Законная цена

Уровень цен на столичную недвижимость всегда вызывает самую живую реакцию у потенциальных покупателей. Да это и неудивительно. Семь последних лет жилье только и делает, что постоянно дорожает, а информация о двух более ранних случаях корректировки цен (в 1995 и 1998 году) сохранилась лишь на задворках памяти. Аргументируя причины неуклонного роста цен, аналитики рынка недвижимости до недавнего времени в основном опирались на данные об экономической ситуации и инфляции. Теперь этот список пополнился еще одним - и довольно весомым - доводом. Как только в начале осени темпы роста цен обогнали летнее подорожание жилья на 1-1,5% в месяц, стали поговаривать о первых ощутимых последствиях влияния на рынок недвижимости закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости". Действительно ли в нем все дело?

На цену квадратного метра жилья влияет множество самых разных факторов. Принято считать, что самые существенные из них - внешние, прежде всего сырьевые. По оценкам аналитического центра компании "Миэль-Недвижимость", доля нефтяной составляющей в увеличении цен на жилье составляет не менее четверти. Другими словами, если стоимость жилья за некий промежуток времени выросла на 10%, то 2,5% из них - за счет роста цен на нефть.

Однако, как уверяют в компании Blackwood, это влияние ощутимо лишь в отдельных сегментах жилой недвижимости. Повышение или понижение цены барреля нефти на 1$ сказывается в первую очередь на элитном жилье и влечет за собой соответствующую динамику цен в этом сегменте - на 0,2-0,4%.

Более равномерное влияние на все сегменты жилой недвижимости оказывают цены на энергоресурсы и состояние энергетической системы страны в целом. Однако искать причину нынешнего роста цен на недвижимость на этом поле неразумно: существенных колебаний в последнее время здесь не происходило. Чего нельзя сказать о внутренних составляющих самого рынка недвижимости. Прежде всего, речь идет о неуклонном росте себестоимости строительства. Как напоминают в Группе компаний ПИК, цена квадратного метра складывается главным образом из цен на землю, строительно-монтажные работы и всевозможные согласования. Причем самое сильное влияние оказывает размер выкупа права аренды земельного участка или стоимость инвестиционного контракта с распределением долей между городом и инвестором, что непременно находит свое отражение в стоимости квадратного метра.

Существенно повлияла на динамику цен и ситуация с цементом. По словам президента Московского строительного союза, руководителя инвестиционно-строительной группы компаний "СУ-155" Михаила Балакина, в общем объеме капиталовложений на долю цемента в монолитных домах приходится около 5%, а в панельных домах этот показатель ближе к 4%. И хотя "цементный вопрос" благодаря действиям Антимонопольного комитета РФ перестал быть таким острым, ожидать, что это повлечет за собой снижение рыночных цен, не приходится. Так же как этого не произошло и после "обуздания" цен на металл, пик которых, как напоминает президент концерна "Крост" Алексей Добашин, был зафиксирован два года назад.

По мнению аналитиков рынка недвижимости, в этом нет ничего парадоксального. Ведь правят рынком два основных фактора - спрос и предложение.

- Почему принято считать, что цены не могут расти постоянно? Почему цены на строительные материалы, выплаты городу "на развитие инфраструктуры", стоимость энергоносителей, заработная плата строителей и, в конце концов, платежеспособный спрос могут расти бесконечно, а цены на жилую недвижимость - нет? - задается вопросом исполнительный директор Управляющей компании "Blackwood фонды недвижимости" Артем Цогоев. - Московский рынок жилой недвижимости однажды достигал ценового потолка: в 1995 году произошла первая корректировка цен (снижение в среднем на 15%), причиной которой был низкий платежеспособный спрос для высоких по тем временам цен. Замечу, что никакого кризиса из-за этого "перегрева" не случилось, чего не скажешь о ситуации во время дефолта в 1998 году. Однако тогда кризис был вызван внешними факторами. Я утверждаю, что потолок цен на жилую недвижимость в Москве еще не достигнут и в среднесрочной перспективе достигнут не будет.

Если с постоянно растущим спросом на жилье ситуация очевидна, то с предложением картина не столь однозначна. Причем самое существенное влияние на предложение уже начинает оказывать закон "Об участии в долевом строительстве", принятый в апреле нынешнего года. "Закон влияет скорее не на сами цены на недвижимость, а на темпы их роста через сокращение предложения, тормозя выход на рынок ряда новых объектов, - поясняет руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" Олег Репченко. - По этой причине сокращение предложения в новостройках сейчас составляет 20-30%.

Это одна из причин, почему сейчас темпы роста цен на жилье составляют не 1-2% в месяц (нормальный уровень для нынешней экономической ситуации и уровня жизни в Москве), а около 3%".

- Изначально идея была здравая: продавать только завершенные объекты, - рассуждает вице-президент Российской гильдии риелторов, руководитель корпорации "БЕСТ-недвижимость" Григорий Полторак. - Такая практика существует в некоторых странах. Однако этот путь несовместим с той ситуацией, которая сложилась сегодня в России. Для осуществления полного строительного цикла большинство наших компаний не имеют собственных капиталов в необходимом объеме или длинных кредитных ресурсов. Следовательно, им попросту не на что будет строить. Если до принятия закона компании для строительства дома необходимо было иметь не более 10% собственных средств, а остальные составляли привлеченные кредитные ресурсы и деньги дольщиков, то сейчас, предоставляя кредит, банк потребует, чтобы дольщиков не было вообще, поскольку по закону банки солидарно ответственны с компанией-застройщиком. А если нет денег, значит, надо снижать объемы. Вполне возможно, в скором времени немало строек вообще будет заморожено.

Если о массовом свертывании строительства говорить пока рано, а в Москве, по мнению руководителя столичного Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции Владимира Ресина, в этом году оснований для подобных прогнозов и вовсе нет, то на работе столичных строительных компаний в регионах закон "Об участии в долевом строительстве " уже начал сказываться.

- Самое затратное для застройщика - это проектирование, - поясняет пресс-секретарь компании "СХолдинг" Оксана Басова. - Проектирование в регионах идет несколько дольше, чем в Москве, потому что есть проблема с архитекторами и проектировщиками, другие нормы и пр. Соответственно, в этот момент нужно вкладывать или свои (то есть московские) деньги, или привлекать деньги на местах. К сожалению, местные банки по московской практике работать еще не могут.

Поэтому, как правило, возникают проблемы с проектным финансированием. Кроме того, у местных компаний на момент, когда мы выходили в регионы, не было своих активов, чтобы вытягивать проектировку, они вообще предпочитали работать по авансам. Все это означает, что темпы строительства в регионах могут значительно снизиться, потому что, если там будет работать московская компания, она должна обладать дешевыми "долгими" деньгами. Но сейчас мало кто из московских компаний может это себе позволить. И на местах не каждая компания может это себе позволить, учитывая то, что там, как правило, идет серьезное обременение по инженерным сетям. Выход только один - налаживать работу банков на местах.

Правда, налаживать ее очень непросто. Тем более что на вступление в силу закона "Об участии в долевом строительстве" банки отреагировали весьма жестко, повысив ставки на выдаваемые под строительство кредиты в среднем на 10%. И именно на эти 10% жилье и должно подорожать.

Впрочем, в полной мере последствия принятия "долевого" закона еще не проявились, а если и проявились, то случаи снятия с застройки объектов по конкретным адресам или смену застройщика операторы рынка недвижимости пока не разглашают. Зато дают другие пояснения сложившейся ситуации.

- По многим адресам есть затяжки с получением легальных документов на ведение долевого строительства, и даже если объекты выводятся на продажу, то по различным "серым" схемам, - поясняет заместитель генерального директора компании "Калинка риелти" Алексей Сидоров. - Образно говоря, пышным цветом расцвели суррогатные схемы, которые и раньше-то в ужас приводили, а сейчас, когда вроде бы рынок развивается и даже достиг какой-то цивилизованности, мы вернулись к "благословенному" началу 90-х годов. Как говорится, за что боролись, на то и напоролись. Причем эта ситуация коснулась всех сегментов рынка жилья, в том числе и элитного, - ведь правила должны действовать для всех. Другое дело, что на рынке элитного жилья всегда покупали если не "по понятиям" в бандитском смысле, то, по крайней мере, по авторитету и под слово.

Поэтому на этом рынке никогда никого не "кидали" и не было никаких "Стройметресурсов", "Новых миров" или "Мастерков".

Потребителю нужно быть совсем непросвещенным, чтобы поверить, что какое-то ООО "Мастерок" построит 13 домов в такие ограниченные сроки и за такие небольшие деньги. Для людей пока еще главное - чтобы цена была поменьше, а почему - никто этим вопросом не задается. Если рядом расположены два близких по характеристикам дома, причем в одном квадратный метр стоит более $1800, а в другом - менее $1200, то причина такого различия заключается в том, что более "дешевый" дом никто строить не собирается - прикрывайся хоть какими документами. - В массовом порядке в рамках этого закона пока никто не работает, - уверен председатель совета директоров "Миэль-Недвижимость" Григорий Куликов. - Но новые предложения, которые появятся на рынке, выйдут по более высокой цене, с учетом всех издержек, которые появились как результат действия этого документа. Вскоре у застройщиков начнут заканчиваться договоры, которые заключались до 1 апреля. Новые объекты будут продаваться либо по вексельным схемам и схемам ПИФов, либо готовыми, что, соответственно, дороже.

Ключевые слова во всех комментариях звучат в будущем времени - "станут продаваться", "будут стоить" и т.д. Между тем цены на жилье значительно выросли уже сейчас. Выходит, что, еще не войдя, по сути, в поле действия закона, рынок отреагировал на него с опережением. Но только ли на него? По мнению управляющего партнера компании Blackwood Константина Ковалева, наблюдаемая картина вполне закономерна: "Традиционное осеннее обострение свойственно всем рынкам, поэтому можно ожидать большего роста цен в IV квартале любого года". А настоящие последствия закона "Об участии в долевом строительстве" еще впереди.

Дата публикации: 10:12 17 ноября 2005

Источник: bpn.ru