Битва под Москвой

Строительный бум, обрушившийся на Москву несколько лет тому назад, вырвался за пределы МКАД. А это означает только одно - цены на жилье в ближайшем Подмосковье уже довольно скоро догонят московские.

Покупателей квартир в домах-новостройках обманывали и раньше. Они митинговали, требовали у властей защиты и наведения порядка в строительной отрасли. Но, пожалуй, впервые митинги обманутых покупателей, приобретших квартиры в Подмосковье, вызвали одновременную реакцию власти и в Москве, и в области. Первые уже составили черный список строительных компаний, вторые заявили о создании специальной комиссии. Непонятно, правда, легче ли от этого будет несостоявшимся новоселам, но все же есть шанс, что вновь обманутых станет меньше. Почему Подмосковье оказалось в одночасье строительной горячей точкой? Во-первых, жертвами махинаций стали уже не менее 20 тысяч человек, а значит, проблема вышла за рамки обычной криминальной статистики. Во-вторых, за последние три-четыре года заметно изменился социологический портрет покупателя подмосковной недвижимости: таковых стало в разы больше (причем почти половина из них москвичи) и среди них достаточно людей, которые готовы последовательно бороться за свои права. Надежду на успех подогревает и вступивший в силу закон о долевом строительстве, призванный защитить права частных лиц. В-третьих, на территории области обострилась конкуренция среди инвесторов: на свободные площадки претендуют не только подмосковные застройщики, но и крупнейшие столичные компании. И последние, понятное дело, всячески приветствуют "зачистку" рынка от конкурентов, особенно слабых или зарвавшихся.

Список "революционных предпосылок" можно бы и продолжить, но и так понятно: уголовные дела против руководителей нескольких строительных компаний - это только одно из зримых проявлений трансформации рынка подмосковной недвижимости. Последуют и другие.

Столичные идут

Отношение покупателей к недвижимости за пределами МКАД изменилось не в одночасье: эксперты отмечают, что еще в 2000 году 60 процентов покупателей подмосковного жилья составляли сами жители области, еще 25 - жители других регионов и только 15 - москвичи. Да и в строй ввели тогда жилья всего 2,2 миллиона квадратных метров. Однако уже через два года объемы строительства выросли почти на сорок процентов. Тогда же стало очевидно, что среди покупателей становится все больше москвичей: в 2003-м их было уже столько же, сколько жителей Подмосковья, а в этом году они составили 40 процентов от всех покупателей. Если учесть, что объемы строительства составляют больше 5 миллионов квадратных метров в год, то спорить с тем, что подмосковный рынок недвижимости уже серьезно конкурирует со столичным, бессмысленно.

"Действительно, все участники рынка недвижимости последние 2-3 года проявляют повышенный интерес к ближнему Подмосковью, - сказал "Итогам" Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood. - Самая главная и вполне очевидная причина - стремительный рост цен на московскую недвижимость и землю в столице. Теперь столичный рынок недвижимости стал по карману очень немногим. Поэтому спрос постепенно начал смещаться за пределы МКАД, а следовательно, и инвесторы-строители последовали за ним".

Исследование, проведенное экспертами компании "Новая площадь", подкрепляет это утверждение цифрами: 55 процентов покупателей квартир в Московской области назвали главным аргументом более низкую стоимость жилья по сравнению с аналогичным в Москве. Впрочем, это не единственный аргумент в пользу жизни за МКАД.

Порядка десяти процентов покупателей утверждают, что способны купить квартиру в Москве, но выбрали Подмосковье потому, что могли позволить себе квартиру значительно большей площади или другого класса за те же деньги, а еще треть новоселов хотели жить в более благоприятных экологических условиях.

Впрочем, все эти плюсы подмосковной недвижимости были очевидны и десять лет назад, но москвичи в область не рвались, а покупательский спрос был направлен из области в столицу. Перелом наступил тогда, считает Ковалев, когда строительный бум расширил границы Москвы за счет новых столичных районов на территории области. Появился новый стандарт качества жизни, подтянулась инфраструктура, улучшилась транспортная составляющая. И даже пробки на дорогах пугают уже значительно меньше: сами покупатели говорят, что добраться из Химок или Мытищ в центр города не труднее, чем из Ясенева или Кузьминок. К тому же исследования показали, что для покупателей жилья бизнес-класса аргумент транспортной доступности проигрывает экологическому.

По данным компании Vesco Realty, уже в августе - сентябре рост спроса на квартиры в домах бизнес- и эконом-класса в городах ближнего Подмосковья (Мытищах, Красногорске, Химках, Королеве и т. п.) вырос настолько, что превысил спрос на некоторые отдаленные московские районы. По сути, идет нешуточная борьба за покупателя с бюджетом от 60 до 100 тысяч долларов, которую столица может и проиграть. Особенно если учесть глобальные планы правительства Московской области, в которых не только строительство новых дорог, но и создание сотен тысяч новых рабочих мест: тут и наукограды, и технопарки, и предприятия малого и большого бизнеса. Зачем рваться к Садовому кольцу, когда появляется возможность комфортно жить, работать недалеко от дома, делать покупки (все гипермаркеты, где так любит отовариваться средний класс, заметьте, расположены как раз за МКАД) да еще дышать относительно свежим воздухом?

Позади Москва

Москвичи едут жить за кольцевую дорогу. А за ними, а зачастую и впереди них идут столичные строители. Говорить об экспансии пока рано, но интерес к площадкам в десятикилометровой зоне от Москвы колоссален. Причин достаточно, и самая очевидная из них - недостаток больших и не обремененных промзонами и хрущевками территорий для строительства в самой Москве. Столица уже не может переварить тот объем строительства, на который способен московский стройкомплекс. И если для застройщиков, специализирующихся на "штучном" товаре - точечном строительстве, эта ситуация не критична, то грандам рынка - домостроительным комбинатам, штампующим типовые дома в промышленных масштабах, - приходится искать возможности на стороне. Самые привлекательные места недалеко от МКАД - иначе возить панели на стройплощадку становится экономически невыгодно. Именно поэтому можно видеть, как "Главмосстрой" возводит типовое жилье в Мытищах, Королеве, Железнодорожном; "ПИК-Регион" - в Долгопрудном, Химках, Лобне; СУ-155 - в Одинцовском и Красногорском районах; ДСК-1 - в том же Красногорске и Балашихе.

Монолитно-кирпичные дома, безусловно, строят тоже - их выгодно возводить как вблизи столицы, так и в заметном от нее удалении, вписывать в существующую застройку или разбавлять панели в новых районах, предоставляя покупателю разнообразие выбора. Заметим, что многие новые районы в Подмосковье застраиваются комплексно: это выгодно, как ни удивительно, всем. Застройщик получает большой объем работы, люди - жилье с новой инфраструктурой и коммуникациями, власти - оформленный в едином стиле район с решенными социальными вопросами: школами, садами, поликлиниками и высоким социальным уровнем жителей. "Для строителей Подмосковье - это буквально заповедный край с его более низкими ценами на землю и согласованиями с местными властями, а не московским правительством", - комментирует Константин Ковалев.

Впрочем, за последние годы в Подмосковье сформировались свой собственный строительный комплекс и пул компаний, работающих в регионе. И как бы далеко ни простиралась территория области, число потенциальных стройплощадок поблизости от Москвы с развитой инфраструктурой ограничено. Стоит ли рассчитывать, что приходу столичных строителей здесь обрадуются все? Помнится, из недр областного министерства строительства однажды вышел меморандум (это было после обрушения Трансвааль-парка), который не рекомендовал для Подмосковья самые популярные серии панельных домов, возводимые столичными ДСК по причине якобы их несоответствия нормам безопасности. На прямой вопрос "Итогов": "А не в пользу ли "своих" строительных компаний выпущено это распоряжение?" - представители строительных властей области тогда ответили весьма невнятно. Тем не менее режим благоприятствования "для своих" - дело обычное и даже где-то понятное, если строители добросовестные. Однако черный список состоит как раз из компаний, многие из которых по десятку лет работали на рынке Подмосковья. И если, например, к "Стройметресурсу" до 2003 года претензий не было, то "Социальная инициатива" испокон веков задерживала сроки сдачи объектов, по данным Vesco Consul-ting, в среднем на 33 месяца. Правда, при этом достроенные квартиры людям все-таки отдавала. Другое дело, что, набрав огромное количество участков под строительство, эта и некоторые другие компании просто перестали справляться с объемами. Впрочем, считает эксперт "Миэль-недвижимости" Геннадий Стерник, здесь речь идет не столько о мошенничестве, сколько о непрофессиональном ведении бизнеса. Известны и другие случаи, когда строить или отдавать покупателям квартиры никто не собирался с самого начала. Что теперь будет с объектами, которые не завершили "черные" строители? На заседании правительства Московской области заместитель губернатора Алексей Пантелеев заявил, что впредь инвестдоговоры будут заключаться с застройщиками с безупречной репутацией, например с "ПИК-Регионом", ДСК-1, СУ-155 и другими. Уже сейчас известно, что СУ-155 собирается достраивать брошенные "Геотехнологией" дома в Серпухове. То есть московские строительные корпорации все увереннее завоевывают подмосковные территории. Это неплохо. Большие проекты с ограниченными сроками реализации без сотрудничества с крупными инвестиционно-строительными компаниями не поднять, к тому же объекты будут явно конкурентоспособны - не хуже московских по качеству и уровню комфортности.

Проекты, что уже реализуются, и спрос на них ("Красногорье" в Павшинской пойме, "Новокуркино" в Химках, "Солнцеград" в Балашихе, "Семь звезд" в Железнодорожном, "Гулливер" в Мытищах и др.) этому яркое доказательство. Есть, правда, одно "но": в целях максимальной рентабельности проектов столичные строители отдают предпочтение домам большой этажности. А это входит в определенное противоречие с концепцией развития области, в которой заявлено, что Подмосковье должно превратиться в город-сад с низкоэтажной застройкой.

Человек и закон

Дальнейшую ситуацию на рынке недвижимости все аналитики оценивают примерно одинаково: пройдет немного времени, и цены на жилье в ближайшем Подмосковье, особенно в районах, прилегающих к МКАД, догонят московские. Уже сейчас, считают специалисты, имеет смысл рассматривать столичный и областной рынки недвижимости как единое целое - Рубикон перейден, МКАД для покупателей больше не препятствие. И этот большой региональный рынок будет демонстрировать нам в ближайшее время тенденцию к росту цен. Кроме неизбежно увеличивающейся себестоимости квадратного метра (имеет место неуклонный рост цен на энергоносители, цемент, земельные участки, увеличивается стоимость входа на площадки и т. п.), для этого есть и другие причины. Например, закон о долевом строительстве, который по идее должен встать на защиту дольщиков, то есть людей, покупающих жилье в новостройках. Последние события убеждают нас в том, что доселе вложение денег в квартиры не только в Подмосковье, но и в Москве было делом рисковым, а частный инвестор зависел исключительно от добросовестности застройщика-инвестора, поскольку серьезной законодательной защиты не существовало. Гражданский кодекс и Закон "О защите прав потребителей" позволили некоторым гражданам получить денежные компенсации вместо обещанных квартир, но это единичные случаи. Новый закон предусматривает несколько степеней защиты, вот самые понятные из них: никто не имеет права строить без полного пакета разрешительной документации, собирать деньги с клиентов на начальном этапе строительства. Это должно исключить продажу квартир в домах-фантомах, замораживание на стадии фундамента уже купленных квартир и так далее. Однако, с другой стороны, покупательские деньги были мощной первоначальной инвестицией, деньгами, которые фирмы вкладывали в строительство с нуля. Теперь надо брать банковский кредит под проценты. Это неизбежно скажется на цене, что совсем невыгодно покупателям, но очень выгодно банкам - некоторые даже говорят о сговоре законодателей с банковским сообществом. Реальные последствия этого закона еще не очень понятны. Очевидно лишь то, что строителям он не нравится: они бьют тревогу, пугая тем, что ввод нового жилья будет заморожен, цены улетят в небо - вырастут минимум на треть. По словам PR-директора Vesco Group Максима Карапетова, оснований для таких заявлений у застройщиков достаточно, но очевидно и другое: "Место спекуляциям все-таки есть. Ведь что нужно строителям? Внесение поправок в закон в их пользу и удорожание жилья. В первом случае строителям надо давить на власть - отсюда разговоры о повышении цен, реализации лишь тех проектов, что заявлены до 1 апреля 2005 года. Другими словами, правительственной программе "Доступное жилье" дружно говорят "нет". Во втором случае строители давят на покупателей, пугая их сокращением предложения, что рождает ажиотаж и рост цен". Власти в ответ демонстрируют народу черные списки, намекая, что без такого закона ситуация с обманами будет повторяться. Эксперты уверены, что в долгосрочной перспективе рынок только выиграет от принятия этого закона: пробиться через него мошенникам и несостоятельным строителям будет невозможно. Но когда результаты почувствуют приобретатели жилья и как подрастут за это время цены - непонятно. Как же быть потенциальному покупателю сегодня, когда еще можно недорого приобрести что-нибудь неподалеку от МКАД? "Пока есть только один совет, - говорит начальник департамента по связям с общественностью "Новой площади" Екатерина Семихатова, - покупать жилье только у компаний с безупречной репутацией, а еще лучше - консультироваться с профессиональными риелторами".

Дата публикации: 13:47 02 ноября 2005

Источник: bpn.ru