Спуститесь с небес на землю

Московская власть и застройщики заинтересованы в ускорении реконструкции столичных кварталов. Но у каждого из них свой подход к этой проблеме.

В Москве больше нет больших территорий под массовую застройку. Если раньше миллионы квадратных метров возводились на окраинах — в Бутове, Марьине, Люблине и других районах, — то теперь этот резерв исчерпан. Столичные застройщики двинулись было на приграничные территории, однако встретили сопротивление подмосковных властей. «В Щербинке, например, сейчас серьезный конфликт с Московской областью, которая целый участок земли, принадлежащий Москве, себе захватила и отдала в бессрочное пользование одной из коммерческих структур. Мы вынуждены пока вести судебное разбирательство», — посетовал недавно глава столичного стройкомплекса Владимир Ресин.

Есть еще в запасе земли, занятые ненужными городу промышленными объектами, а также ветхим жильем, подлежащим сносу. Однако их не сразу запустишь в оборот. Так, процентов пятьдесят территорий промзон принадлежит федеральным структурам, которые не желают расставаться с собственностью на предлагаемых Москвой условиях. Что касается ветхого жилья, то его очень много — около 30 млн квадратных метров. Таким образом, могли бы освободиться большие территории. Но программы реконструкции старых микрорайонов не удается поставить на коммерческую основу. Компаниям зачастую неинтересно этим заниматься из-за низкой инвестиционной привлекательности проектов, выставляемых на торги.

Нет волны

Застройщики говорят, что очень часто проекты реконструкции микрорайонов заведомо убыточны. Основные претензии предъявляются к лотовой документации — проектам планировки кварталов, которые разработаны городскими структурами. В документах не учитываются важнейшие для застройщиков коммерческие вопросы, связанные с эффективностью расселения жителей сносимых домов, маркетинговым анализом территорий. «Инвесторам просто выдаются предписания, какие дома строить для переселения. Причем без учета фактической потребности в этих площадях и с использованием сомнительных оценочных показателей», — негодует один из участников рынка.

Не устраивает инвесторов и строгая регламентация сроков реализации проектов, которые обычно крайне трудно соблюсти. Кроме того, площадки под застройку и реконструкцию слабо подготовлены в плане инженерной инфраструктуры. Это, по словам представителей корпорации «Главстрой», повышает риски и вносит путаницу в экономические расчеты.

Одна из ключевых проблем — в реконструируемых кварталах нет свободных участков для строительства так называемых стартовых домов, создающих «волну» переселения. И в окрестных новостройках инвестор не может найти нужного количества готовых квартир, подходящих для переселения.

Боязнь высоты

Ускорить реконструкцию, говорят чиновники, можно с помощью высотных домов, строительство которых надо финансировать из городской казны. Мол, возвести на одном пятачке огромный небоскреб, который вместит в себя всех жителей окрестных пятиэтажек. В последнее время столичные власти активно формируют нормативную базу для развития высотного домостроения. Уже разработаны и вскоре будут утверждены необходимые документы.

Участники рынка воспринимают такой крен настороженно. «А захотят ли жители пятиэтажек переезжать в небоскребы?» — задается вопросом пресс-секретарь инвестиционно-строительной компании «Сити XXI век» Сергей Лядов. И не зря. «Как показывает наш опыт, жители пятиэтажек при переезде в высотные монолитно-кирпичные дома охотно заселяются в квартиры, расположенные не выше пятнадцатого этажа», — говорит директор по маркетингу и продажам компании «Квартал» Сергей Лушкин.

Оценивая инициативы городских властей, эксперты заходят с другой стороны. «Строительство небоскребов для переселения людей из сносимого жилья экономически не оправдано. Чем выше здание, тем дороже его себестоимость. Взять, к примеру, лифт. Его скорость должна отвечать нормативам по доставке пожарной команды на верхнюю точку здания. Она составляет 60 секунд. Лифтов российского производства с такой скоростью не существует, а импортные достаточно дорогие. Причем чем выше здание, тем дороже лифт», — рассуждает заместитель председателя правления корпорации Mirax Group Артур Александров.

Проблемы могут возникнуть и с эксплуатацией высоток. «Всем известно, как содержится большинство зданий, переданных под расселение. Это расписанные стены, сломанные двери, выбитые лампочки в подъездах, сожженные кнопки в лифтах. Если в обычном доме коммунальные службы худо-бедно поддерживают здание в рабочем состоянии, то устранение проявлений вандализма в высотках влетит в копеечку», — замечает г-н Лушкин из компании «Квартал». И вообще, по мнению вице-президента Ассоциации строителей России Владимира Пономарева, правильнее размещать в небоскребах не жилье, а офисы или апартаменты для временного проживания.

Что, если не небоскребы?

Участники рынка призывают чиновников спуститься с небес на землю. И для ускорения «переселенческого процесса» просто пересмотреть правила игры.

Они, в частности, предлагают выставлять на торги неготовые проекты планировок, а кварталы как таковые и это брать за основу. «Главное, чтобы имелся актуальный, а не спроектированный много лет назад и устаревший генплан района.

Основными показателями для определения стартовой цены торгов должны служить площади новых квартир и продаваемых нежилых помещений (без учета социальных площадей), а также площади квартир под расселение. А уже инвестор, выигравший аукцион, должен детально прорабатывать проект с учетом установленных градостроительными документами ограничений», — считает один из наших собеседников.

Артур Александров из Mirax Group сетует, что сегодня говорить о комплексной реконструкции кварталов не приходится. Зачастую в границах реконструируемого квартала много старого жилья, не включенного в программу сноса. «С точки зрения инженерного обеспечения вроде все хорошо: перекладываются сети, ведется дополнительная инженерная подготовка, улучшается транспортная система, — говорит он. — Но, во-первых, развернуться негде. Во-вторых, невозможно создать единый архитектурный облик квартала».

Таким образом, вариант решения проблемы сводится к тому, чтобы у застройщиков появилась некая свобода действий, стимулирующая их к самостоятельному поиску наиболее эффективных механизмов комплексного развития территорий, учитывающих как их коммерческий интерес, так и интересы города.

Дата публикации: 10:25 05 марта 2007

Источник: bpn.ru