Сам себе инвестор

Вложение денег в недвижимость - самый простой и быстрый способ хорошо заработать. Однако уже через полгода-год ситуация может резко измениться.

Помнится, года полтора назад многие обзоры и прогнозы рынка недвижимости заканчивались пессимистичным выводом: инвестировать в столичную недвижимость больше не выгодно. В переводе на понятный язык это означало, что времена, когда можно было заработать большие деньги на покупке-продаже квартиры, миновали. Как показало время, прогнозы оказались не точны. Начиная с середины прошлого года цены стали расти столь стремительно, что перескочили психологический барьер в 2 тысячи долларов, увеличившись за год примерно на 30 процентов. Те, кто поверил аналитикам и не стал покупать квартиру в начале года, например, за 60 тысяч долларов, потеряли как минимум два десятка тысяч долларов чистого навара. Но и это еще не все: по прогнозам на текущий год, средняя стоимость квадратного метра в Москве перевалит за 3 тысячи долларов. То есть сумму потери можно как минимум удвоить-утроить. Впрочем, говорить об упущенных возможностях - последнее дело, гораздо полезнее разобраться, будет ли выгодно частному лицу вкладывать деньги в недвижимость в этом году. Как заявил ведущий аналитик российского рынка недвижимости, директор аналитического центра "МИЭЛЬ" Геннадий Стерник, выгодно.

"Как минимум еще полгода-год это будет весьма прибыльное вложение, - считает он. - А конкретика не в выборе способа и сегмента, а в выборе конкретного проекта".

Определить, какой проект будет суперприбыльным, сложно, но можно. В последнее время многие компании публикуют динамику изменения цены на квадратный метр своих объектов на разных стадиях строительства. Например, дом "Аэробус" компании "Капитал Груп" стартовал с 1050 долларов за метр, сегодня средняя цена - около 1800. Если на интересующий вас объект такого прогноза нет, можно использовать характеристики аналогичного с поправками. Второе, что следует проверить, - кто строит. Сегодня, после скандалов с недобросовестными застройщиками, этот пункт приобретает особое значение. Имеет смысл проверить "биографию" объектов компании-застройщика. И третье - следует обязательно раздобыть план развития территории, где будет возводиться объект. Если завтра перед окнами встык вырастет еще один дом или, не дай бог, предприятие - инвестиционная ценность вашей покупки резко упадет.

Кроме того, не лишне знать перспективы рынка на следующий год. Именно в этих прогнозах кроется ответ на вопрос, почему о супердоходности пока можно говорить с расчетом на полгода-год. Дело в том, что события последнего времени - введение новых законов, в том числе закона о долевом строительстве, развитие ипотеки, некоторый передел рынка из-за слияния и выбывания компаний - вносят серьезные коррективы в развитие рынка. Например, по планам в 2006 году объем жилищного строительства в Москве должен составить около 4,7 миллиона квадратных метров, однако все эксперты предрекают корректировку этого объема в сторону уменьшения.

Причины, хотя все об этом уже забыли, лежат в последствиях кризиса 2004 года на рынке новостроек, вызванного оттоком покупателей, дефицитом средств у застройщиков из-за сокращения объема кредитования банками. Строить стали меньше, сдавать дома - с запозданиями. Далее свою лепту внесли новый Градостроительный кодекс и закон о дольщиках: в перспективе они, наверное, приведут к увеличению темпов жилищного строительства вдвое и сдерживанию роста цен, но сегодня вызвали торможение градостроительного процесса. Застройщики, которым теперь запрещено привлекать деньги частных инвесторов на нулевом этапе строительства, откладывают старты новых объектов. Кроме того, скандалы с обманутыми дольщиками привели к оттоку покупателей с проблемных строек на успешные и частично на вторичный рынок. В результате уже во II квартале прошлого года сократилось количество объектов, выставленных на продажу. Объем предложения на рынке новостроек Москвы в IV квартале 2005 года составил, по данным аналитиков "МИЭЛЬ", 76 процентов от уровня предложения в IV квартале 2004 года (в прошлом году было выставлено на продажу 368 новостроек, в позапрошлом - 259). При этом спрос неуклонно растет, так что разрыв между спросом и предложением потихоньку превращается из трещины в пропасть. Что, конечно, провоцирует рост цен. Специалисты подсчитали, что сокращение объема предложения на рынке новостроек на треть приводит как минимум к 10-процентному росту стоимости метра.

"Основная тенденция на рынке недвижимости во втором полугодии, - подтверждает Стерник, - повышение цен и снижение объемов предложения на фоне высокой активности рынка. Покупатель понял, что цены на недвижимость не только не рухнут, но уже не снизятся, государство не намерено искусственно их регулировать.

Период "ожидания", длившийся год, завершился". Одним словом, народ бросился покупать, и ипотека, ставшая более доступной, этому тоже способствовала. Если, по данным Росрегистрации, количество ипотечных жилищных кредитов, выданных в Москве, составило в 2003 году 3075, то в прошлом - уже 4600. А в этом году на рынке Москвы ожидается двукратный рост объемов ипотечного кредитования (в том числе субсидированной ипотеки). Вместе с тем угрозы и риски рынку недвижимости существуют и в макроэкономике. Центр макроэкономического анализа и краткосрочного прогнозирования в докладе "Долгосрочные тренды российской экономики: сценарии экономического развития России до 2020 г." предрек России кризисы в 2007-2008, 2011-2012 и 2015-2017 годах. Первый кризис будет вызван ростом социального напряжения: из-за инфляции и роста тарифов ЖКХ положение бюджетополучателей ухудшится, а поддержка ими госвласти снизится. А открытие рынков иностранцам после вступления в ВТО и рост курса рубля ухудшат конкурентоспособность среднего и малого бизнеса. Впрочем, это в будущем, пусть и недалеком.

Этот же год ознаменуется ростом цен и дефицитом предложений. Если покупать жилье - то срочно. К концу года можно продать, и не без выгоды. Надо только внимательно следить за поведением цен на рынке, чтобы выбрать правильный момент.

Заметим, что это не так сложно, как кажется. Существуют индикаторы рынка (на графиках), четко показывающие динамику изменения цен, темп этого изменения, они даже позволяют самостоятельно делать прогноз на ближайшее время.

Впрочем, на недвижимости можно заработать и без покупки конкретной квартиры, а вложив деньги в закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФ), правда, порог вступления - от тысячи до десятков тысяч долларов. Обращаясь в фонды, пайщики могут рассчитывать на получение в два раза большего процента прибыли, чем, скажем, при хранении денег на депозитах, - минимум 20 процентов. Эксперты говорят, что частные инвесторы предпочитают вкладывать деньги только в объекты недвижимости Москвы и области, причем еще на стадии строительства и такие, которые по документам планируется продолжать не более трех лет. К тому же это возможность поучаствовать в инвестировании не только жилья, но и серьезных коммерческих объектов. По оценкам экспертов, доходность рынка недвижимости ожидается в целом на уровне прошлого года (более 15-20 процентов) - по большому счету она будет соответствовать рыночной доходности при более низких рисках инвестирования. Если есть свободные деньги, которые не понадобятся в ближайшие годы, можно попробовать, поискав заслуживающую доверия управляющую компанию. А аппетит, как известно, приходит во время еды.

Архитектура: ворота с золотым ключом

Въезд в центр города со стороны шоссе Энтузиастов уже в 2007 году приобретет новые "ворота". Именно так можно трактовать проект офисно-гостиничного комплекса у площади Рогожской Заставы, строительство которого должно начаться во второй половине текущего года. Этому району, где застройку нельзя назвать ни оригинальной, ни разнообразной, эффектная доминанта явно не помешала бы. Здание, состоящее из двух разноуровневых объемов (24 и 26 этажей), соединенных переходом на уровне 22-24-го этажей, на фоне более низкой застройки эту роль может сыграть вполне успешно. Эффектное контрастное решение фасадов (одна часть здания будет выполнена в традиционном варианте - каменная стена с окнами, вторая - в стекле), с одной стороны, выделяет комплекс из массы существующей застройки, с другой - примиряет его с ней. Для авторов проекта (Мастерская-14 "Моспроекта-2") вопрос соответствия объекта месту принципиален. "Один из объемов мы расположили так, что он как бы следует движению шоссе Энтузиастов и служит своеобразным визиром исторической трассы знаменитого Владимирского тракта, который начинался здесь, - говорит руководитель мастерской архитектор Павел Андреев. - Вообще место знаковое - это историческая граница города на уровне Камер-Коллежского вала, и поэтому объект, который обозначал бы точку въезда в Москву и своим пространственным решением намекал на символические ворота, показался нам уместным".

Однако для заказчика объекта РОБФПЗ "Здоровье" вопрос удачного архитектурного решения - лишь одна из задач. Зданию еще предстоит нести вполне конкретную функциональную нагрузку: одному корпусу - офисно-деловую, другому - гостиничную (300 мест). Кроме того, предполагается построить трехуровневый подземный паркинг на 324 места. Комплекс будет располагаться в минутной доступности от двух станций метро, иметь входы с площади Рогожской Заставы и бульвара Энтузиастов. Все это делает объект крайне привлекательным для потенциальных арендаторов. С учетом дефицита в Москве гостиничных и офисных площадей, можно не сомневаться в коммерческом успехе объекта. Тем более что по результатам итогового отчета компании NAIGlobal за 2005 год Москва вошла в тройку самых дорогих городов Европы по стоимости коммерческой недвижимости, пропустив вперед лишь Лондон и Париж. По данным NAIGlobal, средний уровень арендных ставок для офисных помещений Москвы в 2005 году составил 521 евро, а для торговых помещений - 3085 евро за квадратный метр в год. В 2005 году рентабельность девелопмента коммерческой недвижимости для Москвы составила 13% в сегменте офисных помещений, 14% - в сегменте торговых центров.

Дата публикации: 15:09 01 февраля 2006

Источник: bpn.ru