ПИФы недвижимости подходят только для очень состоятельных людей

Глава управляющей компании "Велес Менеджмент" Бейшен Исаев полагает, что пока ПИФы недвижимости подходят только для очень состоятельных людей.

- Чем могут быть интересны ПИФы недвижимости пайщикам фондов рынка ценных бумаг?

- Это во многом зависит от того, каких пайщиков ПИФов ценных бумаг мы имеем в виду. Далеко не каждый инвестор ПИФа облигаций или акций является подходящим инвестором для фонда недвижимости. Особенность рынка ценных бумаг, в частности рынка акций, заключается в его высокой волатильности и в сравнительном однообразии финансовых инструментов. В силу нормативных требований открытые и интервальные ПИФы, работающие с ценными бумагами, обязаны держать в профильных бумагах определенные объемы вложений и поэтому невольно привязаны к конъюнктуре финансового рынка. Например, таким фондам нельзя в случае кризиса полностью выйти из ценных бумаг в денежные средства. Прошлый год показал, что данные ограничения способны в определенной рыночной ситуации довести "фондовые" ПИФы до убытков, хотя, с другой стороны, очевидно, что без ограничений инвестиционной декларации таким фондам тоже нельзя работать.

ПИФы - по-своему удобный и продвинутый инструмент сопряжения сбережений населения и возможностей фондового рынка. Однако надо понимать, что клиентская база открытых и интервальных ПИФов ценных бумаг - это достаточно мелкая розница, и многие инвесторы недостаточно квалифицированны, чтобы полностью осознавать риски вложений своих сбережений в паевые фонды. В свое время мне самому не раз приходилось сталкиваться с тем, что население не до конца понимает отличие ПИФов, например, от тех же банковских депозитов.

Если же речь идет о клиентской базе фондов недвижимости, то это другая категория целевых клиентов. Это вполне обеспеченные люди, которые "сделали деньги" в своем бизнесе и имеют серьезные свободные ресурсы для альтернативных инвестиций. Предпринимательский или иной деловой опыт сделал их вполне квалифицированными для осознания инвестиционных рисков. Эти люди в принципе предпочитают обладать в той или иной форме активом более реальным, нежели записи на счетах в депозитарии. Зачастую они выбирают недвижимость.

Те, кто очень богат, в свое время просто создали собственные строительные, девелоперские или риэлтерские компании с необходимым штатом профессиональных специалистов, которые активно работают на рынке недвижимости и приносят прибыль своему учредителю. А вот что делать тем, кто имеет от нескольких десятков тысяч до нескольких миллионов долларов? Какое-то время они занимались покупкой и продажей квартир на стадии строительства, но риски таких самостоятельных инвестиций очень высоки, да и доходность этих непрофессиональных операций уже не та, что несколько лет назад. Таким инвесторам можно предложить ПИФы недвижимости - достаточно защищенный и публичный инструмент, к тому же более ликвидный, чем реальный объект недвижимости (паи вместо объекта технически проще продать), и одновременно более доступный с точки зрения необходимой суммы инвестиций.

- Насколько развит, на ваш взгляд, сегодня этот рынок?

- Большая часть ПИФов недвижимости была в свое время создана строительными организациями, которые таким образом нашли еще одну форму финансирования строительных проектов. Только сейчас на рынок активно приходят профессиональные управляющие компании. Поэтому мне кажется, что мы находимся на начальном этапе развития.

- Станут ли в ближайшее время ПИФы недвижимости доступным инструментом для мелких инвесторов?

- На мой взгляд, не раньше чем через пять-десять лет. Поверьте мне, ресурсов целевой аудитории более чем достаточно. Да и со стороны ФСФР я не вижу стремления допустить бесконтрольное участие мелких инвесторов в ПИФах недвижимости. У мелких инвесторов недостаточно квалификации, есть опасность доверить свои деньги не самой надежной компании, а разорение массового инвестора - это уже социальный вопрос. Так что возможные опасения ФСФР вполне понятны.

Мы в рамках своей стратегии не планируем привлекать средства мелких инвесторов. Во-первых, любая розница требует больших расходов в расчете на каждый привлеченный рубль. А во-вторых, закрытыми ПИФами (а только такими могут быть фонды недвижимости) с множеством пайщиков непросто управлять.

- То есть влияние пайщиков в закрытых ПИФах недвижимости на УК больше, чем в розничных ПИФах рынка ценных бумаг?

- Розничные ПИФы в основе своей либо открытые, либо интервальные, и инвестиционная декларация накладывает на управляющую компанию обязанность поддерживать фонд достаточно ликвидным. То есть пайщики в любой момент могут забрать из фонда свои деньги, а управляющие по той или иной цене всегда могут продать активы и обеспечить выплаты.

Закрытые фонды недвижимости имеют совсем другого рода инструменты для профильных вложений - объекты и проекты на рынке недвижимости, выйти из которых без существенных убытков при всем желании инвесторов достаточно трудно (тем более частично), а на многих этапах и вовсе невозможно. Поэтому если пайщики и УК не имеют взаимопонимания по вопросам инвестиционной политики, то возникают достаточно реальные риски того, что пайщики могут сменить УК или досрочно прекратить фонд. Соответственно итоговый результат управления фондом может оказаться непредсказуемым. Пайщики закрытого фонда достаточно защищены: к примеру, 10% могут созвать общее собрание пайщиков, чтобы сменить управляющую компанию. Для этого нужно лишь убедить других пайщиков, обеспечив большинство голосов от всех участников ПИФа. И даже если это сделать не удастся и будет принято иное решение, то эти 10%, проголосовав против, могут предъявить паи к погашению. Чтобы этого не допустить, лучше, как говорится, знать своего пайщика в лицо и быть его единомышленником.

- Отличается ли налогообложение в ПИФах недвижимости от налогообложения при самостоятельном инвестировании в недвижимость?

- Текущая ситуация складывается так, что все еще остаются неурегулированными вопрос налога на имущество и налога на добавленную стоимость при владении ПИФом объектом недвижимости или "инвестиционным контрактом". Но даже если при всех прочих равных условиях эти налоги платить, то все равно условия налогообложения при инвестировании через ПИФы недвижимости выгоднее - за счет отсутствия налогообложения доходов, поступающих в ПИФ. В принципе УК готовы платить налоги, но в силу непроработанности этого вопроса они не могут этого сделать при всем своем желании.

Такие вопросы должны быть, конечно, проработаны. Предлагаемые временные и спорные с точки зрения толкования налогового законодательства способы исчисления и уплаты налогов вызывают вопросы. Например, есть предложение платить налог на имущество пропорционально долям пайщиков в зависимости от количества паев фонда, но это не очень реалистично. Во-первых, паи фонда могут перепродаваться, то есть менять собственника, в течение года хоть десять раз. Во-вторых, в фонд инвестируют как юридические, так и физические лица, резиденты и нерезиденты, и все это - разные налоговые ставки. В-третьих, в фонде может быть и другое имущество помимо недвижимости. Так что пока у УК к налоговым органам много вопросов.

Дата публикации: 11:41 21 сентября 2005

Источник: bpn.ru