Прогноз по городу

Жилье попало в список национальных проектов России. А это значит, что на рынок вываливается невиданное доселе количество федеральных денег. Кто и как их освоит - основная интрига 2006 года.

Покупатели, по необходимости заинтересовавшиеся состоянием рынка квартир в середине-конце 2005 года, приходили в состояние шока: прежнего выбора новостроек как не бывало, на вторичном рынке - квартирные аукционы. Строительную отрасль сотрясают бесконечные скандалы с недостроенными домами и двойными продажами, а из ранее, казалось бы, монолитного мосстройкомплекса с треском выдирались отдельные компании и пускались на торги.

Словом, как писал Шварц, шла повседневная, будничная жизнь.

О рынке насущном

В начале 2005 года была, пожалуй, самая идеальная ситуация для приобретения квартиры. И на первичном, и на вторичном рынке - везде был реальный выбор. Кризисная ситуация со спросом за год до того привела к накоплению избыточной массы квартир на рынке. Продавцы тогда более полугода стойко держали цены, но за это им пришлось расплачиваться низкими темпами реализации. Однако, как известно, рыночная ситуация - это маятник, и маятник этот пошел в другую сторону. Вдобавок ситуацию ощутимо подтолкнул сектор новостроек. В чем же здесь дело?

Новостройки в Москве всегда были своеобразным демпфером для рынка квартир, стабилизирующей его частью. Если покупатель считал, что на вторичном рынке слишком задирают цены, он всегда мог прийти к реализаторам новостроек, зная, что цены там будут ощутимо меньше. За это он, конечно, расплачивался месяцами и годами ожидания вселения. Тем не менее новинок на рынке было много, да и выбор имелся.

Однако вышеописанные события все резко изменили. Сокращение кредитования, неуверенность в завтрашнем дне и пресловутый закон о долевке вынудили застройщиков резко уменьшить количество разрабатываемых строительных площадок (см. график). Более того, после 1 апреля часть строек вообще была снята с продажи как несоответствующая вышеуказанному закону.

В результате объем новостроек, выставленных на рынок, стал таять на глазах. Возрастающий спрос вымывал имеющиеся в наличии квартиры, а новинок для продажи практически не появлялось. Особенно пострадал сегмент недорогого жилья (в Москве оно представлено панельными новостройками). "Панель" на продажу строить перестали. Все уходило на городские программы. Ситуацию могло исправить масштабное строительство в Подмосковье (куда в большей своей части и "эмигрировал" сегмент недорогого жилья), однако непрекращающаяся здесь череда скандалов с недостроем, двойными продажами и банкротствами у многих убивала даже саму мысль сместить поиски жилья с Москвы на Подмосковье.

Летом 2005 года ситуация в Москве для покупателя стала критической. Накопленный за год до того объем нераспроданных квартир рассосался, новинки поступать перестали, и почуявшие эту тенденцию застройщики тут же стали вздымать цены. В среднем за лето цены выросли на 10-12%, и особенно "отличился" август.

С этого момента, можно сказать, все и началось. Моментально отреагировали продавцы на вторичном рынке - по словам очевидцев, в иных районах цены на все квартиры в течение недели дружно поднимались на $5-10 тыс. Некоторые владельцы просто снимали квартиры с продажи, почуяв, что ситуация начинает накаляться. В свою очередь, завидев, что планка цен начинает уходить вверх, на рынок спешно бросились те, кто ранее не торопился с покупкой, рассчитывая на более благоприятный момент. Соотношение спрос/предложение оказалось сильно перекошенным в пользу первого, результатом чего стал беспрецедентный рост цен на уровне 4-5% в месяц до самого конца года.

Помимо прочего, многие эксперты винят в усугублении ситуации развитие системы ипотечного кредитования. Однако следует признать, что на вторичном рынке ипотека еще не стала значимой, ее доля - считанные проценты от общего объема сделок. А вот на первичном рынке роль этого института действительно уже внушительна - неоднократно представители разных компаний указывали, что в их продажах ипотека завязана в 5-15% сделок и, более того, есть четкая тенденция к увеличению этой доли. При этом понятно, что ипотечные деньги лишь подталкивают цены вверх, поскольку ни о каком стимулировании строительства в создавшихся в 2005 году условиях речи быть не может.

Перемена слагаемых

Прошлый год помимо очередного витка цен оставил в наследство строительной отрасли несколько загадок. Зачем, к примеру, "Базовый элемент" Олега Дерипаски приобрел непрофильный, заштатный ныне "Главмосстрой", который, по сути, кормится на строительных подрядах городского заказа и никакой погоды на рынке квартир столицы не делает?

А вот еще интересный вопрос: кого ни спроси сейчас, оказывается, что все строители были против закона об участии в долевом строительстве в нынешней редакции или, в крайнем случае, против скоропалительного ввода его в жизнь. Так какие же силы все-таки протолкнули ФЗ-214 через все комиссии-комитеты и положили проект в папочку для Самой Высокой Подписи?

Еще загадка: вовсю публикуются длинные черные списки девелоперов, которые заморозили стройплощадки либо грубо нарушили обязательства перед вкладчиками. Как же получилось, что эти компании, благополучно строившие и сдававшие дома в прошлые годы (при значительно более низких, чем сейчас, ценах рынка!), вдруг оказались на грани финансового краха?

И наконец, самая главная загадка: что это вдруг покупатели, подобно стае борзых собак, массово ринулись на рынок квартир этим летом, вследствие чего "ценник" стал скакать под плюс 5% в месяц?

Картинку, которая складывалась у нас в голове на протяжении всего 2005 года, никак нельзя назвать целостной и логичной. Видимо, все, что неожиданно возникало и прорывалось в прошлом году, - результат какого-то глобального процесса, меняющего всю ситуацию. Но если есть такой процесс, значит, есть силы, запустившие его и толкающие вперед.

Грандиозная раздача

По официальному заявлению первого вице-премьера правительства РФ Дмитрия Медведева, до 2010 года в стране будет увеличено почти до 240 млрд. рублей финансирование строительства. Как говорится, есть за что побороться. Раскроем теперь некоторые карты в игре под названием "ФЦП "Жилище". Во-первых, у нас есть поручение президента удвоить объемы жилищного строительства в два раза. Что это означает в цифрах? Сейчас мы строим по всей стране 40 "с копейками" млн. квадратных метров жилья. Велено строить 80 млн. И желательно тоже "с копейками". То есть поручение гаранта Конституции РФ оценивается в 40 млн. этих самых метров. Помножим эту цифру на очень скромную себестоимость строительства в $500 за метр и получим куш размером $20 млрд. И не важно, пристроитесь ли вы в игру подрядчиком или же прямым инвестором - процент с этих миллиардов штука более чем аппетитная.

Вторая карта. Минэкономразвития ставит задачу достичь цифры в 1 млн. ипотечных кредитов. Пусть средний кредит составит всего $20 тыс., но банк берет деньги, скажем, под 12%, а выдает ипотечные кредиты под 14%. Каков потенциальный годовой доход? Нетрудно подсчитать, что перепадет в карманы банкиров круглая сумма в $400 млн.

Третья карта. Министр регионального развития Владимир Яковлев, в свою очередь, озвучил еще одну цифру - 213,3 млрд. рублей (более $6 млрд.), которые в 2006-2007 годах предполагается направить на реализацию национального проекта по обеспечению населения доступным жильем. То есть по $3 млрд. в год! И поверьте, все эти миллионы и миллиарды - лишь часть того пирога, который предстоит освоить всем тем, кто имеет или будет иметь отношение к жилищному строительству.

Отметим еще один важный нюанс, о котором сейчас пока мало кто задумывается. Грядет 2008 год, когда будет поставлен вопрос о власти. Борьба разгорится нешуточная, и симпатии широкой публики могут оказаться увесистой гирькой на чаше весов. Все склоняется к тому, что в ближайшие годы квартирный вопрос (доступного жилья) станет доминантным в обществе.

Да он уже и сейчас становится таковым. Через призму жилья и строительства будет восприниматься успешное продвижение страны в целом. И тот, кто предложит реальное решение данного вопроса, кто продемонстрирует потенциал для этого, тот будет иметь преимущество в борьбе за власть.

Удар по глиняным ногам

Неудивительно, что новый, современный капитал, точнее, Капитал (назовем его так для удобства использования) не мог остаться безразличным при виде подобных перспектив. Но для реализации задуманного ему нужны две очень важные вещи - контроль над производственными мощностями и доступ к земельным ресурсам. Изначально ни первого, ни второго у этого самого Капитала нет. А у кого они есть, если ограничиться московским регионом? И первое, и второе в достатке оказалось у наследников некогда могучего московского строительного комплекса и его аналогов в Московской области. Те самые ДСК, СУ, УНР, МФС, МСМ, коим не было числа, неожиданно породили плеяду ключевых игроков на рынке строительства в столице. При этом они сохранили для себя столь важный и полезный инструмент в российском бизнесе, как связи. За ними таинственным образом оказались закреплены целые районы и направления деятельности.

Первоочередной задачей Капитала стало его внедрение в сферу столичного девелопмента и выдавливание с рынка потенциальных конкурентов. Решено было начать со слабых звеньев. Для многих нынешних строительных компаний недостаточная финансовая опора - это ахиллесова пята. Строители привыкли ворочать объемами строительства в сотни тысяч квадратных метров (а это, извините, десятки и сотни миллионов долларов), базируясь исключительно на привлеченных деньгах вкладчиков и краткосрочных кредитах. В эту точку и был нанесен удар в 2004 году.

Цепь событий разворачивалась так:

зима-весна 2004-го: пиар-кампания за падение рынка, спровоцированная целым рядом высокопоставленных чиновников, как следствие - существенное снижение спроса на жилье.

Лето 2004-го: кризис банковской ликвидности, первые проблемы с перекредитованием у застройщиков.

Зима 2005-го: принятие закона об участии в долевом строительстве с пунктом о солидарной ответственности банков перед вкладчиками, в итоге самые решительные банки отказываются от сотрудничества со строителями.

Результат этих действий мы и наблюдали в 2005 году. Развитие сюжета здесь зачастую было такое:

- у застройщика возникают существенные трудности с кредитованием строек;

- упавшие продажи ведут к невыполнению планов текущих поступлений средств;

- застройщик приостанавливает строительство, пытается частично распродавать активы;

- частные вкладчики впадают в панику, проявляя публичную активность, что ведет к дальнейшему оттоку покупателей от отдела продаж застройщика;

- застройщик оказывается лицом к лицу с банкротством и хватается за любую соломинку.

В этот момент к нему приходит Капитал и начинает диктовать свои условия. Вот мы и наблюдаем сейчас, как то одна строительная компания, то другая уходят с арены, при этом продолжают множиться скандалы, из одних рук в другие переходят площадки и активы.

Чем дело кончится?

2005 год в сфере столичного девелопмента отмечен наибольшим количеством переходов активов из одних рук в другие. Была произведена скупка акций ЗАО "Моспромстрой", концерн "Нефтяной" приобрел "Мосинжстрой", "Базэл" выкупил контрольный пакет акций "Главмосстроя". Особую активность проявила Группа компаний ПИК, которая еще в 2004 году перехватила контракты на застройку большого количества объектов жилого строительства в Подмосковье, ранее принадлежавшие другим строительным компаниям. В 2005 году ПИК выкупила ДСК-3, до того принадлежавший известной компании Елены Батуриной "Интеко", вместе с имевшимися в разработке стройплощадками под панельное строительство. СУ-155, в свою очередь, ограничилось лишь перехватом контрактов у некоторых из тех, кто уже вряд ли продолжит начатую стройку.

Однако, по всей видимости, это лишь надводная часть айсберга. Что подтверждает беспрецедентное количество строительных компаний, попавших в черные списки как проблемные строители. Капиталу очень удобно как бы протягивать руку помощи, ведь действительно - страдают люди, купившие жилье в застопорившихся объектах. Под такую музыку все будут только "за", если проштрафившуюся компанию перекупит со всеми ее активами (и долгами) более кредитоспособная структура.

Еще одна настораживающая тенденция второй половины 2005 года - резкая активизация деятельности прокуратуры, которая начала атаку на проштрафившихся застройщиков. Открыт целый список расследований, произведены первые аресты. И здесь как нельзя кстати оказались акции протестов, которые были организованы пострадавшими вкладчиками. Все очень логично: народ требует - прокуратура преследует - Капитал скупает неудачников.

Итогом такого процесса станет консолидация подавляющей части активов столичного девелопмента в руках довольно небольшого числа крупных собственников, что в общем-то соответствует глобальной задаче удвоения объемов строительства к 2010 году. Дело в том, что только такие компании способны работать в масштабах строительства и реконструкции районов и микрорайонов.

Небольшие же девелоперские компании при всей их привлекательности (они обеспечивают ассортимент и конкуренцию) работают по принципу точечного строительства - "один дом закончил, начал второй". Именно по этому подходу, а также по его носителям и был нанесен удар в 2004 году. Другое дело, что при этом сильно пострадала отрасль в целом.

Неудачный закон о долевке, скандалы с недостроем и т.п. - издержки глобального процесса консолидации отрасли под управлением крупного Капитала. Сейчас рушится старая система, выросшая на традициях былого московского стройкомплекса с его связями, заказами, выделениями и освоениями. Займет это, по всей видимости, еще два-четыре года, что означает не слишком благоприятные перспективы для тех, кто надеется прикупить квадратные метры примерно по их себестоимости. Ибо, как показывает опыт прошлого года, пока паны дерутся - чубы трещат у холопов. Как у нас принято, конечный потребитель расплачивается за все.

2006 год пройдет под знаком восстановления от потрясений прошлого года. Так или иначе, должен будет стабилизироваться вторичный рынок: как показывает опыт, лихорадочное состояние не может продолжаться более полугода. Вторым важным моментом станет постепенный вывод на арену отложенных площадок. Практически у каждого крупного столичного девелопера в загашнике имеется до 10 разрабатываемых проектов, большинство из которых не выходит на рынок из-за сложившейся неразберихи с новыми правилами игры. Однако нет уверенности, что это поможет восстановить былые объемы строительства, так как из игры будут выходить все новые и новые мелкие застройщики. У оставшихся же надолго останется опасение за свою судьбу, это заставит их максимально осторожно подходить к разработкам новых проектов.

Что до покупателей, то им придется смириться с текущим положением вещей и привыкнуть к новой планке столичных цен. А в том, что они продолжат свой ударный рост, сомневаться не приходится.

Дата публикации: 11:22 24 января 2006

Источник: bpn.ru