Вторичка-истеричка

Риелторы в растерянности: сделки по купле-продаже вторичного жилья практически остановились - продавцы чуть ли не каждый день корректируют цены на свои квартиры. Когда все это закончится?

За какие-то два-три месяца небольшая двухкомнатная квартира в старой московской панельке стала настоящим богатством: если в конце прошлого года ее можно было продать в лучшем случае за 70 тысяч долларов, то теперь цена перевалила за сто и продолжает двигаться вверх. В среднем на 100-150 долларов в месяц за квадратный метр. Казалось бы, этот отрадный для собственников жилья факт должен был придать динамику сделкам купли-продажи. Но нет, риелторы в ужасе: сделки по вторичке рассыпаются в массовом порядке. Рынок, по сути, встал. Почему?

Почти 60 процентов продаваемых в столице квартир - не новостройки, причем больше половины сделок совершается в качестве альтернативы. Это колоссальные цифры, если учесть, что по статистике Московской ассоциации-гильдии риелторов, на вторичном рынке совершается более полумиллиона сделок в год. Но если осенью прошлого года продать "трешку" и купить взамен две однокомнатные квартиры можно было за пару месяцев, то теперь - минимум за 3,5. "Большинство клиентов не могут купить квартиру, не задействовав свою недвижимость, что влечет за собой повышенные риски альтернативных сделок, которые оказывают значительное влияние на рынок, - говорит генеральный директор Vesco Realty Сергей Леонтьев. - Почти ежедневные коррекции цен в сторону увеличения значительно сужают возможности клиентов для выбора подходящих вариантов, а в случае затягивания сделки до 2-3 месяцев клиент рискует остаться без желаемой квартиры". Парадоксально, но квартиры, в которых остро нуждается вторичный рынок, остаются непроданными.

Как показала жизнь, все сегодняшние проблемы вторичной недвижимости лежат в первичном рынке. "Дело в сокращении предложения в Москве квартир, - считает начальник аналитического отдела компании "Новая площадь" Дмитрий Попов. - На фоне высокого платежеспособного спроса это основная движущая цены вверх сила".

Есть и другие причины. "Динамичный рост стоимости квартир на вторичке - прямое следствие мошенничества с деньгами дольщиков на рынке новостроек, - добавляет Леонтьев. - Большой объем заявок переориентировался на предложения вторичного рынка, в связи с чем его захлестнул покупательский ажиотаж". В этой ситуации владельцам вожделенной бэушной квартиры сам бог велел капризничать и взвинчивать цены. Куда, мол, покупатель денется. Но так ли это?

По данным Vesco Realty, наиболее динамичный рост стоимости предложения отмечался в сегменте жилья класса де люкс: в ЦАО этот показатель составил порядка 21 процента за I квартал 2006 года. "Но нельзя сказать, что на фоне растущих цен существует массовая истерика по поводу покупки элитных квартир, - говорит Константин Ковалев, управляющий партнер компании BLACKWOOD. - Цены поднимаются, но не сказываются на уровне покупательной способности потенциальных клиентов.

Конечно, самые интересные объекты очень быстро раскупаются. Но рост спроса на элитную недвижимость связан с повышением уровня благосостояния населения и макроэкономическими показателями". Одним словом, продавцу элитки вряд ли удастся сыграть на ажиотаже. В сегменте жилых комплексов бизнес- и экономкласса ситуация несколько иная - именно здесь много отложенных или сорванных сделок, поскольку покупатель там более финансово уязвим. И риелторы предупреждают: чем выше цены, тем меньше остается людей, способных покупать московские квартиры. Рост стоимости жилья на определенном этапе провоцирует повышение спроса, но и сами цены способны влиять на спрос. Как только их окончательно перестанет тянуть покупатель, игра на повышение закончится. "Выход сам собой наступит вместе со стабилизацией цен и переходом с галопирующего роста на незначительный - в пределах 1-1,5 процента в месяц, - считает Дмитрий Попов. - По нашей оценке, стабилизация наступит уже в апреле и продлится минимум до июля - августа". Понятно, что в данном случае речь идет о традиционном сезонном успокоении рынка.

Однако по большому счету предпосылкой для стабилизации (а впоследствии и стагнации) цен может служить лишь увеличение объемов предложения на первичном рынке. Это, по некоторым оценкам, случится где-то через год, когда будут преодолены последствия закона о долевом финансировании и в продажу поступят новые объекты.

Утихнет шум вокруг обманутых дольщиков, и покупатели вернутся к более дешевым "первичным" метрам. Тогда вторичке не останется ничего, кроме как войти в нормальное русло. Стоит ли ждать этого момента? Ведь жилье, скорее всего, за это время еще подорожает. Хотя вряд ли намного - рынок и так перегрет. Специалисты советуют подождать: выйдет пар, и даже если цены не упадут, выбор станет больше. Ведь не сапоги покупаются, а родной дом...

Дата публикации: 14:45 28 марта 2006

Источник: bpn.ru