Больше не будем строить «пирамиды»?

Приобрести квартиру в рассрочку можно, взяв ипотечный кредит в банке, а можно воспользоваться займами строительных компаний, обществ взаимопомощи или жилищно-накопительных кооперативов (ЖНК). Небанковские структуры декларируют более низкие, чем в банках, проценты и достаточно лояльные требования к заемщикам. Но насколько можно доверять этим компаниям? На "круглом столе", состоявшемся в АБН, альтернативные банковскому ипотечному кредитованию программы рассматривали довольно подробно.

Банковская ипотека развивается второй год. В Петербурге эти услуги предоставляет около 50 банков. С начала 2005-го в городе выдано 3022 кредита на сумму свыше 3 млрд руб. Лидерами рынка являются Северо-Западный банк Сбербанка РФ, ПСБ (СПб) и Городской Ипотечный Банк. Условия финансирования у всех банков-операторов примерно одинаковые. Есть разница лишь в валюте кредитования и в освоенном сегменте рынка: первичный или вторичный.

С покупкой готового жилья проблем практически нет. А вот приобрести квартиру в строящемся доме в рассрочку можно, но, как говорится, с некоторыми нюансами.Кредитуют под залог прав требований по договорам долевого участия только крупные банки, которые работают с ограниченным числом строительных компаний. В остальных случаях требуется дополнительное обеспечение. В качестве залога могут выступать существующее жилье (по такой схеме, к примеру, скоро начнут кредитовать банки - партнеры Санкт-Петербурского ипотечного агентства), поручительство физических лиц или строительной компании.

Без дополнительного обеспечения ставки по кредитам на период строительства выше, чем после сдачи объекта. А при наличии поручительства застройщика они на обоих этапах одинаковые. Эти нововведения подогревают интерес к долевому строительству.

На рынке есть спрос и на услуги потребительских обществ взаимной помощи и жилищно-накопительных кооперативов, где можно получить заем на покупку квартиры как на вторичном, так и на первичном рынке недвижимости. Причем, как сказал на "круглом столе" председатель правления компании "Гарант-Инвест" Дмитрий Самусик, при наличии небольшого пакета документов.

Под брэндом "Гарант-Инвеста" сегодня работают два юрлица - потребительское общество взаимной помощи и ЖНК.

Потребительское общество приобретает жилье, причем на вторичном рынке недвижимости, а потом его продает. Клиенту предлагают заплатить не менее 25% стоимости квартиры, а остальную часть он должен вернуть на протяжении определенного срока, причем с процентами. Пока компания финансирует клиентов за счет собственных средств, и, надо отметить, по относительно невысокой ставке.

Но рассрочка платежа на длительные сроки потребует уже скоро рефинансирования выданных займов. Пополнять ресурсы потребительское общество намерено либо за счет ипотечных кредитов банков, либо с участием Санкт-Петербургского ипотечного агентства. Ему будут продавать пулы закладных. Эти схемы не позволят строить финансовые "пирамиды", потому что отпадет необходимость покупки жилья за счет притока новых пайщиков.

Как заверили представители компании, договоренность с банками и ипотечным агентством достигнута. В программах ЖНК "Гарант-Инвест" краеугольным камнем, по словам Д. Самусика, является возможность накопить первоначальный взнос. Для этого в банке открывается счет. Авансовый платеж допускается не менее 30% или 50% стоимости квартиры. На остальную сумму в первом случае дают беспроцентную ссуду (30%) и банковский кредит (40%). Во втором случае предоставляется беспроцентная ссуда (50%).

Ипотечный кредит подразумевается льготный, поэтому компания надеется включиться в одну из федеральных программ. А пока финансирование идет за счет бюджета ЖНК. Квартиры приобретают на первичном рынке по договорам долевого строительства и затем страхуют.

Жилищно-накопительные кооперативы контролирует государство. Предусмотрены ежегодный аудит, ежеквартальный отчет, предоставляемый в ФСФР, целевое использование средств. Но это все существует теоретически. Ни одного нормативного документа для исполнения закона еще не издано. А значит, подтвердить финансовую устойчивость кооператива нечем. Вместе с тем ЖНК "Гарант-Инвест" уже начал аккумулировать средства своих членов и вкладывать их в строящееся жилье.

Подавляющая часть потенциальных покупателей жилья - люди со средним достатком. Они могут рассчитывать на ипотечные кредиты банков и займы. А вот приобрести квартиру в рассрочку у строительной компании не каждому по карману. Так, компания-застройщик "М-Индустрия", по словам заместителя директора управления недвижимостью Матвея Закашанского, готова пойти навстречу покупателю, если он внесет до момента сдачи объекта госкомиссии 70% стоимости жилья. Правда, есть ограничение и по самим объектам: как отметил М. Закашанский, схема распространяется не на все квартиры.

Дата публикации: 17:05 21 ноября 2005

Источник: bpn.ru