Кредиты стали дешевле, жильё - недоступнее

Казалось бы, российский рынок недвижимости преподносит очередной парадокс: многократно раскритикованная ипотека, с условиями в несколько раз более жесткими, чем в развитых странах, превращается в единственный вариант для представителей среднего класса приобрести жилье. Проценты по кредитам медленно снижаются, стоимость квадратного метра неудержимо рвется вверх.

Но чем интенсивнее становится этот процесс, тем иллюзорнее надежды простых граждан обзавестись хорошей недвижимостью даже через заем: цена вопроса все равно останется неподъемной.

Рост наперегонки

- Надо различать понятия "доступность ипотеки" и "доступность жилья", - заявил руководитель Городского ипотечного агентства Владислав Назаров на "круглом столе" по проблеме доступного жилья, который прошел в агентстве "Росбалт". И, надо признать, господин Назаров абсолютно прав.

Реальная ситуация на рынке "доступного жилья" далека от благостных репортажей на центральных телеканалах, рассказывающих о том, как счастливые новоселы-бюджетники осваивают новые квартиры.

Данные по росту стоимости нового жилья, в зависимости от районов, разнятся: от 1% в неделю до 10% в месяц. По данным ИИЦ "Недвижимость Петербурга", средняя цена квадратного метра на вторичном рынке в марте 2006 года составила $1156.

При этом с ноября 2005 года ежемесячная прибавка стоимости метра составляла $11, в феврале -$15, а в марте - $31. Объективных предпосылок даже не к снижению, а к замедлению темпов роста не видно.

На этом фоне средние ипотечные ставки - 10-12% годовых в валюте и 14-15% годовых в рублях - кажутся уже не такими жесткими, как представлялось ранее.- В такой ситуации все затраты заемщика окупаются, - уверен президент Ассоциации риэлтеров Петербурга и Ленинградской области Павел Штепан.

- Мы видим тенденцию к планомерному снижению ипотечных ставок, - словно вторит ему заместитель председателя Комитета по жилищной политике правительства Петербурга Игорь Кокарев. - И налицо еще одна тенденция - увеличение сроков кредитования. Сейчас займы выдают на срок до 30 лет.

По данным экспертов, которые распространило агентство "Росбалт", в 2005 году в Петербурге было выдано 4356 ипотечных кредитов – в три раза больше, чем в 2004 году. В масштабах рынка это выглядит достаточно скромно: за счет ипотеки было профинансировано не более 10% сделок с недвижимостью, однако к концу 2006 года прогнозируется, как минимум, двукратный рост рынка ипотечных кредитов. Кроме того, как убежден Игорь Кокарев, к 2010 году 50-60 тысяч петербуржцев будут ежегодно пользоваться ипотечными кредитами в рамках национального проекта "Доступное жилье".

О том, что процесс на рынке жилищного кредитования действительно пошел, свидетельствует и такой факт: число участников состоявшегося в нынешнем году в Петербурге ипотечного форума превысило 700 человек, что оказалось значительно больше предварительных расчетов организаторов. А наличие интереса со стороны бизнеса, как известно, подразумевает и наличие спроса.

Однако насколько реально может повлиять увеличение кредитного рынка на решение существующих проблем?

Гонка в никуда

- Действительно, наблюдается ажиотажный спрос на недвижимость, напоминающий недавнюю соляную лихорадку: любое предложение просто сметается. Цены растут, и нет оснований полагать, что этот рост в ближайшее время остановится, - сказал Владислав Назаров.

Вице-президент Санкт-Петербургского Союза строительных компаний Лев Каплан объясняет происходящее резким сокращением темпов строительства. По его данным, число домов, заложенных в этом году, уменьшилось, по сравнению с прошлогодним, в 4-5 раз.

- Если дом строится нормально, то он весь распродается еще до сдачи госкомиссии, - заметил директор группы компаний "Пионер" Александр Погодин.

- С учетом активизации ипотечного процесса, расселения жителей из ветхих домов, освоения зоны КАД и других факторов и проектов городу в ближайшее время будет необходимо по 3,5-4 млн квадратных метров нового жилья ежегодно, - считает Вячеслав Семененко.

Между тем, как известно, даже в рекордные годы городские строители сдавали менее 3 млн квадратных метров. Далеко не все участники рынка недвижимости склонны считать, что покупатели квартир действуют, поддаваясь панике. Настоящая паника, как считают риэлтеры, может начаться примерно через полгода, когда ликвидное предложение будет в большей, нежели сегодня, степени исчерпано.

Вячеслав Семененко, вице-президент корпорации "Петербургская недвижимость":

"Рынок доступного жилья -это, прежде всего, увеличение объема предложения. А у нас - кризисная ситуация: отсутствие качественного предложения в достаточном объеме на фоне растущего спроса и галопирующего подъема цен".

Павел Штепан, президент Ассоциации риэлтеров Петербурга и Ленинградской области:

"Ажиотажный спрос на жилье - это миф. В сегодняшнем спросе на него психологического момента нет. Есть реальный осознанный платежеспособный спрос на жилье" Пока же, казалось бы, активный спрос должен радовать продавцов. Но они высказывают совершенно другие оценки.

- Лучшее время для строителей и риэлтеров - это период стабильности цен, так как основная масса сделок -это цепочки, а при ценовых скачках цепочки чаще всего рвутся, - утверждает Вячеслав Семененко. - Уже сейчас наметилась тенденция к сокращению количества сделок, потому что ликвидные объекты очень быстро вымываются с рынка.

Для тех, кто надеется приобрести новую квартиру с помощью кредита, рост цен означает, прежде всего, повышение первоначального взноса, который необходимо вносить из собственных средств. Вкупе с сокращением рынка это обстоятельство делает даже относительно доступные кредиты неэффективным инструментом: кто стает брать кредиты в условиях дефицита, зная, что реальных возможностей потратить деньги нет.

Участники рынка в один голос говорят, что ответственность за происходящее несет государство, поскольку чиновники до сих пор не смогли предложить эффективных схем, устраивающих и строителей, и риэлтеров, и покупателей.

Государственный подход к рынку жилой недвижимости в корне порочен, считает Вячеслав Семененко. По его мнению, это подтверждает и риторика властей предержащих: пока одни рассуждают о необходимости "включения рыночных механизмов", другие предлагают "закрутить гайки" - достаточно вспомнить предложение министра регионального развития Владимира Яковлева увеличить налог за приобретение второй и последующих квартир.

Дата публикации: 15:48 02 мая 2006

Источник: bpn.ru