Ответ на квартирный вопрос

Правительство Москвы одобрило среднесрочную городскую программу "Москвичам - доступное жилье", которая призвана помочь в приобретении квартир гражданам, прожившим в столице более десяти лет. Мы попросили прокомментировать этот документ председателя Комиссии по городскому хозяйству и жилищной политики Мосгордумы Степана Орлова.

- Как известно, квартирный вопрос испортил москвичей. Скажите, много ли москвичей не хотят улучшить свои жилищные условия?

- Вопрос, понятно, риторический. Любой нормальный человек всегда стремится жить более комфортно. Вот только как это сделать? Конечно, если у вас мешок денег, то нет проблем. Однако у большинства москвичей нет тугих кошельков. В этом случае либо вставай в очередь на получение бесплатного социального жилья, либо попытайся купить недорогую квартиру на льготных условиях.

В очереди можно простоять двадцать лет. Ведь сегодня городу в первую очередь предстоит выполнить свои обязательства перед каждым из 173 тысяч москвичей, вставших на учет до 1 марта 2005 года, то есть до вступления в силу нового Жилищного кодекса. По крайней мере в этом году город должен рассчитаться с очередниками 1986 года постановки на учет, очередниками 1988 года и всеми внеочередниками. Когда остальные получат жилье, сказать трудно. Тем более, если граждане встали в очередь на получение социального жилья совсем недавно.

Нужно понимать, что жилье не бывает бесплатным - за него платят те, кто покупает квартиры по коммерческим ценам. Как говориться бесплатный сыр, бывает только в мышеловке. В каждом инвестиционном контракте заложена доля города (как минимум 30 процентов), получив которую, город может давать жилье очередникам. Таким образом, покупатели квартир в новостройках, будь то москвичи или нет, платят как минимум 30 процентов надбавки.

Сегодня цена жилья достигла заоблачных высот - за последние пять лет стоимость кв. метра выросла на 300 процентов и достигла 100 тысяч рублей. В результате приобретение жилья стало не по карману подавляющему большинству москвичей. К примеру, обычной московской семье нужно 10 лет не есть, не пить, не одеваться, чтобы накопить на 1-комнатную квартиру. По расчетам специалистов, индекс доступности жилья (время, за которое можно накопить на квартиру) составляет почти 10 лет.

Правда, скорее всего это лукавый показатель. Дело в том, что банки при своих расчетах учитывают только 30 процентов дохода, который семья готова отложить на квартиру. При таком, более понятном подходе, этот показатель возрастет до 33 лет. Однако при любой методике подсчета вывод один - сегодня жилье недоступно даже формирующемуся среднему классу, не говоря уже о семьях с низкими доходами.

Как же в такой ситуации можно решить жилищную проблему? Недавно правительство Москвы одобрило в целом среднесрочную программу "Москвичам - доступное жилье" на ближайшие три года. Документ вызван самой жизнью, теми жилищными проблемами, с которыми сегодня столкнулись москвичи. В частности, на заседании правительства приводились такие цифры: около 50 процентов московских семей хотят улучшить свои жилищные условия. 62 процента готовы ускорить решение этих проблем за счет покупки квартиры, причем 41 процент готов даже переехать в ближнее Подмосковье из-за более благоприятной ценовой ситуации на областном рынке жилья.

В этой программе, на мой взгляд, содержится пять узловых моментов, призванных помочь москвичам решить свой квартирный вопрос. По словам руководителя столичного Департамента жилищной политики и жилищного фонда Петра Сапрыкина, в настоящее время до 60 процентов объектов недвижимости в Москве приобретается либо иногородними, либо в целях спекулятивной перепродажи, что также влияет на увеличение стоимости квартир. Возникает закономерный вопрос: для кого же тогда мы строим в городе жилье? Для повышения доступности жилья городские власти предлагают застройщикам резервировать в недорогом типовом жилье до 80 процентов площадей для продажи москвичам, проживающим в городе не менее 10 лет. При этом 30 процентов этих квартир должны быть реализованы по фиксированным ценам, согласованным с городом (предполагается, что цена продажи будет минимум вдвое ниже рыночной.) Еще 50 процентов инвестор сможет продать на своих условиях.

Право покупки в этом случае будет предоставляться один раз, чтобы исключить возможность спекуляции. Если же кто-то купит и сразу же перепродаст квартиру, то будет вынужден заплатить подоходный налог в размере 13 процентов. Планируется также часть построенного жилья не продавать, а использовать для сдачи в наем горожанам.

Конечно, здесь не все так просто. Как считают эксперты рынка жилья, какая-то часть квартир, купленных по новой программе, будет носить спекулятивный характер. Так, вполне вероятно развитие схем, при которых коренные москвичи будут выступать в качестве подставных лиц, получая за это определенный процент от сделки. Второй вариант "для маневра" - покупка жилья юридическими лицами. Относительно их нет никаких ограничений. Но в любом новом деле без издержек не обойтись. Когда новый механизм будет запущен, то будет видно, какие необходимо внести в него конструктивные изменения.

Второй узловой момент. Это одно хорошо забытое средство решить квартирную проблему - жилищно-строительные кооперативы. Думаю, возрождать эту систему нужно под контролем правительства Москвы, чтобы избежать тех или иных накладок. Основа деятельности таких кооперативов - земельная ипотека. ЖСК получит в собственность земельный участок для жилищного строительства. Этот актив может быть использован кооперативом в качестве залога при получении банковского кредита на финансирование строительства. Когда строительство завершится, долг кооператива переоформят в задолженность его пайщиков по ипотечным кредитам. В результате эта схема позволит пайщикам получать жилье практически по себестоимости. В эту схему могут вписаться многие категории москвичей - семьи с детьми, молодые специалисты, бюджетники и т.д.

Третий узловой момент программы - аренда жилья. Конечно, сегодня потребительский спрос на аренду у нас в стране не столь мотивирован, как мотивировано приобретение жилья в собственность. По данным Института экономики города, только 6 процентов российских граждан психологически готовы решить жилищную проблему путем аренды жилья. Однако если респондентам задавали вопрос об их готовности использовать этот механизм при условии частичной поддержки государства, то положительный ответ давали уже вдвое больше опрошенных (12 процентов).

Московские власти решили: аренду жилья можно и. нужно развивать. Для этого должен быть разработан соответствующий механизм. В частности, планируется создать государственное унитарное предприятие, которое возьмет на себя те функции, которые не в состоянии выполнять другие структуры. Прежде всего ГУП должен стать организацией, серьезно защищающей права нанимателей. Он будет проводить паспортизацию квартир, включая общее состояние квартиры и инженерного оборудования, наличие мебели и бытовых приборов и т. д. С учетом всего этого и будет устанавливаться цена аренды.

Сегодня по всей стране существует порядка десяти доходных домов, арендовать квартиры в которых могут лишь очень богатые люди. Доступных же доходных домов, в которых работающий студент, молодая семья или любой другой человек могли бы снять жилье на несколько лет, вообще нет. Дело в том, что сроки окупаемости дорогих квартир гораздо меньше, чем у квартир эконом-класса. Вот с арендаторов и дерут три шкуры, требуя ежемесячно выкладывать порядка 100 тысяч рублей за комфортабельную квартиру.

Путь решения этой проблемы один - городу нужно строить доходные дома, в том числе и на средства городского бюджета - это даст еще один рычаг управления экономикой рынка недвижимости. Аренда жилья в таких домах должна быть долгосрочной, доступной по цене и предполагать возможность выкупа.

Четвертый узловой момент - очередники. В программе предлагается ряд мер, чтобы сократить максимальное время ожидания новоселья очередниками до 10 лет и "урезать" численность очереди в 2 раза. В частности, предлагается дифференцировать цены на квартиры, которые очередники приобретают с рассрочкой платежа или с использованием социальной ипотеки таким образом, чтобы они зависели от года постановки на учет и наличия льгот. В результате вставшие на очередь 10-15 лет назад будут платить меньше тех, кто принят на учет недавно. Предложить всем категориям очередников схему, применяемую с 2003 года только молодыми семьями, - найма у города квартир "револьверного" использования. При этом очередник накапливает сумму первого взноса по ипотечному кредиту с сохранением права на безвозмездную субсидию для приобретения своей собственной квартиры. Передавать очередникам площадь "за выездом граждан" и выморочную недвижимость. Выявлять в результате перерегистрации очередников, утративших основания для предоставления жилых помещений или права на жилищные льготы.

Для того чтобы сократить очередь на квартиры, предлагается развитие в городе рынка найма жилья в частном или государственном жилом фонде. При этом часть арендной платы (до 70 процентов) будет компенсироваться очередниками из городского бюджета. Кроме того, сейчас в столице более 120 тысяч москвичей имеют по несколько квартир, которые, по мнению Департамента жилищной политики Москвы, также можно было бы сдавать по социальному найму очередникам.

Пятый узловой момент - семьи с детьми. Это еще одна категория москвичей, которая требует особой заботы. Разработчики программы предлагают "продлить им молодость" до 35 лет - то есть на пять лет поднять ценз участия программе "Молодой семье - доступное жилье".

Планируется списывать часть задолженности за квартиру при рождении в семье ребенка, уменьшать выкупную цену на стоимость 30 кв. метров для семей, имеющих троих и более несовершеннолетних детей, снижать первый взнос по договору купли-продажи с рассрочкой платежа. Не состоящим на жилищном учете семьям, родившим троих и более детей, установить приоритет на вступление в специализированные жилищно-строительные кооперативы. И, наконец, еще одно предложение, можно сказать, - голубая мечта! На земельных участках, не пригодных для многоэтажного строительства, можно было бы строить недорогие коттеджи или таунхаузы для многодетных семей - очередников.

И последнее. У Департамента жилищной политики есть ряд предложений в связи с тем, что следующий год в Москве объявлен Годом ребенка. В частности, в столице существует специальная программа по обеспечению всех многодетных семей, имеющих пять и более детей, комфортным жильем. В этом году квартиры получат 112 из 260 таких семей. В следующем - все остальные семьи, хотя программа рассчитана на три года.

Дата публикации: 10:25 06 декабря 2006

Источник: bpn.ru