Офисы покупают, как квартиры... для перепродажи

Рынок коммерческой недвижимости мог бы развиваться в Петербурге интенсивнее. Но крупных инвесторов отпугивает та законодательная и организационная неразбериха, которая сложилась на нем.

Как считают в компании "Лиговский 54", концепция города-музея ограничивает аппетиты девелоперов. Кроме того, всех желающих центр не вмещает. И инвесторы вынуждены мигрировать на прилегающие к нему территории. Однако там нередко участки, пригодные для застройки, оказываются с обременениями. И легально проблем не решить. Еще часть территорий оказывается отрезанной от основных транспортных артерий.

Земли много, зон - мало

Теоретически проект нового Генплана Санкт-Петербурга разрешает обустройство примерно двух десятков административно-деловых зон. Кроме того, отдельно взятые бизнес-центры не запрещается возводить и на других территориях. Однако на практике участков под коммерческую недвижимость не очень много. Офисная недвижимость, к примеру, по данным компании Colliers International и LCMC, тяготеет кроме центра, к Петроградскому району и Выборгской стороне. Локальные зоны образуются на Васильевском острове, в районе мостов Александра Невского и Большеохтинского, Московского пр. и поблизости от причалов морского торгового порта.

В дальнейшем, по расчетам Института проблем предпринимательства, могут получить развитие деловые зоны в районе Московской-Товарной и Новоорловской.Зона Новоорловская, расположенная на северо-западной окраине города, в проекте нового Генплана имеет административно-деловое функциональное назначение. Здесь находятся Физико-технический институт им. Иоффе и Новоорловский лесопарк. Перспективы ее развития связаны с предложенной Минэкономразвития концепцией особых экономических зон. По словам Алексея Шаскольского, работавшего над проектом этой 1Т-зоны, 80% площадей здесь займут офисы. Компаниям сектора высоких технологий в данном случае нужны будут лишь небольшие опытные производства.

Диверсификация рисков

Еще сложнее подобрать участки для строительства новых отелей. У европейских операторов, без участия которых сложно ожидать притока иностранных туристов, жесткие требования к пятну под застройку и планировке зданий. Отель размещают обязательно на оживленной автотрассе, с которой вывеску с его брэндом должно быть видно издалека. Инвесторы настаивают на том, чтобы автомагистраль имела прямой выход к шоссе до аэропорта или к морским пассажирским терминалам. И чтобы от ближайшей станции метро шагать - не более 10 мин.

Для диверсификации рисков отели дополняют залами для проведения симпозиумов и конференций, совмещают с магазинами, ресторанами и развлекательными центрами, прибыль от эксплуатации которых позволяет покрыть выпадающие доходы в туристическое внесезонье.

Свои рецепты есть и для деловых зон. Скажем, британские архитекторы советуют девелоперам в Петербурге дополнять проекты офисных зданий микрорайонами с жилыми домами и развлекательными центрами, чтобы территории не вымирали в вечерние часы.

Перспективным сегментом рынка коммерческой недвижимости считаются логистические центры. Однако сейчас самый пик спроса на торговые объекты. Бурно "размножаются" торговые сети: "Пятерочка", "Полушка", "Перекресток", "Дикси", "СемьЯ". Если так пойдет и дальше, то на каждом перекрестке появится свой магазин.

У каждого - свои стандарты

Что касается требований к коммерческой недвижимости, то тут возникают разночтения. Одни экспертыутверждают, что строений, которые можно отнести к высшему классу, единицы, а другие включают в этот список несколько десятков объектов во всех категориях коммерческой недвижимости. Так происходит потому, что общепризнанной классификации по функциям нет.

Наметилась тенденция повышения объектов в ходе строительства в табели о рангах. Поначалу ориентировались на нижний порог комфорта, а по мере реализации девелоперских проектов акценты смещались на более высокий уровень.

Так было на Петроградской стороне: поначалу ориентировались на класс С, а после начала продаж направляли в проект дополнительные инвестиции и повышали уровень оборудования зданий. Это же происходит и при строительстве нового бизнес-центра около порта.

Мнения специалистов

Вячеслав Семененко, вице-президент корпорации "Петербургская Недвижимость":

- Сегодня коммерческая недвижимость развивается такими темпами, что эксперты уже задают себе вопрос: что будет с этими объектами завтра? Но инвесторов пока эта проблема не тревожит: экстенсивное развитие в условиях дефицита предложения особых рисков не несет. А вот в дальнейшем возникнет конкуренция. Тогда будут выживать только те, кто ориентировался на международные стандарты. На неразвитость рынка коммерческой недвижимости в Петербурге указывают его спонтанное развитие и резкие колебания инвестиционной активности. Нет той устойчивой цикличности, которая свойственна рынку недвижимости Запада, где определенные тенденции прослеживаются лишь за длительный промежуток времени. Основная проблема, которая сдерживает развитие, в том, что в Петербурге много неэффективных собственников. Во многом из-за них, кстати, ненормально развивается и рынок жилья. А государство таким собственникам потакает. Отсюда столь высокий уровень рисков девелоперских проектов.

Анна Деркач, генеральный директор компании Praktis PFM:

- Одна из наметившихся тенденций в последнее время - усиление интереса к управлению недвижимостью. Она зародилась по мере увеличения ввода в строй новых жилых комплексов и коттеджных поселков. А теперь инвесторы стали вкладывать средства в приобретение объектов коммерческой недвижимости. Это стало очень выгодным вложением капиталов. Соответственно, появляется спрос на комплексные услуги: от поиска пятен застройки до брокериджа, строительства и управления готовыми объектами. Такой сервис теоретически могут предложить немногие управляющие компании. На практике к нему подобраться пытаются всего три из них. А реальный проект, который бы стартовал с нуля, на сегодня в Петербурге единственный. Поэтому пока сложно оценивать, сколько теряют инвесторы на том, что дробят проект на части: одни функции по его воплощению в жизнь берут на себя, под другие - создают дочерние компании, а третьи- отдают в аутсорсинг. Однако по косвенным данным - теряют немало, потому что не привыкли к бизнес-планированию на длительную перспективу.

Дата публикации: 14:23 26 сентября 2006

Источник: bpn.ru