Рецепт доступности

Доступное жилье в России появится лишь тогда, когда на дешевой земле начнется крупномасштабное строительство малоэтажных домов по современным дешевым технологиям.

По нормам современных развитых стран, понятие «доступное и комфортное жилье» означает, что порядка 80% работающих граждан имеют реальную возможность купить или арендовать вполне комфортное жилье. Основные механизмы приобретения жилья основаны на кредитно-накопительных схемах (выкладывать всю сумму сразу не принято, да большинство на это и не способно). В современных развитых странах наиболее популярны ипотека (в основном в США) и разновидности немецких строительных сберкасс. Важное условие доступности кредитной схемы – регулярные расходы семьи на обслуживание кредита не должны превышать 30−40% дохода (в США платежи населения по ипотеке составляют в среднем 20% дохода семьи), чтобы не оставить людей без средств на другие необходимые покупки, развлечения, отдых и т.д. Российские банки соглашаются принимать в счет погашения кредита половину ежемесячных доходов семьи.

Ключевым параметром доступности жилья является соотношение между обязательным ежемесячным платежом по жилищному кредиту и реальной величиной месячного дохода семьи. Например, сейчас в Петербурге при средней стоимости 1 кв. м в 70 тыс. рублей «нормативная» квартира (площадью в 54 кв. м) на среднюю российскую семью из трех человек стоит около 4 млн рублей. При среднем сроке кредитования в 15 лет (больший срок чреват резким ростом общей суммы долга) заемщику придется ежемесячно выплачивать (с учетом процентов) 30−40 тыс. рублей. Семейный доход, таким образом, должен составлять не менее 60−80 тыс. рублей в месяц.

В Петербурге средняя зарплата по итогам 2006 года (более свежих данных пока нет) составила 15 тыс. рублей. Даже если в семье работают два человека и банк разрешает участие созаемщика (что бывает не всегда), то максимум, на что способна средняя семья, – это выплата в размере 15 тыс. рублей в месяц. Таким образом, или доходы граждан должны увеличиться в два – два с половиной раза (если работает один член семьи, то в четыре-пять раз), или стоимость жилья должна упасть во столько же раз. Иначе жилье доступным не будет. В среднем по России ситуация близка к петербургской – хотя зарплаты во многих регионах меньше, но и цены на жилье ниже.

Материалы не удешевить

«Доходы расти не будут. Надо снижать себестоимость», – заявил на Втором Петербургском ипотечном форуме заместитель руководителя «Росстроя» Андрей Старовойтов. Прежде чем проанализировать возможности снижения себестоимости, заметим, что при нынешнем дефиците жилья его цена определяется не себестоимостью, а конъюнктурой рынка. Так, в Петербурге и Москве в прошлом году доходило того, что цена в два раза превышала себестоимость. Впрочем, возможности для насыщения спроса в России имеются, так что анализ себестоимости как нижней планки цены действительно имеет смысл.

По данным Санкт-Петербургского Регионального центра по ценообразованию в строительстве, в первом квартале 2007 года средняя себестоимость жилья в Петербурге составляла 1350 долларов за 1 кв. м. Это минимальная оценка – другие эксперты (учитывавшие инфляцию за период строительства и т.п.) называют цифры от 1400 и до 1700 долларов. В структуре себестоимости масса составляющих. Наибольшую долю занимают стройматериалы и приобретение прав на земельный участок.

Основной причиной высокой стоимости стройматериалов многие считают монополизацию рынков их производства. По мнению руководителя Санкт-Петербургского Регионального центра по ценообразованию в строительстве Павла Горячкина, «происходит монопольное повышение цен на цемент, металлопрокат, нерудные материалы. Если растет в цене металл и цемент, то автоматически растет и себестоимость железобетона. А это производство с невысокой рентабельностью, так что производители вынуждены поднимать цены на железобетон, не глядя на то, готов к этому рынок или нет».

Между тем высокая стоимость металла, чья доля в себестоимости жилья уже достигла 15%, объясняется не монополизмом (которого просто нет), а дефицитом. Несмотря на ежегодное увеличение его производства, дефицит проката, применяемого в строительстве, обостряется. Металлургическим гигантам невыгодно выпускать продукцию для строительного рынка, они с гораздо большей охотой работают на экспорт: на мировом рынке спрос на российский металл велик. Кроме того, дороговизна металла на Северо-Западе в значительной мере обусловлена высокими транспортными издержками, поскольку металл сюда поступает с уральских заводов.

По причине господства монолитных технологий в строительстве растет потребность в основном компоненте – бетоне, для производства которого необходимы песок, щебень и цемент. По словам президента Союза строительных компаний Санкт-Петербурга «Союзпетрострой» Владимира Гольмана, сейчас цемента не хватает. Однако, по данным Группы ЛСР, предприятия города пока не испытывают серьезных перебоев с поставкой цемента. Сезонный дефицит (в теплое время, когда активизируется строительный процесс) компенсируется за счет поставок из других регионов или стран ближнего зарубежья, в том числе из Белоруссии, где качество цемента хуже российского. Сегодня обсуждается возможность поставки цемента из Китая. Он дешевле российского, но о качестве пока ничего не известно. Основные надежды строителей связаны с происходящей реконструкцией действующих и сооружением новых предприятий по производству цемента в регионах Северо-Запада. Это позволит избежать дефицита, однако в цене неизбежно появится инвестиционная составляющая.

Монополии в добыче щебня – еще одного важного компонента бетона (около 42%) – в регионе нет. Зато есть дефицит. Имевшиеся в разработке запасы щебня сильно истощились из-за увеличения объемов строительства и не могут покрыть растущий спрос, пояснили в Группе ЛСР. К тому же около 30% материала отправляется в Москву. Уже в 2006 году дефицит щебня составил 2 млн кубометров. По прогнозам, объемы потребления будут расти примерно на 10% в год и в 2010 году достигнут 10 млн кубометров. При этом станут расти и цены.

Более спокойная ситуация – на рынке песка. Группа ЛСР занимает там монопольное положение (более 50% рынка), что, однако, не влияет на рост цен в этом сегменте. Как утверждают в ЛСР, после приобретения предприятий по намыву песка в течение двух лет цены оставались на прежнем уровне. Только потом из-за необходимости восстанавливать приобретенные предприятия они несколько подросли. Но заметно увеличивать цены монополист не будет. В компании боятся не антимонопольной службы, а конкуренции: бизнес по добыче песка незатейлив, основная трудность состоит в получении лицензии, поэтому перебить цены монополиста способна почти любая компания, которая выйдет на этот рынок.

Большинство специалистов объясняют быстрое подорожание ключевых стройматериалов и высокие цены на них не монополизмом, а дефицитом и конъюнктурной накруткой на конечную цену жилья. «Пока разница между себестоимостью и продажной ценой будет велика, будут расти цены на стройматериалы», – утверждает генеральный директор ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» Алексей Белоусов. В пользу этой версии свидетельствует резкое увеличение темпов роста цен на стройматериалы в прошлом году, когда стоимость жилья сильно увеличилась. По некоторым оценкам, в 2006 году строительные материалы подорожали на 30−40%, некоторые – на 50−60%. По данным Алексея Белоусова, с начала 2007 года цены выросли вновь: на 15−20% подорожал металл, на 15−18% – кирпич, на 9% – железобетон и т.д. Прогноз на конец года – минимум 50%. В такой ситуации рассчитывать на снижение стоимости стройматериалов – дело практически безнадежное, по крайней мере в ближайшем будущем (пока не будет ликвидирован дефицит).

Земельный вопрос

Значительно серьезнее претензии строительных компаний к стоимости земельных участков. Сегодня земля в большинстве случаев выводится на рынок через торги, организованные городской администрацией. Стартовая цена определяется городом.

Введенную в 1996 году рыночную оценку администрация заменила назначением сверху, стремясь решить задачу наполнения бюджета. По причине дефицита участков цена на землю в процессе торгов вырастает в четыре-пять раз. Соответственно, «земельная составляющая» постоянно растет и, по оценкам большинства экспертов, уже достигла трети в структуре себестоимости.

Растут и другие составляющие – аренда машин и механизмов, заработная плата рабочих, расходы на инженерную подготовку территорий, плата за присоединение к энергосетям и т.д. «Цена в 2 тыс. долларов за 1 кв. м в спальном районе – это ненормально,– говорит Владимир Гольман. – До 300 долларов монополисты берут за подключение. По полгода идут согласования с „Ленэнерго“. Чтобы согласовать все техусловия, нужен год. Мы по времени строим столько же, сколько согласовываем. Если правительство хочет доступного жилья, надо бесплатно раздать землю и „разобраться“ с монополистами».

Быстрая малоэтажка

Себестоимость строительства при существующих условиях выделения участков и применяемых бетонных технологиях снизить невозможно. Однако такая задача поставлена. В первую очередь – перед чиновниками, которые отвечают за выполнение нацпроекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России».

Вариантов было предложено несколько. Сначала возникла идея сделать ставку на панельные дома. На резонное замечание специалистов об отсутствии достаточного количества цемента (и, соответственно, бетона) строителям сгоряча посоветовали класть поменьше цемента в конечный продукт. Потом пошел разговор о малоэтажном строительстве. Сейчас первый вице-премьер правительства РФ Дмитрий Медведев рекомендует массовое строительство быстровозводимых малоэтажных домов.

Последняя идея госчиновников нашла поддержку в строительных кругах. «Путем высотного строительства не решить проблему доступного, а главное, комфортного жилья. Малоэтажка решит эту проблему за три-четыре года. Себестоимость деревянного каркаса с наполнителем из монолитного пенобетона – 350−400 долларов за 1 кв. м», – заявил Владимир Гольман. По словам вице-губернатора Петербурга Александра Вахмистрова, стоимость 1 кв. м такого жилья без учета инженерии (то есть «голая коробка») составляет 400 долларов. «Развитие малоэтажного строительства – длительный процесс, но перспективный. К тому же он подтолкнет развитие новых технологий, – говорит президент Российской гильдии риэлтеров Александр Романенко. – Земли у нас много. Сельскохозяйственные угодья пустуют. Государство говорит, что средства на инженерную подготовку территорий есть».

«Для насыщения рынка недорогим жильем необходимо использовать современные технологии строительства, позволяющие снизить себестоимость жилья и обеспечить его массовое производство, – говорит управляющий петербургским филиалом Национального резервного банка (НРБ) Сергей Ильченко, по сути, формулируя главное направление реализации нацпроекта. – Аналогичную жилищную проблему в США, Канаде, европейских странах решили за счет развития панельно-каркасного домостроения. Северо-Запад России обладает хорошей сырьевой базой. Для организации производства панельно-каркасных домов не требуется больших капитальных вложений и временных ресурсов. Поэтому можно уверенно прогнозировать рост производственных баз панельно-каркасных домов. Это подтверждает наметившаяся на рынке динамика роста объемов производства панельно-каркасных строений. Если в начале 2006 года в регионе девять предприятий могли производить примерно 1100 домов в год, то в 2007 году ожидается появление на рынке новых предприятий и удвоение производства».

Процесс пошел

В Ленинградской области уже есть примеры строительства поселков с подобными домами стоимостью порядка 2 млн рублей, то есть вдвое меньшей, чем цена «нормативной» квартиры в Петербурге. Каркасные домики аналогичны по качеству среднему жилью в Петербурге, но, как правило, в два раза или более превышают «нормативную» квартиру по площади.

Так, компания «Аргос» начала возводить поселок по технологии ООО «Термокаркас» в 4 км южнее Всеволожска. Стоимость дома площадью 120 кв. м с полным инженерным обеспечением – от 75 тыс. долларов. Группа компаний «Содружество» на основе немецкой технологии спроектировала несколько вариантов жилья по цене от 60 тыс. евро – одноэтажный дом на три комнаты площадью примерно 100 кв. м. Группа компаний «Мастер Профиль» и ООО «Эс Ди Ди Прожект Групп» строят в Ленобласти два поселка с коттеджами из легких стальных тонкостенных конструкций (технология ЛСТК) с утеплителем. Эта технология позволяет экономить на фундаменте и ограждающих конструкциях при строительстве, а также на отоплении при эксплуатации. Стоимость 1 кв. м в коттедже (с учетом всех затрат) – от 468 евро. ФПГ «РОССТРО» предлагает дома на 120−150 кв. м – их строительство без чистовой отделки и инженерных сетей обойдется примерно в 350−400 долларов за 1 кв. м, если нанять подрядчика, и в 100−150 долларов за 1 кв. м – при самостоятельном строительстве. Есть, разумеется, проекты и дороже, причем у некоторых себестоимость та же, но месторасположение лучше.

По словам Дмитрия Медведева, 54 тыс. кв. м сборного жилья, которое сейчас выпускают предприятия Ленобласти, можно в короткий срок удвоить или даже утроить. «Домостроение должно быть малоэтажное, но крупносерийное и технологичное», – уверен куратор нацпроекта. Для эксперимента выбрана Ленобласть. По словам председателя областного Комитета по строительству Сергея Абрамчика, по итогам федерального конкурса победили три проекта-миллионника. Примерно по 1 млн «квадратов» будет построено в микрорайоне Южный во Всеволожске, в Усть-Луге и в районе Кольцевой автодороги.

Инвесторы должны самостоятельно провести инженерную подготовку территорий за счет заемных средств. А вот проценты по кредитам для инженерной подготовки им оплатит федеральный бюджет как победителям конкурса. Областной бюджет, в свою очередь, обещает построить дороги к будущим населенным пунктам.

Возможны варианты

Петербургские власти предлагают свой вариант удешевления строительства. Сейчас в городе разворачивается программа реновации кварталов, застроенных домами первых массовых серий. Чиновники предлагают использовать разобранные детали прослуживших полвека панельных домов для возведения домов малоэтажных. Пока от этой идеи отказались, однако когда процесс разборки начнется, а утилизировать строительный мусор будет некому, об этой экономичной идее наверняка вспомнят.

Есть и другие пути решения жилищной проблемы. Так, некоторые специалисты предлагают воспользоваться европейским опытом, ссылаясь на то, что в Европе больше половины населения арендует жилье и вовсе не стремится его покупать – такова специфика европейцев, в отличие от американцев и россиян. В России до революции 1917 года в городах такая практика преобладала – большинство людей снимало квартиры в доходных домах. Однако сейчас, по словам Александра Романенко, нет адекватных условий для появления доходных домов: «В Петербурге много зданий, которые нуждаются в срочном ремонте. Если их продавать на торгах по рыночной цене, доходные дома в них устраивать невыгодно. Но если власти будут продавать их с обременениями (например, обязав инвестора в течение 10 лет содержать здание) и подешевле, тогда возможно организовать доходные дома. То есть все упирается в политическую волю власти». Впрочем, необходима еще определенная культурная традиция. А вот ее-то как раз и нет – россияне предпочитают иметь собственное жилье.

Поедем на природу?

По результатам апрельского опроса, проведенного Фондом общественного мнения (опрошены жители 110 населенных пунктов России), почти 60% граждан предпочитают квартире собственный дом. Причем многие хотели бы жить за городом. Руководители страны не возражают.

Первый вице-премьер правительства РФ Сергей Иванов недавно высказался в поддержку развития в России индивидуального домостроения: «Дмитрий Анатольевич Медведев призывает больше строить домов не классических железобетонных, а индивидуальных – на одну или несколько семей. В таких домах жить приятнее. Это мечта любого нормального человека».

Иванов отметил, что в прошлом он работал в одной из североевропейских стран, где местные жители предпочитали жить в индивидуальных домах из дерева. «У нас в России что, земли мало? Мы не Япония. Даже горожане предпочтут жить в 20−30 минутах езды от города в индивидуальных домах, которые по комфорту не должны уступать городским квартирам», – считает Иванов.

Однако проблемы, существующие на загородном рынке, пока не позволяют жителям городов в массовом порядке переселяться на пленэр: слаборазвитая дорожно-транспортная сеть, низкая обеспеченность объектами соцкультбыта, дефицит инженерной инфраструктуры. Ленинградская область, например, постепенно строит и ремонтирует дороги, в партнерстве с «Газпромом» газифицирует районы, но, по мнению специалистов загородного рынка, работы ведутся недостаточно интенсивно. В Петербурге ситуация в этом смысле еще хуже – пробки на въездах в город утром и на выездах вечером достигли уже таких размеров, что все большее количество обитателей пригородных коттеджей жалеет о сделанном в свое время выборе и рассматривает варианты возвращения в город.

Кроме того, и в загородном строительстве возникли земельные проблемы. Все говорят, что земли у нас много, однако свободные участки имеют главным образом сельскохозяйственное назначение. Для массовой застройки необходимо прежде перевести их в категорию поселений. Этот перевод осуществляют госструктуры по регламенту, который неадекватен даже нынешним потребностям рынка и от владельца земли требует большого количества времени, денег и значительных усилий.

Условия победы

Массовому жилищному строительству препятствует практически повсеместное (кроме крупных городов) отсутствие генеральных планов поселений. «Основная проблема, которая блокирует развитие населенных пунктов, заключается в отсутствии градостроительной документации, отвечающей действующим требованиям, – заявил Дмитрий Медведев. – По моим данным, более 50 регионов уже выделили средства для такой работы. Очевидно, что без привлечения серьезных бюджетных средств эту задачу не решить и экономить на этом не следует».

Впрочем, есть немало людей, которые скептически относятся к идее дешевого малоэтажного строительства. Заместитель генерального директора ЗАО «Строительное объединение „М-Индустрия“» Дмитрий Мецлер, например, заявил, что слабо верит в появление на рынке крупных проектов по невысокой цене: «Средства вкладывают, чтобы заработать, а не демпинговать».

Кто прав, покажет будущее. В любом случае ясно, что без специальных усилий властей решить вопрос доступного жилья в России не удастся. Государство является пока главным собственником земли, определяет порядок ее использования (включая градостроительную документацию) и играет решающую роль в создании инженерной и дорожной инфраструктуры. Эти факторы должны помогать достижению главной цели, а сейчас они чаще всего этому мешают. Если власть исправит это положение, у всех нас появятся перспективы.

Дата публикации: 11:00 29 мая 2007

Источник: bpn.ru