Преображение земли

Успешное развитие большинства крупных девелоперских проектов в Санкт-Петербурге зависит от координации усилий бизнеса и городских структур при решении инфраструктурных вопросов.

В Санкт-Петербурге около трех лет назад наметился беспрецедентный девелоперский бум. Был заявлен ряд масштабных проектов по комплексному развитию неэффективно используемых территорий в центре города, требующих серьезных усилий по освобождению от объектов Минобороны РФ, железнодорожной инфраструктуры, «режимных» институтов и т.д. Однако, несмотря на усилия руководителей Смольного по решению вопросов с федеральными ведомствами, далеко не все эти проекты стали осуществляться в духе оптимистичных сценариев (см. статью «Тормозная система», «Эксперт С-З» №22 от 13−19 июня 2005 года).

Тем не менее активность инвесторов в сфере недвижимости в Петербурге постоянно возрастает, что свидетельствует и о сложившемся достаточно привлекательном инвестиционном климате. Очевидной тенденцией является все больший интерес частного бизнеса к крупным проектам развития территорий, особенно на окраинах города. Причем качественное развитие рынка недвижимости выражается и в том, что многие девелоперы, не ограничиваясь квартальной застройкой, берутся за создание многофункциональных комплексов.

Положительную роль играет стремление властей к установлению прозрачных правил предоставления инвесторам объектов недвижимости – все больше земельных участков и подлежащих реконструкции зданий город выделяет на торгах. Помимо налоговых льгот крупным инвесторам администрация прибегает и к механизму частно-государственного партнерства.

Подобный подход выражается в числе прочего в готовности города участвовать в решении проблем инженерного обеспечения территорий, где реализуются девелоперские проекты. Программы развития инженерно-энергетической инфраструктуры и разрабатываемые по заказу администрации Петербурга генеральные схемы электро-, тепло-, водо— и газоснабжения учитывают потребности основных территорий, наиболее перспективных с точки зрения освоения. Рост вложений бюджета Петербурга в развитие головных источников и инженерных сетей (за последние три года они увеличились в пять раз) – важный сигнал для девелоперов.

Паломнический девелопмент

Одним из самых масштабных (и наиболее громких) проектов развития территорий на окраинах Петербурга остается строительство китайскими инвесторами многофункционального комплекса «Балтийская жемчужина» (БЖ) на Юго-Западе города, на заброшенной территории площадью 164 га между побережьем Финского залива и Петергофским шоссе. Проект, поддерживаемый на высшем политическом уровне КНР и России, признан правительством Санкт-Петербурга стратегическим (заявленный объем инвестиций – около 1,3 млрд долларов).

В течение последнего года проект претерпел существенные изменения. Не отказываясь от намерения построить 1,1 млн кв. м жилья, инвесторы решили сделать акцент на коммерческую недвижимость. Эксперты в целом позитивно оценивают это решение с точки зрения как диверсификации рисков, так и перспектив превращения БЖ в крупнейший торгово-развлекательный и туристический центр города (см. статью «В поисках жемчужины», «Эксперт С-З» №14 от 10−16 апреля 2006 года). Но согласования проходят негладко. На прошлой неделе Градсовет «завернул» на переработку проект архитектурно-пространственного решения для всей территории БЖ, подготовленный британской компанией Arup.

Сейчас на очищенной территории БЖ начата прокладка инженерных сетей и пробивка трасс. Возведен металлический каркас первого объекта БЖ – выставочно-делового центра (площадью 10 тыс. кв. м), но, видимо, в этом году его не удастся достроить.

В ближайших планах инвестора строительство на площади у въезда на территорию БЖ комплекса из четырех зданий коммерческого назначения (около 200 тыс. кв. м), каждое из которых, судя по эскизному проекту, будет напоминать лепесток люцерны. Проблемы обеспечения БЖ теплом и электричеством будут решены к отопительному сезону 2008 года, когда будет введена первая очередь Юго-Западной ТЭЦ.

«Балтийской жемчужине» недавно бросила вызов израильская компания Industrial Building Corporation, входящая в холдинг Fishman Group. Она объявила о намерении инвестировать 900 млн долларов в строительство многофункционального комплекса площадью около 1 млн кв. м на участке в 40 га между Пулковским и Московским шоссе. Пятно приобретено весной 2006 года у собственников агрофирмы «Лето» (почти все ее земли уже распроданы девелоперам). Инвестор собирается построить 600 тыс. кв. м жилья, торгово-развлекательный комплекс (200 тыс. кв. м) и офисный центр (150 тыс. кв. м). Функции руководителя проекта будет выполнять московская компания «Альянс Девелопмент Групп» (аффилированная с крупнейшим строительным холдингом «СУ-155»).

Элизер Фишман, глава Fishman Group, представил проект на совещании в Смольном губернатору Валентине Матвиенко, но он вряд ли получит статус стратегического (с соответствующими льготами). «Безусловно, проект Fishman Group – масштабный. Но строительство нового микрорайона внутри сформировавшейся территории не будет каким-то прорывом, – говорит председатель Комитета по инвестициям и стратегическим проектам Максим Соколов. – Этим он отличается от действительно стратегической „Балтийской жемчужины“, являющейся катализатором развития других проектов. Идея БЖ дала жизнь строительству Юго-Западной ТЭЦ, которая сделает возможным развитие новых районов на Юго-Западе, а также стимулировала работу по проекту „Надземного экспресса“. Благодаря строительству гостиниц и культурно-развлекательных зон БЖ отлично вписывается и в стратегию развития туристической инфраструктуры города».

Квартальный масштаб

Внушительные проекты квартальной застройки осуществляют и частные российские компании – на землях, приобретаемых как у города, так и на вторичном рынке. Недавно московская «Инвестиционная корпорация „Квартира Ру“» заявила об освоении в Невском районе территории в 14,5 га, права на которую приобретены у собственников промпредприятий. Предполагая построить жилой комплекс «Ладожский парк» площадью 300 тыс. кв. м в сегменте эконом-класса (заявленную цену продажи жилья на уровне 1300−1500 долларов за 1 кв. м некоторые эксперты называют демпинговой). Еще один комплекс планируется построить во Фрунзенском районе. Кстати, на застройке спальных районов «Квартира Ру» специализируется и в Москве (Бутово, Марьино, Митино).

Пионером комплексного освоения территорий в Невском районе является ООО «Синтез девелопмент». Еще в сентябре 2004 года, на одном из первых аукционов ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга», компания выиграла 12 лотов и приобрела права на застройку территории площадью 15 га. Как подчеркивает председатель совета директоров «Синтез девелопмент» Григорий Фельдман, на тот момент это был самый большой в Петербурге девелоперский проект в сфере жилищного строительства и самый крупный в России экологический проект по рекультивации почв (потребовалось выполнить значительные работы по вывозу зольного грунта). Тем не менее строительство многофункционального комплекса «Невская Галактика» площадью около 340 тыс. кв. м (предполагается, что это будет жилье бизнес-класса) планируют завершить в 2010 году, как и предусмотрено в договорах аренды участков. Характерно, что реконструкцию подстанции 110 кВ «Синтез девелопмент» взял на себя (совместно с другим застройщиком – «Московской инвестиционной строительной компанией»).

Освоение сельхозземель

Все большим спросом у девелоперов, готовых инвестировать средства в проекты комплексного освоения территорий и массовой застройки, пользуются земли сельхозназначения, расположенные на севере города. На таких землях в районе Каменки холдинг «ЛенСпецСМУ» и ЗАО «Строительная корпорация „Росстрой“» намерены построить 1,4 млн кв. м недвижимости.

Каждая из компаний владеет участком площадью 33,5 га, приобретенным в 2004 году у совхоза «Пригородный», где предполагается высотная застройка (до 25 этажей). Проект планировки территории был утвержден еще в прошлом году, затянувшееся согласование схемы инженерного обеспечения девелоперы надеются завершить в начале следующего года. Впрочем, как подчеркивает председатель Комитета по энергетике и инженерному обеспечению Александр Бобров, ввод жилья до 2009 года (в лучшем случае) вряд ли будет возможен. На строительство магистрального коллектора Комендантский аэродром – Северная Долина (оно начнется в 2007 году) потребуется около трех лет, два-три года уйдет на строительство водовода от Муринской насосной станции.

В отличие от застройщиков Каменки, у которых по крайней мере есть определенность в плане инженерного обеспечения, компания «ЮИТ Лентек», недавно купившая около Ново-Орловского лесопарка участок размером 46 га бывших земель совхоза «Пригородный», находится только в начале пути и может столкнуться с серьезными сложностями. По словам Боброва, помимо общей для северных территорий проблемы строительства коллектора и водовода «ЮИТ Лентек» придется решать вопрос электроснабжения: «Город строит подстанцию 110 кВ в зоне Ново-Орловского лесопарка, но часть ее мощностей зарезервирована для особой экономической зоны, а дальше возникает конкуренция – ведь есть и другие застройщики, в той же Каменке, которые обозначили свои интересы раньше. И, кстати, меня удивляет, что представители компании даже не обращались к нам за информацией о возможностях присоединения к источникам». Очевидно, встанут вопросы строительства виадука через железнодорожные пути, развития улично-дорожной сети для обеспечения доступности будущего жилого комплекса площадью 1 млн кв. м. В данном случае (как и при застройке земель Каменки) девелоперы, скорее всего, могут рассчитывать на строительство жилья эконом-класса.

Но самым масштабным проектом на северной границе города и области обещает стать «Евразия», заявленный компанией «Пантикапей». На территории 250 га, расположенной между Юкками и Кольцевой автодорогой (восточнее развязки с Выборгским шоссе), будет построено около 400 тыс. кв. м жилья, порядка 150 тыс. кв. м недвижимости торгово-развлекательного назначения и 250 тыс. кв. м складских помещений. Как подчеркивает разработчик проекта, руководитель архитектурной мастерской «Матвеев и К» Игорь Матвеев, особенностью комплекса станет строительство исключительно малоэтажного жилья (три-пять этажей), в том числе таун-хаузов. Это обеспечит высококачественную градостроительную среду («пушкинско-павловский стиль»), соразмерную с масштабом окружающей застройки и соответствующую весьма привлекательному ландшафту. Другой особенностью совместного проекта с Первой строительной компанией провинции Цзянсу (Восточный Китай) может стать использование китайских строительных материалов и технологий, рабочее проектирование также будут выполнять китайские архитекторы. Предполагается, что это существенно снизит себестоимость жилья, относящегося по своим качествам к бизнес-классу.

По словам Матвеева, около года может уйти на согласование градостроительной документации – необходимо будет пройти процедуру разработки и утверждения генплана нового населенного пункта с проектом поселковой черты (это требуется для изменения статуса земель сельхозназначения). В первую очередь планируют строить логистические терминалы (они займут половину территории и будут отделены от других функциональных зон высоковольтными ЛЭП), а затем – жилье. Параллельно девелоперы определятся с объектами торгово-развлекательной, а возможно, и рекреационной инфраструктуры.

Впрочем, в сегменте малоэтажного строительства по-прежнему самым крупным остается проект «Славянка» ООО «Балтрос». В Пушкине, на приобретенных в 2004 году землях сельскохозяйственного кооператива «Детскосельский» площадью 280 га, должно быть построено 1,4 млн кв. м жилья. Высотность застройки – в основном четыре-шесть этажей (предполагаются и таун-хаузы). Директор по проектированию ООО «Балтрос» Олег Еремин утверждает, что, несмотря на значительные затраты на инженерное обеспечение территории, проект и при такой этажности может быть достаточно рентабельным: «Мы стремимся все-таки создать комфортные условия для проживания, отвечающие европейским представлениям о предместьях мегаполиса».

В настоящее время завершается проектирование инженерных коммуникаций, а в 2007 году начнутся работы по инженерной подготовке территории. Как рассказывает Еремин, не дождавшись от «Ленэнерго» выполнения уже оплаченных работ по установке дополнительного блока на трансформаторной подстанции, «Балтрос» заключил договор напрямую с ОАО «ФСК ЕЭС» о присоединении к его сетям для строительства за счет собственных средств подстанции 220 кВ. «Девелоперы очень системно подошли к вопросам инженерии, – свидетельствует Бобров. – По водоснабжению и водоотведению мы встроили проект в нашу генсхему, и, выполняя часть предусмотренных ею мероприятий, „Балтрос“ решает свои проблемы, а также дает возможность развивать городскую инфраструктуру».

На твердую почву

В 2006 году начал приобретать реальные очертания один из самых масштабных стратегических инвестиционных проектов – строительство Морского пассажирского терминала (МПТ) на намываемых территориях Васильевского острова. Проект, инвестором которого выступает ООО «Управляющая компания „Морской фасад“», реализуется на принципах частно-государственного партнерства.

Сегодня намыто уже более 30 га, всего же предполагается сформировать территорию площадью 477 га. Пассажирский порт расположится на участке 30 га, остальная территория создается для девелопмента. Однако эти проекты изначально рассматривались инвестором в комплексе: они взаимосвязаны идеологически, финансово и, разумеется, технологически.

Параллельно идет процесс разработки и согласования проектной документации. Петербургская компания «А. Лен» завершает подготовку проекта наземных зданий и сооружений МПТ. Одновременно международной компанией Gensler разработан проект планировки всей будущей территории. В ближайшее время Градсовет рассмотрит архитектурную концепцию развития, по сути, нового района Петербурга. Улично-дорожная сеть, зеленые насаждения, зоны отдыха, социальная инфраструктура займут, видимо, около половины намываемых земель. Предназначенная для застройки территория, как убежден президент ООО «Управляющая компания „Морской фасад“» Шавкат Кары-Ниязов, окажется весьма привлекательной для девелоперов: «Это будет так называемый green field – территория с современной инженерией, без каких-либо имущественно-правовых обременений, без требований КГИОП и практически без ограничений по высотному регламенту. Мы полагаем, что район будет интересен не только для строительства жилья, но и для размещения объектов общественно-делового назначения – офисов, штаб-квартир крупных компаний, гостиниц, объектов туристической инфраструктуры, развлечений».

Учитывая инфраструктурную значимость МПТ, содействие оказывает и федеральное правительство, финансируя с 2005 года работы по строительству акватории порта и дноуглублению. Город же способствует решению проблем инженерного обеспечения территории.

Вечные ценности

Из всех девелоперских начинаний в историческом центре наиболее благополучно обстоят дела с реконструкцией острова Новая Голландия. Выбранный по итогам конкурса проект Нормана Фостера и «СТ Групп» Шалвы Чигиринского последовательно осуществляется. Градсовет недавно одобрил более детально проработанное архитектурное решение, учитывающее ряд пожеланий КГИОП. На острове полным ходом идет демонтаж строений, не представляющих исторической ценности. И, судя по всему, Чигиринскому, инвестирующему в проект не менее 320 млн долларов, не грозит повторение возникшей в Москве ситуации с аннулированием контракта на строительство на месте гостиницы «Россия».

Наметилось движение по проекту переноса грузового двора станции Московская-Товарная. Все политические решения были приняты около двух лет назад руководством города и ОАО «РЖД», но процесс пришел в движение лишь после появления реального инвестора – московской компании «Росрегионпроект», выбранной «РЖД».

Изменилась и схема реализации проекта. Теперь не городские власти занимаются перебазированием двора и предоставлением для него новой территории, а инвестор совместно с «РЖД». И, соответственно, «Росрегионпроект» получит права на застройку 22 га земли в центре города. Как отмечает Соколов, сейчас с учетом интересов инвестора дорабатывается проект планировки территории – его утверждение ожидается до конца первого квартала 2007 года. Расходы инвестора на перевод грузового двора в Шушары составят около 130 млн долларов. На освобожденной территории предполагается построить порядка 500 тыс кв. м коммерческой недвижимости (за исключением жилья). Параллельно город прорабатывает варианты развития улично-дорожной сети в зоне между Московским вокзалом и Обводным каналом, а также инженерного обеспечения высвобождаемой территории.

Другим известным проектам везет меньше. Так, в очередной раз «зависла» застройка котлована у Московского вокзала. Проект торгового центра, который по заказу нового инвестора (структур Казкоммерцбанка) разработала компания Chapman Taylor, был дважды отвергнут Градсоветом, потребовавшим предоставить решение, учитывающее специфику исторического центра Петербурга. Более двух лет почти без движения остается проект строительства комплекса «Набережная Европы» на месте ФГУП «РНЦ „Прикладная химия“» на Петроградской стороне. После завершения борьбы за ООО «Петербург Сити», с которым Мингосимущество РФ заключило первый инвестиционный контракт, проектом занялась Группа ЛСР, но весной 2006 года она переуступила права ВТБ. Теперь ВТБ и ФГУП прорабатывают новый инвестиционный контракт, который затем должен быть согласован КУГИ.

По-прежнему не находят воплощения амбициозные планы преображения территории «Измайловской перспективы» (около 400 га между Московским проспектом и Митрофаньевским шоссе) в общественно-деловую зону. Существующее Агентство по развитию территории не имеет реальных полномочий во взаимоотношениях с многочисленными собственниками и арендаторами. «Движения не будет, пока не определен некий единый центр, ответственное лицо, задача которого – реализация проекта, а не возня вокруг него», – констатирует Соколов. Тем не менее во взаимоотношениях с одним из наиболее «обременительных» пользователей территории – Минобороны РФ – намечаются подвижки и некоторые участки, которые ранее занимали военные, город готовит к продаже.

Дата публикации: 12:07 29 ноября 2006

Источник: bpn.ru