Петербург — Рига: особенности рынка недвижимости

Ипотечное кредитование в России только начинает по-настоящему набирать обороты, в то время как во многих странах это один из самых распространенных способов решения жилищного вопроса. Об особенностях развития рынка недвижимости Петербурга и Риги рассказывает президент компании «Нира Фондс» Вадим Марков.

— Каковы особенности рынков недвижимости Петербурга и Риги?

— Сегодня в Латвии рынок недвижимости сильнейшим образом переплетен с финансовым рынком, банковским сектором экономики. На рынке жилья за последние годы 97—98% всех сделок происходит с ипотечным кредитованием, аналогичная ситуация складывается и на рынке коммерческой недвижимости. Я не знаю проектов в Латвии, которые бы сегодня развивались без банковского участия. В Латвии, население которой в 2 раза меньше, чем в Петербурге, количество ипотек на рынке жилья за прошлый год составило 27 тысяч. В Петербурге — 4,5 тысячи. Здесь только складывается система кредитования покупки недвижимости. Отсутствие долгосрочных денег говорит, с одной стороны, о неразвитости рынка недвижимости, а с другой — о колоссальном потенциале.

При этом в Петербурге выше бизнес-активность, поэтому бурно развивается офисный сектор. В Латвии производство как сектор экономики очень сильно пострадало в 1990-е годы, рынок сузился, потребность в офисах была не столь велика, и рынок находился долгое время в депрессии. Но за последние два года, когда Эстония, Латвия и Литва начали реальную экономическую интеграцию, потребность в коммерческой недвижимости резко возросла, появились крупные проекты новых офисных центров.

— Какова разница в доходности на рынках недвижимости Риги и Петербурга?

— Индекс доходности рынка недвижимости в Риге составляет в среднем 8—10% годовых, в Петербурге можно работать с доходностью в 15%, а в девелопменте отдельные проекты могут обеспечить и 18%.

Латвийский рынок жилищного строительства открыт, сегодня там есть и московские, и израильские, и скандинавские, и американские компании. Серьезные иностранные инвесторы пока только заходят в Петербург, многие крупные иностранные компании приняли стратегическое решение о вхождении, но для такого емкого рынка количество иностранных участников очень невелико. Однако пока рынок непрозрачен, крупные инвесторы не в состоянии работать.

Безусловно, риски в Латвии гораздо ниже российских, поскольку вся система учета прозрачна. Перед вступлением Латвии в Евросоюз на деньги ЕС были компьютеризированы, переведены на интернет-технологии все системы учета. Например, налоговый инспектор точно знает, в каких компаниях и какую долю вы имеете, какая недвижимость находится в вашей собственности. Сделки взаиморасчетов происходят легитимно через банковский счет: клиент переводит деньги на этот счет, а после регистрации прав собственности банк переводит деньги на счет продавца.

В жилом секторе Петербурга львиная доля сделок происходит через банковские ячейки, а в таких ситуациях никто не застрахован от поддельных купюр и разного рода ЧП. На рынке коммерческой недвижимости разделение платежа на официальную и неофициальную части приводит к колоссальным рискам. Если взять количество сделок на рынке жилья, зарегистрированных в ГБР Петербурга, и умножить на среднюю стоимость квадратного метра, получим годовой оборот порядка 4 миллиардов долларов. Из них 90% сделок проводятся наличными.

— Не могли бы вы дать оценку рынку недвижимости в Петербурге? Что происходит, на ваш взгляд, сейчас и каковы причины этих процессов?

— К сожалению, рынок в Петербурге чрезвычайно эмоционален, рынок жилья везде эмоционален, но здесь он эмоционален в кубе. Анализ статистики за прошлый год показывает, что около 2,5 миллиона кв. метров жилья не было продано, оно осталось в руках строителей или перекупщиков.

С другой стороны, сейчас на рынке ощущается дефицит предложения.

Участники рынка недвижимости, видя, что начинает работать ипотечное кредитование, не спешат продавать квартиры, искусственно создают ажиотаж и играют на повышении цен, чтобы получить максимальную прибыль. В Петербурге сегодня спекулятивная составляющая стоит во главе угла рынка недвижимости.

Весь мир борется со спекуляциями, которые происходят из-за избытка денежных средств. Во Франции, в Великобритании были спекулятивные волны, когда за 5 лет цены взлетели на 200%, что для Англии невероятно. Самый радикальный способ — большие объемы нового строительства. Таким путем пошла Чехия, где стимулировали строительство, и в итоге сейчас в Праге стоимость квадратного метра жилья составляет меньше тысячи евро. Существует масса других приемов, но единого механизма борьбы нет. Где-то ограничивают количество приобретаемых квартир. Так, в Швейцарии иностранец может приобрести лишь одну квартиру. В самых престижных районах Парижа порядка 50% сделок по недвижимости осуществляют иностранцы, тогда как в среднем этот показатель составляет всего 6%. Аналогичная ситуация происходит сейчас и в Латвии.

Есть вариант снижения доли спекуляций за счет налоговых рычагов. Необходимо дать возможность банкам кредитовать строительство, тогда застройщики будут использовать не деньги дольщиков, которым нужно делать скидки в 25—30%. На самом деле во всем мире самым неправильным способом кредитования считается долевое участие. Государству необходимо создавать правильные условия игры.

— Каков потенциал экономического сотрудничества между Петербургом и Ригой?

— Многие экономические связи из сферы производства ушли в прошлое, в Латвии сегодня нет тех гигантов, которые раньше работали на весь Советский Союз. Сейчас самое ценное — это опыт. В Латвии очень развит рынок частного жилья, но вот доля муниципальной городской земли еще очень велика. Парадоксально, но механизма инвестиционных торгов в Латвии до сих пор нет. При буме жилищного строительства, офисных центров, торговых предприятий прозрачный механизм получения земельных участков от муниципалитетов и от государства под застройку отсутствует. Сегодня в Риге отмечается дефицит земли под застройку.

Петербург в этом плане может поделиться своим опытом по инвестиционным торгам. Конечно, еще пока они воспринимаются неоднозначно, но это очень правильный шаг.

В Латвии собственники зданий и собственники квартир в домах, находящихся под контролем инспекции по охране памятников, могут лишь мечтать, чтобы их фасады отремонтировали. В Петербурге многие фасады были отремонтированы и ремонтируются за счет бюджета, за счет федеральных программ. Жилищно-коммунальную реформу и путь создания ТСЖ Латвия уже прошла — у России есть возможность не ходить по граблям.

— Что мешает взаимному интегрированию экономик?

— Есть вполне объективные факторы. Законы экономики едины везде, где бы вы ни занимались бизнесом, — в России, вСША, Австралии или Латвии. Например, законы, по которым оценивается недвижимость, уже есть, они работают во всем мире. Но в России постоянно пытаются вывести свои законы бизнеса. Странный закон о валютном регулировании в России непонятен никому. Существует какой-то параллельный мир, наверное, кому-то это выгодно. В свое время в Россию не пускали иностранные банки, так как это было выгодно местным банкам — другого варианта выжить не было. Но для развития экономики это неоправданно.

Дата публикации: 16:05 26 апреля 2006

Источник: bpn.ru