заместитель генерального директора АО "ДОН-Строй" Тимур Баткин. "Объяснение этому простое - сегодня строительный процесс в Москве очень усложнился, а перспективных площадок становится все меньше. Таким образом, предложение практически не увеличивается, а спрос по-прежнему остается высоким", - говорит он.

Новостройки за МКАД, напротив, темпы роста за последний год только нарастили - они составляют уже около 30-35% в год. Эксперты считают это вполне закономерным: жилье в области еще может позволить себе дорожать, не выходя при этом за рамки платежеспособного спроса, да и спрос в этом сегменте рынка растет. Правда, в ближайшее время интерес к новостройкам за МКАД может несколько уменьшиться. По данным исследования, проведенного аналитическим центром "Индикаторы рынка недвижимости" (irn.ru), жилье в новостройках столичных районов за МКАД и городов ближнего Подмосковья (в поясе около 5 км от кольцевой автодороги) перешагнуло важный психологический рубеж - $1 тыс. за кв. м.

Сейчас все большая часть строительства в московском регионе уходит за МКАД, хотя и группируется в непосредственной близости от нее. В 2005 и 2006 годах здесь будет сдано в эксплуатацию 203 объекта общей площадью около 3,4 млн. кв. м. По словам Олега Репченко, руководителя irn.ru, средняя цена квадратного метра в этом сегменте новостроек сейчас составляет $1027.

При этом надо отметить, что новое жилье районов массовой московской застройки, расположенных за МКАД (Куркино, Солнцево, Бутово), давно перешагнуло этот рубеж. Сейчас средняя цена на него составляет уже $1244 за "квадрат", а отдельные предложения доходят и до $1500 за квадратный метр. Новостройки, расположенные по соседству в городах Подмосковья - иногда даже в пределах видимости, просто через дорогу, - заметно дешевле. Средняя стоимость метра там составляет $950, хотя отдельные предложения уже сейчас перевалили за $1000.

В Подмосковье освоение большинства площадок началось заметно позже, чем в Москве. Столь значительная разница между средними ценами новостроек в московских районах за кольцевой и в соседних городах-сателлитах (почти $300 за кв. м) объясняется тем, что в столичных районах часто представлено более готовое жилье, чем в области, да и инфраструктура там более сложившаяся.

Разница в ценах, обусловленная только административным статусом, по мнению экспертов, значительно меньше - не более $100-200 за кв. м.

Дальние пределы

Удаление в пределах 5 км от МКАД является оптимальным для тех, кто хотел бы купить квартиру в Москве, но не может себе этого позволить. Но чтобы поддерживать спрос на такое жилье, цены на него должны быть существенно ниже того, что предлагается в пределах города. Сейчас же разница уже практически не видна: например, за $1200-1400 за кв. м можно приобрести квартиру и в таких московских районах, как Бескудниково, Дегунино, Выхино, Печатники.

Если принимать во внимание не только новостройки, но и вторичный рынок московского жилья, который оттягивает на себя значительную часть спроса, то конкурентоспособность жилья за МКАД становится еще ниже. Цены на вторичке во многом зависят от психологической устойчивости и осведомленности продавца квартиры, поэтому в старых спальных московских районах еще можно найти предложения по цене $1100-1200 за кв. м. Особенно это касается не слишком ликвидного жилья - малогабаритного, расположенного на первых этажах, в хрущевках и т.д.

Чтобы жилье в поясе 5 км от МКАД пользовалось повышенным спросом, его цена не должна превышать $1 тыс. за кв. м, считает Сергей Яковлев, исполнительный директор компании "Инвестдом+". "Иначе потенциальные покупатели начнут от него отказываться. Они посчитают, что выгоднее либо немного подождать, накопить денег и купить квартиру в самой Москве, либо остановят выбор на более дальних городах Подмосковья", - объясняет он.

Расположенные в 15-25, а то и 40 км от МКАД города действительно пользуются сейчас большим спросом. Здесь, в отличие от столицы, где из-за ограниченного количества земельных участков распространена в основном точечная застройка, сейчас возводятся целые жилые микрорайоны с собственными школами, магазинами и прочей инфраструктурой. Качество подмосковного жилья в последнее время стало вполне приемлемым, а цены редко поднимаются выше $600 за кв. м.

География застройки области в настоящее время довольно обширная. На этом рынке даже нет острой конкуренции между компаниями, поскольку городов с недостатком новых домов хватает на всех. Правда, и недвижимость в дальних городах не сможет долго оставаться дешевой. Себестоимость строительства в Подмосковье сейчас составляет в среднем $350 за кв. м, а в особо тяжелых случаях доходит и до $430 за кв. м. При этом себестоимость постоянно растет, поскольку материалы быстро дорожают, а подрядчики поднимают цены на свои услуги. В зоне 15-35 км от МКАД темпы роста цен увеличиваются уже второй год подряд.

Рикошетом по столице

Аналитики полагают, что подорожание ближних областных новостроек не может не сказаться на ценах в самой столице. Рынок недвижимости устроен так, что все существенные изменения в одном из его сегментов тянут за собой перемены и в других секторах. Особенно часто это происходит при повышении цен, тем более - при прохождении очередного психологически важного рубежа.

Спрос на жилье в Москве в ценовой нише эконом-класса по-прежнему превышает предложение, поэтому сделки обычно проходят по правилам "рынка продавца". Застройщик, устанавливая цены продаж, может ориентироваться не столько на возможности покупателя, сколько на предложение конкурентов. "Можно ожидать, что в ближайшее время девелоперы поднимут нижнюю ценовую планку на жилье в пределах города до $1500 за кв. м. Зачем стесняться, если даже за МКАД цены растут так быстро?" - говорит Татьяна Голубкина, начальник отдела новостроек агентства "Квартирант".

По прогнозам, в течение осени темпы роста цен на квартиры в среднем по Москве будут оставаться на уровне до 3% в месяц, при возможности более существенных скачков в элитном сегменте. Такие застройщики, как "ДОН-Строй", уже объявили об октябрьском повышении цен.

Основные причины роста цен на недвижимость

Энергоносители: внутренние цены (на бензин, электроэнергию) растут вслед за ростом мировых цен на нефть. Более частная причина - введение платы за подключение новых объектов недвижимости к электросети. ОАО "Мосэнерго" приступило к реализации новой схемы присоединения потребителей. В связи с чем, по ряду оценок, расходы московских застройщиков в 2005 году могут вырасти в целом на $950 млн. Исходя из потребления заселенного дома в среднем от 1,5 тыс. до 2 тыс. кВт, примерные затраты компании- застройщика составят от 1,5 млн. до 2 млн. евро, что не может не отразиться на продажной цене.

Монополизация цементного рынка. Компания "Евроцемент", по сути, стала монополистом на столичном рынке, еще с мая она объявила о повышении цен на свою продукцию на 20%. Президент ОАО "Евроцемент груп" Михаил Скороход пообещал, что рост цен на цемент продолжится и в следующем году.

Новые правила долевого строительства, вступившие в силу 1 апреля, по мнению экспертов, повысят стоимость квадратного метра в новостройках. Теперь строителям нельзя продавать квартиры на стадии разработки проекта и согласования документации. До сих пор основная часть квартир в новостройках "уходила" на первоначальном этапе. Сейчас при запуске нового объекта застройщикам придется привлекать дополнительное финансирование.

Пока еще на рынке новостроек продаются по большей части объекты, разрешение на строительство которых было получено до 1 апреля 2005 года. Эти дома не подпадают под действие закона о долевом строительстве. Во втором полугодии такие квартиры уже во многом будут распроданы. Вот тогда-то возможен новый виток цен на строящееся жилье.

Развитие ипотеки, снижение процентных ставок и упрощение процедуры выдачи ссуд увеличит доступность кредитов, что приведет к увеличению спроса на недвижимость. Сейчас ставки высоки - 10-18% годовых в валюте. Кредиты выдаются в основном на 15 лет, а не на 25-30, как на Западе, велик первоначальный взнос. Однако уже имеются планы выхода крупных игроков на рынок (весной 2006 года) со ставками 8-9%.

Дата публикации: 13:45 20 сентября 2005

Источник: bpn.ru