Что заменит "долевку"?

Поскольку объемы долевого строительства жилья далеки от тех, которые были до введения Федерального закона 214-ФЗ*, то строители начинают осваивать альтернативные источники финансирования. Так, некоторые компании выпускают облигационные займы, и зачастую уже не первый раз.

Строителей просят не темнить

По мнению финансового аналитика компании "Планета Капитал" Дмитрия Тимофеева, строители обратили внимание на облигации по двум причинам: из-за того, что привлекать деньги дольщиков стало не очень выгодно, а также вследствие роста цен на недвижимость. По словам Д. Тимофеева, в этом году есть все предпосылки для выхода на рынок небольших строительных компаний.

Готовится разместить на ММВБ облигации ЗАО "Трест-36", сообщила главный экономист этой компании Галина Рахманова. Причем надо учитывать, что андеррайтеры и организаторы займов не берутся сегодня за размещение, если сумма составляет менее 1 млрд руб. В противном случае нужно обеспечивать высокую ставку доходности, а не всегда небольшие компании к этому готовы.

Бизнес строителей не совсем прозрачен, что также мешает выходу на рынок. При проведении сертификации строительных фирм выясняется, что в них оформлены зарплаты 2-3 тыс. руб., в то время как реальный средний доход составляет 30 тыс. руб. Когда речь идет о прибыли, показывают несколько процентов, а на самом деле она - свыше 20%.

Генеральный директор группы "Пионер" Юрий Грудин, отвечая на вопрос, почему компании, входящие в группу, не выпускают облигации, сослался на то, что для этого нужно провести внутренние преобразования, прежде всего активов. Для большей прозрачности консультанты рекомендует клиентам готовить отчетность по международным правилам. Услуги аудиторов и независимых агентств оплачивают сами клиенты. "Мы стараемся максимально причесать эмитентов, чтобы они были понятны инвесторам", - сообщил Д. Тимофеев.

Кредиты уступают суррогатам

Банкиры считают строительную отрасль рискованной и кредитуют в основном компании с хорошей деловой репутацией. "Наш банк работает с надежными компаниями, которые могут предоставить ликвидные залоги", - сказала начальник кредитного управления петербургского филиала НРБ Наталья Григорьева.

А как быть небольшим фирмам? Под облигации ряд банков, например "Санкт-Петербург", Сбербанк, "Альфа-банк", дает кредиты. Но эмитентов еще слишком мало. По законодательству в виде обеспечения под кредиты допускаются: собственность на землю; арендный договор на 49 лет с правом его продажи, если заемщик оказался неплатежеспособным; незавершенное строительство при условии, что объект строится на собственной земле. Однако все три вида обеспечения не работают в Петербурге, хотя в других городах используются широко. Многие удивляются, почему то, что предусмотрено законом, в городе, где до половины жилья строится как раз небольшими компаниями, на практике не применяется.

"Землю в собственность застройщикам никто не отдает, хотя это надо не только им, но и жильцам, - разъяснил ситуацию вице-президент "Союзпетростроя" Лев Каплан. - Во всем мире люди знают, что они имеют право на кусок земли, на которой живут.

Арендные договоры заключают обычно на три или на шесть лет. На незавершенное строительство, правда, сняли ограничение, по которому можно было закладывать лишь законсервированный объект, но зато ввели новое, предусматривающее регистрацию незавершенного объекта, если он построен на собственной земле. Круг, как говорится, замкнулся. А поскольку ликвидного обеспечения нет, то строители начинают закладывать свои основные фонды, которые потом никому не продать. Некоторые пытаются заложить собственный бизнес, но его надо еще уметь оценить".

Проблемы с банковским кредитованием вынуждают строителей привлекать больше средств населения за счет ипотеки еще на стадии строительства. Но здесь мнения расходятся, является ли это ипотекой, или речь идет о потребительском кредитовании.

Настоящая ипотека подразумевает кредитование под залог квартир, в которых живут. А если дом возведен до уровня 2-го или 3-го этажа, то нет и предмета залога. Существует мнение, что таким образом просто уходят от "долевки". Заключают договоры купли-продажи и регистрируют права требования на квартиру.

Судебная практика отвергает подобные схемы: они строятся в обход закона 214-ФЗ, в том числе из-за нежелания регистрировать проектную декларацию. У такой квазиипотеки появился и негативный оттенок. Начался массовый невозврат кредитов, выданных банками для приобретения квартир на первичном рынке.

Опрос в ряде банков показал, что среди основных причин неплатежей - остановка строительства (но при этом деньги надо все равно возвращать) или тот вариант, когда когда дом годами не заселяют несмотря на то, что о сдаче его строители давно отчитались. Нередко встречается и явная недисциплинированность заемщиков. Риски по невозврату кредитов превышают допустимые нормы. Неплатежи оцениваются на уровне 20%, а в большинстве стран они - на уровне 1-2%.

Неликвидный товар

Закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости, несмотря на высокие доходы, в строительстве используются мало. По мнению аналитиков "Планета Капитал", они интересны больше компаниям, чем пайщикам фондов. Компании таким образом могут покупать земельные участки или держать непроданные квартиры. А для покупателей паи этих фондов неинтересны, поскольку они - неликвидные.

Несколько другого мнения придерживается ведущий специалист по работе с клиентами и акционерами УК "Арсагера" Андрей Поляков: "Этот финансовый инструмент более понятен инвесторам, чем ценные бумаги, где много подводных камней".

Ликвидность паев ЗПИФов действительно пока оставляет желать лучшего. Даже крупным УК приходится через свои аффилированные лица поддерживать их покупательную способность.

Мнение специалиста

Лев Каплан, вице-президент "Союзпетрострой":

- Строительные компании опасаются закрытых ПИФов, хотя УК обещают хорошую прибыль. Думаю, их опасения обоснованны. В фондах много пирамидального элемента. И потом, строители не уверены, что деньги пойдут именно в их объекты. Я давно заметил: если дело касается объединения денег, то все неминуемо разваливается.

Дата публикации: 18:07 26 февраля 2007

Источник: bpn.ru