По модели и на деле

Московские власти приступают к созданию модели массовой оценки городской собственности. По замыслу разработчиков она должна внести ясность на рынке столичной недвижимости, задать ценовые ориентиры по арендной плате и стоимости объектов. Также снизить расходы по индивидуальной оценке зданий и помещений, облегчить принятие управленческих решений. Но самое главное - разработка модели означает, что город намерен в ближайшем будущем перейти на рыночные ставки по аренде.

Городской комплекс недвижимости, как отмечают многие, в значительной мере недооценен. Говоря профессиональным языком, у него низкая капитализация, а простыми словами - за него в принципе можно получить значительно больше, чем дают сейчас. На рынке частных собственников все определяет соотношение спроса и предложения, а стоимость объекта в первую очередь зависит от его местоположения. Но в системе городской недвижимости, говорит руководитель Департамента имущества Москвы Владимир Силкин, ситуация совершенно иная. До недавнего времени арендная плата определялась по так называемому нормативному методу: ставка рассчитывается путем умножения рыночной стоимости объекта на нормативные коэффициенты и ежегодно индексируется. Лишь с на- чала 2005 года по вновь заключаемым договорам стал использоваться прямой метод установления арендной платы по результатам аукциона или по итогам ее индивидуальной оценки за год. В этом случае ставку каждый год умножают на коэффициент инфляции.

Но как показал анализ, применение данных методов не позволяет городской собственности встать наравне с частной недвижимостью. Так, нормативный подход не дает полностью учесть такие важные факторы, как местоположение, функциональное назначение и состояние помещений. К примеру, в Центральном округе частный объект, расположенный поблизости от метро, стоит как минимум в 2 раза дороже, чем его коллега в десяти минутах ходьбы. Другой пример - арендная плата помещений у станции метро "Алексеевская ", согласно нормативному методу, ниже, чем у станции метро "Свиблово ". Хотя на частном рынке ситуация совсем наоборот.

Да и ежегодная индексация ставок арендной платы не позволяет в полной мере следовать за динамикой рынка. Как отметил Владимир Силкин, с 2000 года темпы роста цен на рынке недвижимости значительно (на 15 - 30 процентов) превышали инфляцию.

Естественно, городские власти не могли мириться с такой несправедливостью. Поэтому Департамент имущества совместно с Финансовой академией при правительстве РФ приступил к разработке модели массовой оценки городской недвижимости. По словам проректора вуза по научной работе Марины Федотовой, разработчикам пришлось собрать, обобщить и обработать большой объем информации: от Департамента имущества, БТИ, операторов рынка недвижимости, открытых источников. Было проведено анкетирование арендаторов. В итоге сформировали мощную интегрированную базу объектов недвижимости, которая и позволила создать модель.

В ней определяющую роль, рассказывает Марина Федотова, играют четыре фактора, расположенные по убыванию значимости. Самый главный - местоположение объекта, следующие - характеристика здания, расположение помещений и их состояние.

Если раньше распределение цен на городскую недвижимость напоминало ровное поле, то после применения модели сразу же появились всплески и ценовые горы. Особенно заметно стоимость возрастает, когда на территории появляются новые мосты, дороги, развязки. Был проведен и сравнительный анализ - ценовые показатели модели оказались достаточно близки к рыночным аналогам (различие составило примерно 10 - 12 процентов). При этом апробация новой системы позволит еще больше приблизиться к реалиям.

Однако Владимир Силкин подчеркивает, что введение в действие модели массовой оценки не означает, что по каждому объекту будет установлена окончательная цена. Модельные расчеты - это лишь базис для определения стоимости как самого объекта, так и ставки арендной платы по нему. Также система облегчит принятие управленческих решений. Иными словами, город сможет заранее показывать участникам рынка, какие ценовые уровни задаются столичными властями на свою недвижимость.

Важный момент - применение модели позволит заметно снизить затраты на индивидуальную оценку городских объектов. Руководитель департамента привел один пример - сейчас возводится комплекс административных зданий общей площадью 380 тыс. кв. метров. Так вот только на его оценку потребуется затратить в настоящее время не менее 700 тыс. долларов. С вводом модели оценочные траты должны сократиться на порядок. Наконец, в системе действует и обратная связь. Если арендатор не согласится с размером ставки, он может подать апелляцию. И конфликтная комиссия тогда проведет независимую оценку объекта, которая определит реальную цену.

Модель массовой оценки, несомненно, позволяет городу сделать большой шаг к реальному рынку недвижимости. Но в то же время на заседании московского правительства был отмечен и ряд аспектов, которые необходимо обязательно учесть. Во-первых, модель должна быть живой и стремиться постоянно учитывать изменения на рынке. Марина Федотова заметила, что разработчики прекрасно понимают опасность того, что модель может отстать от жизни. В этом случае городские власти будут смотреть, образно говоря, в кривое зеркало, а следовательно, принимать неправильные решения. Поэтому на первом этапе решено актуализировать систему раз в год. В перспективе - раз в полгода, затем в квартал. Голубая же мечта "модельеров", чтобы их детище изменилось в режиме on-line, учитывая все нюансы рынка.

Во-вторых, было замечено, что в модели необходимо учитывать не только помещения, предназначенные под офисы, торговлю и склады, но и для общественного питания, бытового обслуживания, а также социальные объекты, инженерной инфраструктуры и т.д. А руководитель Департамента природопользования и охраны окружающей среды Леонид Бочин предложил ввести в модель еще и экологический параметр - объекты, расположенные в экологически чистых районах, поблизости от природных территорий, по логике и практике должны стоить дороже.

Хотя во время обсуждения проекта постановления и было подчеркнуто, что применение модели не будет задавать окончательную цену (ставки аренды) каждого объекта. Тем не менее была обозначена стратегия - город намерен зарабатывать на своей недвижимости так же, как делают это частники. Владимир Силкин указал, что потенциал увеличения ставок арендной платы по городским объектам оценивается от 2 до 3,5 раза. При этом столичные власти не отказываются от ныне действующей системы преференций для отдельных категорий арендаторов.

Первый заместитель мэра в правительстве Москвы Юрий Росляк в заключение обсуждения предложил принять теоретическую модель и как можно скорее приступить к ее внедрению на практике. Ведший заседание первый заместитель мэра в правительстве Москвы Владимир Ресин поддержал предложение, отметив, что была проведена серьезная работа, которая имеет хорошие перспективы. Ведь после нежилого фонда разумно разработать модель уже для жилья, которому тоже необходимы четкие ценовые ориентиры.

Дата публикации: 14:32 24 ноября 2005

Источник: bpn.ru