Чем дольше длится рост, тем скорее наступит снижение

Инвестиции в недвижимость имеют невиданную доходность, что привлекает на рынок, помимо риелторов, профессионалов-финансистов. Рынок недвижимости частично взял на себя функции финансового рынка, чего в нормальной ситуации быть не должно.

Люди, которые хотят купить квартиру для себя, улучшить свои жилищные условия, попали в сложную ситуацию. Они вынуждены начать разбираться в таких вещах, в которых "простому человеку" разбираться необязательно. В условиях, когда что-либо растет в цене буквально ежедневно, естественным желанием является купить как можно скорее. Профессионалы же знают, что чем дольше длится рост, тем больше вероятность, что скоро последует снижение. Довольно распространенная ошибка новичков, играющих на бирже, - купить акции по самой высокой цене, в то время как опытные игроки в этот же момент их продают.

В ситуацию даже вмешались власти, призывая граждан не торопиться с покупкой, не вкладывать все имеющие средства и не брать кредиты на пределе своих финансовых возможностей, когда цены находятся на пике. Как бы ни странно это звучало для обывателя, надо было ждать.

Причем оказалось, что ждать не так уж и долго. Для вторичного рынка московского жилья индикатором стал октябрь. Нет, цены не пошли вниз. Но рост на 2 процента за месяц - это гораздо более нормальная ситуация по сравнению с 10 - 15 в начале и середине года.

Специалисты еще в период пика говорили, что надеяться надо не столько на снижение цен, сколько на рост доступности жилья. За последний месяц, по данным риелторских агентств, увеличилось время экспозиции квартир. То есть если полтора-два месяца назад за стандартную двушку где-нибудь в спальном районе предлагали порядка 240 тысяч долларов в день обращения, то сегодня агентство предлагает 220 тысяч, а если хотите больше, надо повнимательнее посмотреть на состояние квартиры и серьезно заняться поиском покупателя.

Специалисты уже сделали вывод, что в таких условиях "краткосрочные инвестиции в недвижимость Московского региона становятся неинтересными". Краткосрочные - это значит, на период в несколько месяцев. Это хорошая новость. Даже частичное падение инвестиционного интереса к рынку жилья пойдет ему на пользу.

На период от года и больше инвестиции в недвижимость по-прежнему остаются наиболее привлекательным инструментом вложения денег. Таких огромных доходов больше просто негде получить. Но есть обнадеживающие тенденции - доходность по инвестициям в недвижимость в последние пару месяцев падала. Ненамного - чуть больше десяти процентов:

Дело в том, что для инвестора важна как общая сумма доходов, так и их постоянство. Например, часть денег вкладывается в высокорисковые инструменты и получается большой доход за короткое время. Или не получается ничего - инструменты-то высокорисковые. А часть денег вкладывается в такие предприятия (ценные бумаги), которые приносят немного, но стабильно.

С этой точки зрения ценность инвестиций в недвижимость в последнее время несколько упала. На данный момент они уже принесли очень большой доход (рост цен с начала года составляет порядка 80 процентов), но в последний месяц этот доход не только перестал расти, но и начал снижаться. До кризиса, всеобщего и значительного падения цен или чего-то подобного, очень далеко. По всей вероятности, этого вообще не произойдет. Но тенденция обнадеживает.

Есть хорошие новости от банков, которые в текущей ситуации сориентировались, кажется, быстрее всех и стали предлагать такие схемы, которые позволяют людям покупать жилье для себя, даже в ситуации значительного роста цен. Дело в том, что банки сами пострадали от роста цен, который негативно повлиял на рынок ипотечного кредитования. Начался массовый отказ от уже полученных ипотечных кредитов. За то время, пока выдавался кредит, цена на квартиру увеличивалась, и доходов заемщика уже на хватало на новую стоимость жилья. Но в таких жестких условиях ипотечный рынок вырос почти в два раза. А потенциал роста этого рынка банкиры оценивают в 20 - 40 (!) раз от текущих показателей. Такой вывод делается на основании сравнения задолженности по ипотечным кредитам на душу населения в Восточной Европе и в России. В России среднестатистическая ипотечная задолженность на душу населения составляет всего 21 доллар. Обремененность россиян ипотечными займами почти в 40 раз меньше, чем, к примеру, в Венгрии (931 доллар на человека), или в 30 раз меньше, чем в Чехии (631 доллар на человека).

Банкам есть за что бороться. Сенсация этого года - ипотечные кредиты с нулевым первоначальным взносом. Пионером стал Банк Москвы, за ним последовали и другие подобные предложения. Банкиры считают такие кредиты очень невыгодными для себя. Во-первых, от них страдает инвестиционная привлекательность банка, ведь подобные кредиты зачитываются как рискованные. Во-вторых, считается, что к такому кредиту потребитель относится более легкомысленно, поскольку он ему "ничего не стоил".

Совсем недавно появилось еще одно новшество -кредиты на покупку комнат. Здесь, конечно, из формулы "доступное и комфортное жилье" остается только доступность, однако в данном случае важно, что банки самостоятельно ищут варианты предложения, упрощают схемы оценки залога и т.д. Все это пойдет только на пользу.

Еще одна банковская новость, весьма полезная для потребителя - возможность получить деньги сразу же в день принятия решения о выдаче кредита, то есть до фактического оформления в залог самой квартиры’. Здесь банки работают только с ограниченным кругом проверенных риелторских агентств, потому что риски очень высоки. Но важен сам подход - любые возможные по законодательству шаги в сторону потребителя делаются, причем делаются очень оперативно.

До конца года сразу несколько финансовых организаций (Газпромбанк, банк "Дельта-Кредит" и АИЖК) собираются выпустить рублевые ипотечные ценные бумаги. С появлением на внутреннем рынке ипотечных бумаг специалисты связывают долгосрочные позитивные надежды по поводу развития рынка недвижимости. Говорят даже, что это будет сравнимо с "цивилизационным прорывом", и в ближайшие несколько лет рынок совершенно изменится.

Во-первых, банки, смогут предложить заемщикам более выгодные условия кредитования. Еще важнее то, что появление отечественных финансовых инструментов должно сделать спрос на жилье хорошо прогнозируемым. Это, в свою очередь, приведет к тому, что на строительный рынок придет больше инвесторов, способных обеспечить необходимые темпы возведения жилья. У тех самых профессиональных финансовых игроков, которые серьезно повлияли на рост цен в этом году, появится новый финансовый инструмент, то есть возможность зарабатывать на рынке недвижимости и не выталкивать из очереди за квартирой тех, кто действительно в ней нуждается.

Кроме предложения собственно финансовых схем, банки подумали и о том, чтобы повлиять на рост предложения, и стали довольно активно работать с застройщиками, предлагая привлекательные схемы финансирования нового строительства. Наиболее известный пример - ВТБ, который финансирует строительство целого города в Чувашии в рамках нацпроекта "Доступное жилье". Есть несколько крупных проектов в Подмосковье - фактически новых городов.

С точки зрения заинтересованного человека, который умеет анализировать, сравнивать и делать выводы, ситуация явно улучшается. Еще раз подчеркнем, что надеяться надо вовсе не на то, что в один прекрасный день (впрочем, стоит задуматься, для всех ли он станет прекрасным?) цены на квартиры резко упадут. Дело в другом - в доступности жилья. А она как раз в отличие от цен меняется в лучшую сторону. Может быть, не теми темпами, как хотелось бы. Но тут остается надеяться на расторопность властей и на то, что огромное количество внимания, которое уделяется этой проблеме в последнее время, перейдет в нужное качество в самом скором времени.

Дата публикации: 15:01 12 декабря 2006

Источник: bpn.ru