Александр Кудрявцев, президент Российской академии архитектуры и строительных наук : Модели и стандарты социально доступного жилья

Российская академия архитектуры и строительных наук многие годы, а именно со дня своего основания, занимается концепцией доступности и комфортности жилья для различных слоев населения с учетом ресурсов энергосбережения, региональных особенностей, места домостроительства и других особенностей.

В результате исследований академия определила основные принципы предоставления доступного жилья по потребности различных слоев населения. Исходим из того, что доступность - это умеренная цена, которая не превышает определенную меру оплаты за жилье и не причиняет покупателю ущерба, то есть это приемлемая доля оплаты за жилье с учетом минимального совокупного дохода семьи.

В мировой практике доступность или недоступность жилья определяется по доле расходов на приобретение жилья от дохода семьи и доле расходов л о покрытию ежегодных долговых услуг по текущим процентным ставкам банка. В этом случае мы считаем правильным различать социальную и коммерческую доступность, а следовательно, необходимость создания модели социально доступного жилья для предоставления нуждающимся слоям населения.

Уверен, необходимо видеть достаточно конкретно цель, которая будет достигнута в результате и федеральной программы, и подпрограмм, и в целом, при выполнении задачи предоставления доступного жилья. Поэтому нужно для построения этой модели определить процент соотношения стоимости жилья и доходов в зависимости от экономической ситуации в стране, состояния рынка, типологии жилья и типов жилых домов, соблюдения стандартов потребительского качества, соразмерности, выраженной в общей площади, и с точки зрения возможности его приобретения. Такая модель, вообще говоря, разрабатывается во всех странах с развитой экономикой.

Известно, что семьдесят процентов россиян нуждается в улучшении жилищных условий. Напомню, что 4,5 миллиона семей по 15-20 лет стоят в очереди на получение квартир. В то же время ипотечных кредитов выдано в прошлом, 2004 году всего сорок шесть тысяч. Президентом России поставлена задача довести эту цифру до одного миллиона к 2010 году. Необходимо вдвое увеличить объемы жилищного строительства, построить в 2010 году около 80 млн. кв. метров жилья. Однако для полного решения жилищной проблемы эту цифру следует увеличить. Для этого должна начать как следует работать ипотека. Сегодня воспользоваться ипотекой могут лишь пять-семь процентов жителей. За два года их должно стать s четыре раза больше. Тогда будут приняты дополнительные законодательные документы о кредитных бюро, кредитных историях и другие, что позволит защитить участников ипотеки. Принципиальные вопросы: это большой первый взнос - 30 процентов от стоимости жилья, короткие сроки возвратных денег и большой процент ставки кредита. Поставлена задача, чтобы ипотекой могли воспользоваться к 2010 году до 30 процентов россиян. Одно из возможных предложений - заложить в федеральный бюджет на первом этапе около 5 млрд. рублей для гарантийного фонда.

Сегодня очевидно, что экономическая проблема создания ипотеки и в целом концентрация усилий общества и государства на разработку экономического механизма получения доступного жилья являются приоритетными. Однако эта проблема комплексная, и решить ее можно только комплексным образом. В представлении большинства людей понятие жилья ассоциируется главным образом с семейным жилищем; квартирой или индивидуальным домом. Поэтому при переходе к рыночным отношениям в области жилищного строительства большая часть этих людей готова приобрести недорогое жилье в собственность. Это определяет дифференциацию жилья в зависимости от спроса, а следовательно, от уровня доходов семьи.

Однако если единственным критерием доступности жилья будет уровень доходов, значительная часть населения окажется не в состоянии оплатить даже скромное жилье.

Социально доступное жилище на рынке готовой продукции должно быть дифференцировано по уровню потребительских качеств, по форме и степени финансового содействия государства и рассчитано на разное соотношение доходов потребителей по оплате коммунальных услуг. Каковы же основные проблемы, требующие решения в стратегическом и тактическом планах? Во-первых, сложившаяся динамика создания жилищного фонда за счет нового строительства в размере 0,2 кв. метра на человека, безусловно, не может в короткие сроки обеспечить жильем всех желающих. Как показывают расчеты, для того, чтобы достичь оптимального прироста 0,6 кв. метра на человека, необходимо строить 85 млн. кв. метров, что даст возможность выйти на обеспеченность 25 кв. метров на человека и приблизиться к средней обеспеченности жильем в европейских странах.

Рассматривая ближайшую перспективу - 2010 год - с выходом на обеспеченность 22,5 кв. метра на человека, необходимо иметь жилищный фонд 3 млрд. 240 млн. кв. метров. А значит, построить нового жилья 300 млн. кв. метров, то есть при среднем ежегодном вводе 60-80 млн. кв. метров выйти на 70 млн. к 2010 году с приростом 0,48 кв. метра на человека. Таким образом, для максимально возможного удовлетворения потребностей и запросов всех слоев населения в России надо создавать опережающий жилищный фонд с различными предложениями на формирующемся жилищном рынке за счет ускорения жилищного строительства.

Вторая проблема. Произошел резкий спад объемов индустриального домостроения как сложившегося основного способа введения жилья массового строительства. Негативное отношение к заводскому домостроению из-за архитектурного убожества, недостаточно эффективных инженерно-технических решений, значительности энергопотерь в зданиях и энергозатрат на производстве, высокой стоимости готовой продукции явилось отказом, а не поводом создания новых архитектурно-строительных систем и новых технологий. Мы все знаем, как была брошена эта тема и как ДСК достаточно успешно постарались приспособиться к новым выводам 1990-х и 2000-х годов прежде всего в попытках найти как бы человеческое лицо в архитектуре массового строительства.

В-третьих, острым вопросом становится сохранение и обновление существующего жилищного фонда, ветхость и аварийность которого составляет 3 процента. А треть от этого количества - дома с физическим износом от 30 до 70 процентов. Поэтому важнейшей частью нового этапа жилищной политики Российской Федерации должны стать не только новое строительство, но и модернизация, и реконструкция существующего жилищного фонда с учетом снижения потерь жилья по ветхости, снижения расходов потребления и потерь энергоресурсов, а в целом - сохранение и обновление жилья. Модернизация и реконструкция обеспечат повышение потребительского качества жилья на вторичном рынке и ускорят приватизацию жилищного фонда, сделают более плавным процесс продвижения жилищно-коммунальной реформы, когда снижение затрат по расчетам за коммунальные услуги компенсирует повышение тарифов за энергопотребление.

Четвертая проблема. Положение в жилищном секторе сегодня определяется спросом на доступное жилье и нехваткой его на рынке готовой продукции. В изменившейся структуре жилищного строительства все меньшее место занимает муниципальное жилье. А проще говоря, муниципальное жилье в той или иной ощутимой мере строится только в наших двух культурных столицах. Подобная ситуация в значительной степени объясняется тем, что цена социального жилища находится в полной зависимости от возможности социально-экономического развития государства на соответствующем этапе. И считаю необходимым государственную и муниципальную поддержку пилотных проектов экспериментального социально ориентированного жилья. И здесь я не могу не вспомнить, по-моему, чрезвычайно интересный опыт, проведенный в Москве в 2000 году, автором которого был Юрий Пантелеймонович Григорьев, первый заместитель главного архитектора г. Москвы, директор МНИИ ТЭП. Он действовал по заказу Департамента жилищной политики г. Москвы, построил дом для предоставления бесплатного социального жилья нуждающимся людям. Этот дом находится в Северном Бутове столицы. И вот впервые отчетность в нем как бы была заложена не по квадратным метрам, а по квартирам. Квартиры, как известно, - это та самая мера, по которой отчитываются или даже демонстрируется решение социальных проблем во всем мире и прежде всего е странах, имеющих мощную социальную компоненту в жилищном строительстве. Так вот, в том четырнадцати этаж ном доме были самые искомые типы квартир-двух- и однокомнатные. Двухкомнатная квартира: 16 кв. метров - общая комната, 9 кв. метров - спальня, далее ванная, кухня - 7,5 кв.метров, передняя с кладовой. Однокомнатная: совмещенный санузел, кухня со встроенным шкафом, комната -15 кв. метров. Однако при этом дом был с лифтом, приличной входной группой консьержем. По сути, это и было то самое достойное жилье. Совершенно очевидно, что если бы на рынок попали такие квартиры, то они были бы улетные, что называется. Себестоимость квадратного метра в этом крупнопанельном доме с "человеческим лицом" составляла 400-450 долларов.

Строительство этого дома было поддержано как политическая акция правительством г. Москвы, но дальше произошли чудеса. На этот дом навешивается мощное обременение по инфраструктуре, которая в принципе должна была обслуживать целый микрорайон. Резко повышается стоимость квартир, и подрядчику становится совершенно не интересно дальнейшее проведение этого эксперимента и дальнейшее развитие этого направления. Тема брошена, прошло уже 5 лет, и интересно посмотреть, как живет этот дом, что с ним происходит. В конце концов, сначала бесплатное, а потом можно было своротить его в платное, с какой-то соответствующей суммой, которая бы определила ответственность владельца за это жилье. Эксперимент как одна из частей проектирования, строительства и эксплуатации жилого фонда всегда был необходим для перевода опыта уникального в опыт массовый, в то, что сейчас называется реализацией инновационной политики.

В новых социально-экономических условиях заметно снизилась роль государства в развитии инженерной инфраструктуры, упустили настолько, что Президент РФ в своем выступлении 5 сентября был вынужден об этом напомнить. И сразу же в целевой программе "Жилище" появилась подпрограмма, которая и предназначена для обеспечения инфраструктуры земельных участков под строительство доступного жилья. Это очень важное направление, в котором государство в принципе должно иметь большую ответственность, большой объем реализации.

Итак, нынешние объемы жилищного строительства не позволяют обеспечить жильем в ближайшей перспективе большинство семей со средними и низкими доходами. А ведь надо напомнить, что в выступлении Президента РФ было подчеркнуто, что те 25 миллионов человек, которые живут ниже прожиточного уровня в России, это как раз те самые люди, которые прежде всего нуждаются в доступном жилье. Но вот когда произойдет дифференциация понятия доступного жилья, тогда, хотелось бы надеяться, появится бесплатное или специальное жилье для людей, живущих ниже черты бедности.

Что нужно сделать, по-нашему мнению? 6 связи с рыночными условиями основой планирования и строительства жилья должна стать оценка недвижимости, связанная с учетом населения и потребности людей в жилье. Необходима информация - учет жилья по физическим и техническим характеристикам, по структуре, уровню обеспечения удобствами, компоновке квартир с разным комнатным составом и такие средние показатели, как общая площадь жилища, количество комнат, заселенность и т. д. Идет процесс перераспределения жилья, и здесь нужен постоянный учет как на федеральном, так и на местном уровнях. Следует создать модель социально доступного жилища, чтобы знать цель, к которой идем. В этой модели должны быть основные показатели доступности, коэффициент доступности, включая стандарт потребительского качества социально доступного жилья. Это вместимость, выраженная в общей площади и количестве спальных мест, и соответствующие данные при различных уровнях потребления - от минимума до максимума. Это также соответствие оборудования и физического состояния жилища, установленного стандартом, И наконец, это приемлемая доля платы за жилье по минимальной норме в совокупном доходе семьи, выраженном в процентах.

Следует создать нормативно методическую базу проектирования и строительства доступного жилья на современном и последующих этапах в зависимости от развития экономики страны, исходя уже из сформулированной модели социально доступного жилья.

Необходимо использовать потенциал градостроительной политики, в том числе при разработке генплана и технических регламентов. Надо вовлечь в сферу градостроительного освоения новый ресурс - реконструкцию существующего жилищного фонда с учетом его сохранения и обновления. Целесообразно значительно увеличить долю усадебной застройки.

Важно продолжить использование разноэтажной застройки с введением новых типов жилых домов, обеспечивающих повышение ее плотности, учитывать новые тенденции в застройке природных территорий и сельских поселений. Считаю очень важным разработку новых типов жилых домов различной этажности, архитектурно-строительных систем и технических решений.

Мы должны снова вернуться к науке типология, это объективно, научно и методически достаточно разработанная сфера проектного и строительного дела. При этом речь идет о применении прогрессивных технологий, эффективных конструкций и материалов, совершенствовании инженерного оборудования. Необходимо думать о создании образцовых проектов, об экспериментальных, пилотных проектах, что определяет перспективу и ставит определенные маяки в движении вперед. Этим всем во многих странах за рубежом занимаются государство и муниципалитеты. Только комплексный подход даст устойчивые результаты.

Темой социально доступного жилья Россия занималась весь XX век. Накоплен огромный опыт, но сегодня необходим прорыв. А для этого нужно сконцентрировать усилия всех участников этого процесса на выполнении поставленной задачи.

Дата публикации: 14:24 21 ноября 2005

Источник: bpn.ru