Ненасытный рынок

Несмотря на не слишком благоприятные условия, число коттеджных поселков в пригородах Петербурга и Ленобласти увеличивается и признаков насыщения рынка пока не видно.

Количество коттеджных поселков (а также их проектов) растет высокими темпами: по некоторым оценкам, за 2006 год их число удвоилось. Основной катализатор процесса – спрос на жилье за городской чертой. Однако сложно назвать точное число коттеджных поселков, строящихся сегодня в пригородах Петербурга и в Ленинградской области. В разных компаниях называют разные цифры. Если подсчитать рекламные объявления, получится больше сотни поселков. Однако часть проектов оказалась заморожена. По словам руководителя загородного департамента Setl Group Олега Карзова, на загородном рынке известны 30, а то и 50 «мертвых» проектов. Если их вычесть из общего числа, можно говорить о 70−80 реальных поселках. Но многие специалисты настаивают также на исключении из общего перечня девелоперских проектов, называемых на жаргоне самостроями, не имеющих ни общей концепции и набора типовых проектов будущих домов, ни даже признаков поселка. По данным Росстроя, в Петербурге есть 51 коттеджный поселок. Эту цифру можно принять за минимальную.

Каждому свое

Кроме девелоперских, прочие поселки не выделены в самостоятельные группы. Единой классификации в Петербурге нет. Столичные организаторы премии «Поселок года» пытались предложить на петербургском рынке свою классификацию, однако здешние проекты не дотягивают до московского уровня. В результате каждая компания сама себе классификатор и лишь некоторые признают предложение петербургского оргкомитета «Поселка года» поделить все поселки на три класса: «комфорт», «бизнес», «элит».

К классу «комфорт» отнесены наиболее дешевые объекты, стоимостью до 250 тыс. долларов. Дома в таких поселках строятся по самым разным технологиям, исключая кирпич. Размер земельных участков в среднем 8−10 соток, иногда меньше. Большие наделы встречаются только в дачных поселках, расположенных на значительном расстоянии от Петербурга. К этому сегменту относятся Борисово-2 Группы компаний «ПулЭкспресс», строящиеся дачные поселки Ольшаники ГК «ПулЭкспресс», Петергофский от Setl Group, Парквэй компании «Особняк» и другие. Одним из наиболее удачных проектов класса «комфорт» специалисты считают поселок Новое Минулово ИСК «Константа». Проект запущен год назад.

Сегодня продано около 40% объектов. Актуальная средняя цена – 1234 у.е. за квадратный метр. Пожалуй, самый раскрученный проект – Янино, реализацией которого занимается «Национальная Жилищная Корпорация – СПб». Строго говоря, это не коттеджный поселок, но малоэтажный комплекс, в состав которого кроме индивидуальных коттеджей входят таунхаузы.

Признаки поселка класса «бизнес» – более высокая цена (до 500 тыс. долларов), разнообразные технологии строительства, земельные участки площадью 15−18 соток. При этом минимальная площадь надела составляет 12 соток, максимальная – 50.

Поселки этого сегмента – Подгорное (компания «ПулЭкспресс»), Западное Солнце («Гринсайд»), Медное Озеро (Русский фонд недвижимости), Серебряный Бор (компания «Содружество») и другие. Еще одной особенностью бизнес-сегмента Олег Карзов считает отсутствие четкой структуры – к нему автоматически причислены все объекты, которые по тем или иным причинам не попали в другие классы. Похоже, главным критерием выступает цена, которая формируется исходя из разных показателей.

Например, в поселках Серебряный Бор или Западное Солнце использованы не самые дорогие технологии, зато дома велики по площади. В поселках Меслики и Вайя, к строительству которых приступила компания «Фаэтон девелопмент групп», стоимость земли составляет 3 тыс. долларов за сотку. При такой цене земли строить дешевый дом нерентабельно.

Сегмент «элит» включает в себя дорогие объекты, стоимостью свыше 500 тыс. долларов. Размер земельных участков в классе «элит» начинается от 15 соток и достигает 1 га, в зависимости от удаленности поселка: чем дальше от города, тем больше надел.

Технологии традиционные – кирпич и дерево. Застройщики, которые решили всерьез обосноваться на загородном рынке, обязательно имеют в своем портфеле элитные поселки, иногда – только их. Сразу несколько объектов возводят компании «Особняк», «Петростиль», «Олимп 2000», «Росса Раккенне СПб». Свой выход на загородный рынок крупные петербургские застройщики «М-Индустрия» и Setl Group также ознаменовали элитными проектами.

Поскольку разнится классификация поселков, есть разночтения и в долях рынка, приходящихся на каждый класс. Основной объем предложения в среднем ценовом сегменте – поселки класса «бизнес». По приблизительным оценкам, их доля – около 70%. Класс «элит» занимает максимум 10% рынка, оставшиеся 20% приходятся на «комфорт». По количеству сделок также лидирует бизнес-класс – около 50%. Примерно 35% занимает «комфорт», 15% – элитные объекты. Однако по объему денежных средств на элиту и бизнес-класс приходится по 30−40%, тогда как на недорогой сегмент – максимум 30%, отмечает руководитель проектов агентства «Олимп 2000» Сергей Щерба.

Секреты географии

Согласно исследованиям компании Setl Group, началась смена лидеров среди районов. Первенство утрачивает Всеволожский район, Курортный – уже потерял. В лидеры выходят Выборгский и Приозерский районы.

Кроме того, началось смещение предложения с севера на юг. Начато освоение Ломоносовского, Гатчинского, Тосненского, Кировского районов. В ближайшие годы в центре внимания будут Пушкин и Павловск. «До Луги строительство доберется еще не скоро. Во всяком случае, пока на северном направлении не закончатся пригодные участки», – говорит Олег Карзов. Если раньше допустимым пределом для строительства загородных домов для постоянного проживания считалась 30−километровая зона вокруг Петербурга, сегодня можно говорить об удаленности от городской черты на 50−60 км. «Люди проще стали относиться к дальним расстояниям», – считает руководитель загородного департамента Setl Group.

На коттеджную географию все сильнее влияет стоимость земли, которая, по словам директора департамента загородной недвижимости компании «Адвекс» Ольги Астаховой, составляет сейчас минимум треть от полной стоимости объекта. В прошлом году в Ленинградской области отмечались довольно высокие темпы роста стоимости земельных участков. Одна из причин – частичное смещение спроса из города в область. По оценкам областного КУГИ, с начала 2006 года земля в Ленобласти в среднем подорожала более чем в четыре раза, аналогичный прирост ожидается в 2007−м. Быстрее всего земля дорожает во Всеволожском районе, где в начале 2007 года минимальная цена хорошего участка составляла 2 тыс. долларов за сотку. Растет цена на землю в ранее недооцененных Ломоносовском, Красносельском и Тосненском районах. А также в пригородных районах Петербурга. Наиболее заметно – в Пушкинском и Приморском. Причем участки в Приморском и Курортном районах теперь стоят почти одинаково.

Вместе с тем, по оценке общества землепользователей «Прогаль», число выставленных на продажу дешевых вариантов сокращается: рост предложения начинается от 20 тыс. долларов за участок. И чем дороже участки, тем активнее они растут в цене.

Дорогостоящие коттеджные поселки появляются там, где цены на землю высоки. Это территория Ленино-Репинское в Курортном районе, новые поселения в районе Стрельны и Петродворца, а также во Всеволожском и Выборгском районах Ленобласти, на близком расстоянии от Петербурга. Здесь максимальная цена земли сегодня – 30 тыс. долларов за сотку.

Безответный спрос

Основной объем предложения приходится на сегмент «бизнес», а лидер спроса – «комфорт». Об этом можно судить исходя не только из количества сделок, но и темпов продаж. Например, элитные объекты предлагают одновременно несколько агентств недвижимости и сам застройщик. Однако большой удачей считается, если за три-четыре месяца продаются один-два дома. В несколько раз быстрее реализуются объекты класса «комфорт»: три-четыре ежемесячно даже не в сезон. По некоторым оценкам, спрос на дешевые дома в четыре-пять раз превышает предложение. Застройщики прекрасно знают об этом, однако продолжают возводить дорогие коттеджи. Главная причина – нерентабельность проектов сегмента «комфорт».

Начальник отдела маркетинга компании «Особняк» Майя Афанасьева утверждает, что сооружение недорогих поселков невыгодно, поскольку «все дорожает». При этом затраты по многим позициям для застройщика одинаковы, независимо от того, ведется строительство поселка элитного или «комфорт», например – расходы на инженерную подготовку территории под строительство. Кроме того, в Петербурге плохо развито производство недорогих конструкций. Если застройщик приобретает под сооружение поселка земельный надел по высокой цене, нет никакого смысла возводить на нем дешевые дома. Он сможет окупить проект, построив на участке дорогие коттеджи. Соответственно, недорогое жилье можно строить только на дешевой земле. Сегодня это удаленные районы с плохим транспортным сообщением или территории, не обеспеченные коммуникациями.

По словам Олега Карзова, «мода на поселки бизнес-класса осталась, поскольку в загородном доме главное не прописка, а собственность». Не секрет, что довольно значительное количество поселков строятся на землях сельскохозяйственного назначения, где нельзя получить регистрацию (прописку). Застройщики, ориентируясь на спрос, предлагают дома в таких поселках для круглогодичного пребывания, возводят капитальные конструкции, обеспечивают застройку инженерными благами по максимуму, однако позиционируют поселки как дачные – ДНП (дачные некоммерческие партнерства).

Жизнь без комфорта

По словам Павла Павлинова, директора отдела рекламы и маркетинга ООО «Росса Раккенне СПб», эксклюзивного дистрибутора Honka в России, коттеджи востребованы двумя категориями покупателей. Есть небедные люди, которые приобретают объекты в коттеджных поселках как второе жилье. Они ценят уют, природу, качество жизни. Другая категория покупателей не располагает средствами для приобретения второго жилья. Цель их покупки – улучшение жилищных условий: продав городскую квартиру, они переезжают жить за город. Однако, добавляет Павлинов, для постоянного проживания существующие коттеджные поселки пока малопригодны: нет инфраструктуры.

Действительно, загородный рынок грешит отсутствием необходимого инфраструктурного набора – инженерных коммуникаций, транспорта, социальной инфраструктуры. Поэтому жить за городом сегодня могут, как заметил один из специалистов рынка, «либо экстремалы, либо пофигисты». Проблемы газификации и транспорта под силу решить только правительству Ленобласти. Есть отдельные программы, в рамках которых прокладываются сети и ремонтируются дороги.

Проблемы с инфраструктурой решаются слишком медленно, считает Ольга Астахова. К счастью, в большинстве случаев инженерное обеспечение является головной болью застройщика, но на клиентах это не сказывается. По словам генерального директора «ПулЭкспресса» Марины Агеевой, в крайнем случае компания сама может заасфальтировать не слишком длинный участок дороги и пробурить артезианскую скважину. А электричество всегда приходится подводить самостоятельно.

Многие застройщики на стадии строительства и, главное, продаж предлагают коттеджные поселки с набором социальной инфраструктуры. Поскольку клиенты, еще не купившие загородный дом, мечтают о полном наборе «социалки», они откликаются на такие предложения. Но застройщикам жаль отдавать дорогую землю под такие объекты: по словам специалистов, они «съедают» рентабельность поселка, сокращая его на 20 и даже 50 домов. По этой причине в процессе строительства о социальной инфраструктуре зачастую «забывают». В крайнем случае застройщики растолковывают недовольным клиентам невыгоду «социалки»: если отведенный под социальные нужды объект не удастся продать специалистам, все жители поселка должны будут оплачивать его содержание, то есть нести дополнительные расходы. В результате люди, которые живут в загородных поселках, уже не хотят никакой социальной инфраструктуры.

Насыщения не предвидится

По мнению специалистов, спрос на загородные объекты будет расти, в том числе из-за роста цен на городскую недвижимость. «За те же 100−150 тыс. долларов за городом можно найти жилье гораздо лучшего качества», – комментирует Олег Карзов.

Однако цены на загородные дома тоже подрастут, по разным оценкам, на 20−40%. По утверждению Сергея Щербы, свободной земли под строительство в пригородах и ближних районах области осталось мало. Поэтому как только нивелируются инфраструктурные проблемы, земля вырастет в цене, а транспортная доступность спровоцирует новый спрос. Учитывая нежелание большинства застройщиков ввязываться в строительство недорогих поселков, нельзя исключать возникновение «вилки» между спросом и предложением. Это послужит причиной для нового роста цен.

Между тем объем предложений будет увеличиваться. Динамика роста – до 30−50 проектов в год. Предложение будет стимулировать приход в Петербург столичного бизнеса, строительство Кольцевой автодороги, повышение инвестиционной привлекательности региона, а также появление свободных земельных участков. При этом, полагает Майя Афанасьева, рынок двинется в сторону дешевых объектов, хотя и не быстро. По прогнозам, объем сегмента «комфорт» будет пополняться за счет проектов бизнес-класса. Доля элитного сектора, скорее всего, останется неизменной.

По мнению Ольги Астаховой, в перспективе коттеджный сектор ждут «упрощение, удешевление строительства, укрупнение поселков». Впрочем, к элитному сектору это опять-таки не относится. Все специалисты сходятся в одном: насыщения рынка в ближайшее время не предвидится.

Дата публикации: 10:31 08 мая 2007

Источник: bpn.ru