Альтернативные средства выживания

Кроме долевого строительства существуют и другие финансовые инструменты, способные содействовать развитию отрасли.

Многие руководители строительных организаций, несмотря на видимые успехи, опасаются обвала строительного рынка. По статистике, в прошлом году в СЗФО введено в действие 3,6 млн кв. м жилых площадей. Это рекордный показатель за последнее десятилетие. Наибольший рост отмечался в Санкт-Петербурге - 2,032 млн кв. м (438 кв. м на 1000 жителей - в 1,5 выше среднероссийского показателя). Долевое участие граждан в строительстве жилья в прошлом году составило примерно 95 % от всего объема ввода. По статистике, 44 % горожан предпочитают вкладывать деньги в приобретение квартир, так как это защищает вклады от инфляции.

«Короткие» деньги в законе

По мнению генерального директора управляющей компании «ДОХОДЪ» М. Бородатовой, новый закон о долевом участии в строительстве разрушил устоявшуюся технологию финансовых взаимоотношений при строительстве -дольщики получили право в любой момент забрать свои деньги назад. По некоторым расчетам, если 10 % дольщиков одновременно заберут свои средства, строительство якобы остановится. Ситуации, в которых они могут решиться это сделать, самые разнообразные - на-чиная от объективных и заканчивая распространяемыми конкурентами слухами о ненадежности застройщика. В общем, закон зафиксировал существование «коротких» денег, при которых само строительство невозможно в принципе.

Строители не могут, а банки боятся

Но зачем ориентироваться на дольщиков? Во всех цивилизованных странах долевое строительство составляет мизерный процент от общего объема инвестирования. Основные инвесторы там - банки и ПИФы.

М.Бородатова отметила: состояние строительного рынка, когда предложение превышает спрос, вынуждает банки осмотрительно кредитовать строительные объекты (они опасаются, что наступит период, когда жилье станет неликвидным).

На грани именно такого момента мы сейчас и находимся. Более того, банковское кредитование предполагает залоговую схему: строитель, чтобы получить кредит, должен обеспечить залог, которого у него просто нет. Но даже если кредит получен, нужно думать о его возврате: банки кредитуют строительство под 14 % годовых в рублях в среднем по рынку, на срок до 3 лет. Мало строительных организаций могут согласиться на такие условия, еще меньше банков рискнут выделить кредит.

Выход - ПИФ

Другое дело - развивать взаимоотношения с закрытыми паевыми инвестиционными фондами (ЗПИФ). Хотя законодательно они зафиксированы в 2003 году, такая форма сотрудничества в Петербурге только начинает развиваться.

Паевой фонд предполагает взаимодействие пайщиков, наполняющих своими инвестициями фонд, и строительной организации, предлагающей для финансирования объект.Сейчас законодательно прорабатывается вопрос о выделении нового типа фонда, который будет предполагать выход из него не только денежными средствами, но и квадратными метрами. Пожалуй, это будет наиболее эффективная форма, поощряющая пайщика к внесению больших денежных сумм.

Облигационные займы

Другая форма взаимодействия строителей с финансовыми структурами - облигационные займы. Некоторые строительные компании («ЛенСпецСМУ», «Северный город») выпустили облигационный заем и таким образом привлекают средства. Облигации размещаются на бирже. Объем займа может составлять от 500 млн руб. до 1 млрд руб.

Компания выпускает, допустим, 3-летний облигационный заем и каждый квартал или каждые полгода выплачивает купон. У самой компании за это время образуется ресурс, который она может использовать. Эта схема является альтернативой банковскому кредитованию.

Мыслить по-новому

Аналитики фирмы «ДОХОДЪ» не исключают, что года через два-три может возникнуть ситуация, когда спрос на рынке жилой недвижимости будет превышать предложение. Это произойдет, если строители не смогут реализовать уже построенные метры и свернут темпы возведения зданий. Если цикл строительства занимает 2-3 года, то, соответственно, в 2008 году сдаваемых квадратных метров в городе будет меньше, чем хотелось бы. Но тогда цена жилья еще больше вырастет.

Сейчас ясно одно: долевое строительство уходит в прошлое, и строители в скором времени будут вынуждены понять, что есть другие финансовые инструменты, которые могут помочь решить возникшие сегодня проблемы.

Дата публикации: 15:02 28 октября 2005

Источник: bpn.ru