Аварийный выход

Изъятие жилых помещений и земли под государственные нужды обещает стать основным механизмом расселения аварийного и ветхого жилищного фонда в Петербурге.

В конце апреля парламентарии приняли базисный Закон «О жилищной политике Санкт-Петербурга». Приоритетом ее впервые названа ликвидация аварийного и ветхого фонда. Чиновники называют новые жилищные принципы прорывом и считают, что расселение пойдет куда более активно.

Ветхие стимулы

В сентябре 2004 года городское правительство приняло постановление № 1586 «О плане мероприятий по переселению жителей Санкт-Петербурга из ветхого и аварийного жилищного фонда на 2004-2010 годы». На тот момент, по данным Жилищного комитета, в городе насчитывалось 325 тыс. кв. м аварийного и 300 тыс. кв. м ветхого жилья, где в общей сложности проживало свыше 50 тыс. человек. За шесть лет городское правительство обещало потратить на реализацию программы 13,5 млрд рублей, выстроив за бюджетный счет для переселенцев 594 тыс. кв. м жилья. До этого времени в городе действовала устоявшаяся схема расселения ветхих и аварийных домов. Власти, как могли, переселяли жителей неприватизированных квартир, а затем находили инвестора, готового расселить частных собственников и реконструировать здание. Теперь весь объем работ бюджет брал на себя. Новая стратегия носила комплексный характер. Предполагалось расселять аварийные объекты не отдельными квартирами, а целыми домами. Затем -здание вместе с земельным участком выставлять на торги. Губернатор сразу потребовала от Жилищного комитета конкретики в виде адресов первоочередного расселения, со сроками и объемами финансирования, посчитав, что без этого программа действовать не сможет. В список на 2005 год попало 27 жилых домов общей площадью 65,7 тыс. кв. м. Большинство -из «аварийного» квартала между улицами Шкапина, Розенштейна и набережной Обводного канала. Были расчеты и на федеральную «подпитку». Принятая на 2002-2010 годы целевая программа «Жилище» включала отдельную подпрограмму по переселению граждан из ветхого и аварийного фонда. Причем одним из условий получения федеральных денег было наличие региональной программы по расселению жилфонда за счет местного бюджета. Надежды не оправдались. После того как «Жилище» стало основой национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России», упомянутая подпрограмма из проекта куда-то исчезла. По словам главы Комитета по строительству Романа Филимонова, федеральных денег на расселение за прошедшие два года город по ней так и не получил и был вынужден обходиться своими силами.

Прорывы и пробелы

Уже прошлой осенью список расселяемых в 2005 году объектов Смольный решил увеличить вдвое. Для рассе-ленцев подоспела бюджетная жилплощадь: к концу года планировалось ввести в эксплуатацию около 96,3 тыс. кв. м. В итоге аварийный список пополнили еще 27 жилыми зданиями общей площадью 48,2 тыс. кв. м. А перечень бюджетных строек увеличился еще на четыре объекта (58,9 тыс. кв. м жилья). Губернатор назвала это «существенным прорывом» в деле расселения аварийных домов, а также бюджетного строительства. Правда, наращивание объемов выявило пробелы местного жилищного законодательства. Частично они были ликвидированы постановлением правительства СПб № 89-рп от 12.07.2005, которое прописало правила расселения граждан, живущих по договорам социального найма. Согласно документу всем «очередникам» полагается квартира по социальным нормам площади жилья (33 кв. м для одиноко проживающих граждан, 42 кв. м на семью из двух человек и 18 кв. м - на каждого члена для семей из трех человек и более). Нанимателям, не нуждающимся в улучшении жилищных условий, должно предоставляться жилье неменьшей площади, чем расселяемое. С собственниками обещали разобраться позднее.

Именно с владельцами приватизированных квартир при реализации программы возникли наибольшие сложности. В частности, при «очищении» дома на наб. Робеспьера, 32, примерно 40 собственников предложенные администрацией варианты не устроили и они отказались выезжать. Иные механизмы расселения оказались нелегитимными. Например, юристы Смольного запретили в отсутствие местного закона, прописывающего порядок выкупа квартир у собственников, выплачивать компенсации за изымаемую жилплощадь. В итоге губернатор хоть и призвала не либеральничать и выселять граждан в маневренный фонд, но распорядилась законодательно решить эту проблему.

Изъять и оценить

Новый Жилищный кодекс РФ четко прописал принципы расселения аварийного фонда лишь для домов ТСЖ, ЖСК либо для зданий, полностью заселенных нанимателями. Как поступать с жителями домов «смешанной» собственности, коих большинство, осталось вне нормативных рамок. Данная недоговоренность даже позволила Жилищному комитету всерьез рассматривать возможность переселения собственников из аварийных домов на основании социальных норм. Правда, ход такому проекту не дали, поскольку он явно шел вразрез с нормами Гражданского кодекса РФ.

Тогда пошли иным путем. Жилищный кодекс подробно регламентирует гарантии прав собственника жилого помещения при изъятии у него земельного участка для государственных нужд. В итоге в новом законе о жилищной политике Санкт-Петербурга, подготовленном Жилищным комитетом, появилась целая глава на этот счет. Чиновники прописали широкий спектр оснований, по которым жилье и земельные участки можно изымать у собственников. Это можно делать в связи с признанием дома аварийным и подлежащим сносу. Или, например, при реализации федеральных и городских целевых программ. Или «в целях повышения эффективности использования и качества среды ранее освоенных районов». Данная формулировка дает основания стронуть с места собственников любого из домов исторического центра и расселять дома, как аварийные, так и вполне пригодные для проживания, - целыми кварталами. Тем не менее регламент взаимоотношений города с владельцами приватизированных квартир был, наконец, оформлен на уровне закона. Квартиру собственника вначале оценят. Затем ему предложат по выбору получить либо компенсацию в размере «выкупной цены жилого помещения, определяемой соглашением сторон», либо другое жилое помещение «с зачетом его стоимости в выкупную цену по соглашению сторон».

Аварийные расценки

Новая схема уже проходит обкатку. В середине апреля вступило в силу распоряжение городского правительства № 303. Документ гласит, что дом по адресу наб. Робеспьера, 32, и земельный участок под ним площадью 1,3 тыс. кв. м - изъяты для госнужд Петербурга. Гражданам о том направлены письменные уведомления. Собственникам уже представлены результаты рыночной оценки стоимости их квартир, подготовленные независимыми оценщиками.. Если граждане откажутся от альтернативного помещения либо не согласятся с результатами оценки, то в суд будет предъявлен иск о выкупе соответствующих жилых помещений. После положительного судебного решения на строптивых граждан можно будет воздействовать административными мерами. То есть попросту выселить в маневренный фонд и уже там решать вопрос о компенсации. По словам заместителя председателя Жилищного комитета Игоря Кока-рева, результат появился. Из 40 «отказников» на наб. Робеспьера от 19 уже получено письменное согласие на переезд, остальные стоят перед дилеммой: брать компенсацию деньгами или жильем. В корректности проведенной оценки у заместителя главы комитета сомнений нет. «Техническое задание на оценку согласовано с каждым собственником. Исследование стоимости квартир в этом доме выполнили частные оценщики. Кроме того, свое заключение по их отчетам дало ГУИОН», - говорит Игорь Кокарев и обещает, что по данной схеме будут в дальнейшем расселяться и все другие объекты программы.

На самом деле формирование выкупной цены вызывает много вопросов. Например, непонятно, учитывается ли при оценке стоимость относимой к домам земли. Ведь тот же дом на Робеспьера расположен в престижном месте и стоимость аналогичного по потребительским качествам жилья на окраине будет совсем иной. Кроме того, ргеясно, насколько на рыночную оценку влияет степень аварийного состояния самого здания (при условии, что оно все равно пойдет под снос). Например, президент Северо-Западного общества оценщиков Эдуард Баяндин говорит, что при оценке рыночной стоимости объекта специалист обязан учитывать степень его износа. Будет ли город в дальнейшем принимать во внимание эту составляющую при выплате компенсации -уже другой вопрос. В принципе, собственник квартиры не виноват, что государство бездействием довело несущие конструкции здания до аварийного состояния. По некоторым данным, результатами проведенной по заказу районной администрации оценки жители дома на наб. Робеспьера остались недовольны, посчитав ее заниженной. И собираются опротестовать ее в суде. Глава КУГИ Игорь Метельский комментировать ситуацию отказался. По его мнению, необходимо дождаться судебного разрешения конфликта.

Приоритетные госнужды

Насколько бесконфликтным и эффективным будет процесс расселения аварийного фонда по новому закону, участники рынка и эксперты оценивают по-разному. Главный специалист подкомиссии ЗС по земельным отношениям Николай Жу-равский полагает, что намерения Смольного быстро и безболезненно расселить жильцов не увенчаются успехом. «Все нововведения - не более чем попытки давления на собственника. Принудительно лишить права собственности нельзя. Все вопросы должны решаться по договоренности либо через суд», - говорит он. По мнению директора департамента оценки, консалтинга и аналитики ГК «Бекар» Игоря Лучкова, вря дли выселяемые собственники станут в массовом порядке предпочитать денежную компенсацию. «Закон пока только принят, и технологию оценки нужно еще отработать. Кроме того, наблюдается стремительный рост цен на жилье. Получив на руки компенсацию, нужно будет идти на рынок, искать варианты, оплачивать услуги, которые составляют 5—10% от стоимости квартиры. Большинство граждан деньгам предпочтут жилье», - считает он. Генеральный директор ИСК «Стройкомплект» Дмитрий Тютин доволен, что власть, наконец, жестко регламентировала свои взаимоотношения с собственниками. «Получая объект с нерасселенными жителями, инвестор каждый раз сильно рисковал. И финансово, и юридически. Схемы расселения часто рушились из-за завышенных требований. Взяв на себя роль инвестора, город занялся созданием нормальной нормативной базы, по которой сможет работать. Процесс расселения аварийного фонда администрация должна взять на себя и сама готовить объекты к торгам. Можно ожидать, что теперь это удастся делать более оперативно», -полагает Дмитрий Тютин. Тем временем город продолжает увеличивать объемы расселяемых площадей. В конце апреля вышло постановление с адресами на 2006 год, где значится 168 зданий общей площадью 100 кв. м. Губернатор обещает в этом году довести объемы жилищного строительства за бюджетный счет до 150 тыс. кв. м. Кроме того, от «точечных ударов» планируется перейти к поквартальным масштабам расселения. В мае была создана рабочая группа во главе с вице-губернатором Александром Вахмистровым, которая обсудит перспективы реновации кварталов с домами первых массовых серий. Предполагается, что будет подготовлен специальный закон, который пропишет механизм расселения аварийных зданий в «пилотном» квартале. Словом, хрущевки готовят под снос. Правда, не всех их подряд можно признать ветхими или аварийными. И принудительно расселить собственников - тоже. Как раз на этот случай есть Закон «О жилищной политике Санкт-Петербурга», который дает право изымать жилье и землю в целях «повышения эффективности использования среды». Особенно если ее улучшение будет произведено в рамках реализации национального проекта.

Дата публикации: 16:02 05 июня 2006

Источник: bpn.ru